Trả lời:

1. Hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài - nhóm chủ thể sử dụng đất lần đầu tiên được xác định theo Luật đất đai năm 2013 trên cơ sở xác định lại nhóm chủ thể tổ chức (tổ chức kinh tế), cá nhân nước ngoài như ở Luật đất đai năm 2003.

Theo đó, Luật đất đai năm 2013 xác định chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư như nhóm chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, cụ thể: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất.

Việc mở rộng hình thức sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong Luật đất đai năm 2013 là sửa đổi quan trọng tạo cơ sở cho việc “từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”, tạo cơ hội nâng cao năng lực cạnh tranh của các thành phần kinh tế; không ngừng xây dựng và hoàn thiện thị trường đảm bảo từng bước tạo môi trường cạnh tranh hoàn hảo.

3. Hình thức sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Với phương châm: “Việt Nam sẵn sàng là bạn, là đổi tác tin cậy của các nước trong cộng đồng quốc tế, phẩn đẩu vì hòa bình, độc lập và phát triển ”. Việt Nam luôn tạo điều kiện và xây dựng hệ thống pháp luật đất đai nhằm hướng tới sự thuận lợi trong sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao. Vì vậy, từ Luật đất đai năm 1993 cho tới nay, ở Luật đất đai năm 2013 đều nhất quán hình thức sử dụng đất mà các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được tiếp cận hình thức thuê đất với thời hạn cao nhất lên tới 99 năm để xây dựng trụ sờ cơ quan, khi hết thời hạn này được xem xét gia hạn hoặc được cho thuê đất khác nếu có nhu cầu. trong nước và nước ngoài trong quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam, theo đó, ngoại trừ các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trong phạm vi hạn mức được giao đất không phải trả tiền thì Luật đất đai năm 2013 cũng quy định các chủ thể cá nhân, hộ gia đình khi sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, tổ chức sử dụng đất nông nghiệp đều phải chuyển sang hình thức thuê đất.

- Đất rừng sản xuất:

Nhằm hướng tới thực hiện mục tiêu bảo vệ bằng được diện tích rừng hiện có, từng bước phủ xanh đất trống, đồi núi trọc để đảm bảo cân bằng môi trường sinh thái và phát huy tiềm năng đất đai, sử dụng có hiệu quả tài nguyên thiên nhiên sẵn có ở Việt Nam và nguồn lao động tại chỗ, Nhà nước đặc biệt khuyến khích các dự án đầu tư vào mục đích nuôi trồng, chế biến lâm sản (trừ gỗ) và có các chính sách để đẩy mạnh việc chuyển giao đất rừng sản xuất cho nhà đầu tư. Một trong những biểu hiện là việc Nhà nước cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng (khoản 2 Điều 135 Luật đất đai năm 2013) được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng (khoản 3 Điều 135 Luật đất đai năm 2013).

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

- Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng:

Do tầm quan trọng đặc biệt của rừng phòng hộ và rừng đặc dụng đối với môi trường sinh thái và ảnh hưởng quan trọng của vị trí của chúng đến quốc phòng, an ninh mà việc sử dụng những loại đất này chủ yếu nhằm mục đích bảo vệ, phát triển rừng, duy trì và bảo vệ nghiêm ngặt động, thực vật rừng quý hiếm chứ không nhằm kinh doanh. Do đó, việc sử dụng những loại đất này chỉ giới hạn ở các chủ thể trong nước. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam không thuộc đối tượng được phép sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc chỗ ở (Xem: Khoản 4 Điều 143 Luật đất đai năm 2013), hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Còn đối với đất ở tại thành thị thì từ Nghị định của Chính phủ số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/1/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, Nhà nước đã thực hiện khuyến khích các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng hoặc các dự án nhà ở có cơ cấu sử dụng đất ở từ 60% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở trở lên là nhà chung cư cao tầng tại các đô thị (Xem: Điều 15 Nghị định của Chính phủ số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và Khoản 4 Điều 84 Luật đất đai năm 2003). Theo đó, kể từ Luật đất đai năm 2003 quy định:

“Giao đất ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đổi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đổi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bản hoặc cho thuê theo quy định của Chỉnh phủ”.

Cho tới nay, Luật đất đai năm 2013 thể hiện quan điểm nhất quán đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì các chủ thể, trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư.

- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn:

ƯBND cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vón đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư để chỉnh trang ngoài có nhu cầu sử dụng đất ttong khu kinh tế.

- Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp còn được thuê đất, thuê lại đất từ hộ gia đình, cá nhân.

- Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản:

Việc sử dụng đất trong hoạt động khoáng sản thường chứa đựng tính rủi ro rất lớn. Ngoài ra, đây lại là hoạt động sử dụng đất mang tính ổn định không cao, vì:

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

Thứ nhất, những mục đích sử dụng đất này không đòi hỏi việc phải thường xuyên, liên tục sử dụng cho đến hết thời hạn sử dụng đất những phần điện tích đất đã được đưa vào sử dụng. Vì vậy, Luật khoáng sản quy định khi kết thúc từng giai đoạn phù hợp với tiến độ đã được xác định trong đề án thăm dò, khai thác khoáng sản, tổ chức, cá nhân được phép hoạt động khoáng sản có quyền trả lại từng phần diện tích đất thăm dò, khai thác sau khi đã thực hiện việc phục hôi môi trường sinh thái và đất đai.

Thứ hai, hoạt động đó có thể bị ngừng hoặc gián đoạn trong trường hợp khu vực đang được phép tiến hành hoạt động khoáng sản bị Chính phủ công bố là khu vực cấm hoặc tạm thời cẩm hoạt động khoáng sản vì lí do quốc phòng, an ninh, bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá, cảnh quan hoặc vì lợi ích công cộng khác.

Thứ ba, so với thời hạn tối đa của một dự án đầu tư được quy định trong Luật đầu tư, thời hạn tối đa của một giấy phép hoạt không dựa trên một tiêu chí chung thống nhất là nguồn gốc sử dụng đất mà dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, đó là:

- Mục đích sử dụng đất (nhằm mục đích ngoại giao hay để thực hiện các dự án đầu tư);

- Nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác hay có được quyền sử dụng đất do mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam);

- Phạm vi đất sử dụng (trường hợp sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

Theo đó, bên cạnh những quyền chung (Điều 166) và nghĩa vụ chung (Điều 170) mà tất cả các chủ thể sử dụng đất (trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) đều được thực hiện và có nghĩa vụ phải thực hiện cho dù sử dụng đất dưới bất kì hình thức nào thì tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, quyền về chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của họ còn đựợc quy định như sau:

4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Đối tượng này sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng trụ sở cơ quan với sứ mệnh thực hiện các công việc, nhiệm vụ với mục đích ngoại giao chứ không sử dụng đất vào mục đích đầu tư, vì vậy, dù họ trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì Luật đất đai cũng không quy định cho họ các quyền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

Theo đó, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng hạn, tránh được mâu thuẫn giữa hai nhóm chủ thể này theo Luật đất đai năm 2003 trong việc đầu tư xây dựng nhà ở. Còn khi thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất với những mục đích khác thì chỉ tiếp cận tới hình thức thuê đất.

Như vậy, căn cứ nguồn gốc sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện các quyền đối với đất và tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Tặng, cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng, cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng, cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Hình thức sử dụng đất mà được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm là một phương thức tạo điều kiện cho người sử dụng nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền về chuyển quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

>> Xem thêm:  Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ? Hồ sơ xin chuyển đổi đất ?

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh ưong thời hạn sử dụng đất.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam nếu thuộc trường hợp hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất ttong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất là hàng năm được thực hiện các quyền đối với đất và tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê nếu tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết cũng như dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối vói đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)

>> Xem thêm:  Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?