Hết thời hạn thuê nhà mà không trả nhà nên xử lý thế nào?

1. Hợp đồng thuê nhà ở là gì?

Hợp đồng thuê nhà trước hết là một loại hợp đồng thuê tài sản. Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê."

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng thuê nhà là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về thời gian thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thời hạn thuê nhà

Thời hạn thuê tài sản nói chung được quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015:

Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo trước cho bên kia một thời gian hợp lý.

Hiện nay chưa có con số nào cụ thể cho khoảng "thời gian hợp lý", tuy nhiên có thể hiểu: Thời gian hợp lý là khoảng thời gian được hình thành theo thói quen đã được xác lập giữa các bên hoặc là khoảng thời gian mà trong điều kiện bình thường, các bên trong hợp đồng hoặc chủ thể khác có quyền, lợi ích liên quan có thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ của mình.

Ngoài ra, Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 (thay thế bởi: Luật nhà ở năm 2023) cũng ghi nhận về thời gian thuê nhà:

• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
• Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

3. Hết thời hạn thuê mà không trả nhà?

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên cho thuê nhà có quyền:

"7. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng."

Theo Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên thuê nhà có nghĩa vụ:

"4. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng."

Từ những quy định trên đây, có thể thấy, bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê và có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời, bên thuê có trách nhiệm phải trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, thanh toán đủ tiền nhà, công trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận và phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

3.1. Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn không trả nhà thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không?

Gia hạn hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên để tiếp tục thời gian thực hiện hợp đồng. Sau khi xác lập thỏa thuận gia hạn hợp đồng thì hợp đồng đã ký kéo dài về mặt thời gian.

Ngoài ra, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể."

Có thể thấy, trường hợp hợp đồng đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở và thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên cho thuê đồng nghĩa với việc xác lập giao dịch dân sự thông qua hành vi cụ thể là thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, việc xác lập giao dịch này không đương nhiên xem xét là gia hạn hợp đồng vì khi hết thời hạn hợp đồng thì đã thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng, khi đó quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã kết thúc, do đó không thực hiện gia hạn hợp đồng được.

3.2. Hết thời hạn thuê mà không trả nhà sẽ chịu chế tài gì?

- Về Dân sự

Khi nghĩa vụ không được thực hiện thì bên vi phạm nghĩa vụ sẽ phải chịu trách nhiệm dân sự. Trách nhiệm dân sự có thể hiểu là hậu quả bất lợi mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng đối với người có hành vi vi phạm pháp luật nói chung và vi phạm nghĩa vụ nói riêng. Theo đó, riêng đối với trường hợp vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thuê nhà, cụ thể là hành vi hết thời hạn thuê nhà mà không trả nhà, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định tại Điều 482 như sau:

"4. Khi bên thuê chậm trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả."

Như vậy, khi bên thuê chậm trả nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại, trả tiền phạt vi phạm do chậm trả nhà nếu có thỏa thuận.

- Về Hành chính

Điểm c, d Khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định:

"Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:...

c) Dùng thủ đoạn gian dối hoặc đến thời điểm trả lại tài sản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điệu kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

d) Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản".

Theo đó, căn cứ vào điểm c Khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP thì đối với hành vi hết thời hạn thuê mà không trả nhà có thể bị phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 nếu đến thời điểm trả lại nhà do thuê nhà của người khác bằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả. Ngoài ra, theo điểm d Khoản 1 Điều 15 thì hành vi sử dụng nhà thuê vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại nhà cũng có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt nêu trên.

- Về hình sự

Theo Điều 177 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017, hành vi hết thời hạn thuê nhà mà không trả nhà có thể cấu thành tội sử dụng trái phép tài sản như sau:

- Đối với hành vi vì vụ lợi mà sử dụng trái phép nhà của người khác trị giá từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, đã bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm; hoặc nhà trị giá dưới 500.000.000 đồng nhưng là di vật, cổ vật nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 219 và Điều 220 của Bộ luật này, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.

- Đối với các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:

+ Nhà trị giá từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.500.000.000 đồng

+ Nhà là bảo vật quốc gia

+ Phạm tội 02 lần trở lên

+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn

+ Tái phạm nguy hiểm

- Đối với trường hợp sử dụng trái phép nhà của người khác trị giá 1.500.000.000 trở lên, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 07 năm.

Ngoài ra, người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Như vậy, đối với hành vi hết hạn thuê nhà mà không trả nhà, nếu mức độ vi phạm nặng: giá trị tài sản lớn từ 100.000.000 đồng trở lên, người phạm tội đã bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa bị xóa án tích mà còn vi phạm; hoặc tài sản là di vật, cổ vật thì người có hành vi không trả nhà khi hết thời hạn thuê còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê, mọi vấn đề thắc mắc hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tới địa chỉ emai: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn!