1. Hình thức và thủ tục làm hợp đồng mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ?

Thưa luật sư , tôi có mua 1 căn nhà ở Phường Long Trường , quận 9 bằng giấy viết tay , do điều kiện gia đình khó khăn mà cũng chỉ có 3 mẹ con ở , nên đã quyết định mua căn nhà ấy là 17m2 có gác đỗ với giá là 200trăm lẻ 5 triệu đồng , nhà này có diện tích nhỏ như vậy là do được tách ra từ căn nhà lớn của người chủ gốc xây cho người em mình ở nhưng sau này người e không ở nữa nên mới chuyển nhượng bán lại cho những người khác , đến đây tôi mua lại là đã qua 4 người . Khi làm giấy tờ tay bên bán và mua chỉ viết giấy tay thoả thuận giữa 2 bên mà không có công chứng, chứng thực .
Vậy bây giờ mẹ con tôi phải làm như thế nào để có thể sở hữ hợp pháp căn nhà này ?
Xin chân thành cám ơn các luật sư !

Trả lời:

Trước hết để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình bạn phải liên hệ với người có mảnh đất mà bạn sẽ mua để tìm hiểu giấy tờ pháp lý của mảnh đất này, để biết được giấy tờ giả hay thật bạn có thể dùng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Thường thì dấu giả sẽ kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt hay con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong vấn đề đánh giá thật giả, bạn có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ tài nguyên môi trường. Bạn phải xem xét rằng mảnh đất này có tranh chấp hay không, hoặc mảnh đất này có thuộc sở hữu chung của ai khác hay không. Mặt khác phải xem xét rằng mảnh đất này có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay ủy quyền không, vấn đề này bạn có thể tìm hiểu ở phòng công chứng.

Thứ 2 khi mua đất:

Bạn và bên chủ đất phải liên hệ Phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật. Vì vậy trong turonfg hợp này bạn cần phải yêu cầu bên bán cùng đi công chứng , chứng thực hợp đồng mua bán đất nay ngay .

Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng bạn phải làm các thủ tục thuế (bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu thuế trước bạ) tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có đất. Sau khi thực hiện xong các thủ tục thuế thì bạn phải đăng ký quyên sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tại điều 95

Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục

Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:

- CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:

- CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).

Sau khi bạn chuẩn bị đủ các hồ sơ trên và nộp lên phòng tài nguyên môi trường cấp quận huyện nơi có mảnh đất cùng với việc bạn đã đóng đủ các loại thuế , lệ phí nêu trên thì trong vòng 15-20 ngày cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn . Lúc này mảnh đất mới thuộc sơ hữu hợp pháp của bạn .

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là gì ? Tranh chấp tài sản thừa kế

2. Điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai như thế nào ?

Xin LS cho biết: Tôi có căn hộ chung cư mua năm 2012 với giá của nhà đầu tư là 1,3 tỷ (có hợp đồng mua bán và hóa đơn GTGT). Nay vì cần bán để trả nợ, tôi chỉ bán được 1 tỷ (có hợp đồng mua bán công chứng), bị lỗ 300 triệu đồng. Vậy tôi có phải nộp thuế TNCN cho việc chuyển nhượng căn hộ này hay không ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Thủ tục mua nhà chung cư, mua nhà ở. Giá trị của hợp đồng mua bán viết tay. Các vấn đề pháp lý liên quan:

Theo quy định tại khoản 5 điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiệntheo pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Tuy nhiên, nếu chung cư của bạn là nhà ở duy nhất và bạn có giấy cam kết nhà duy nhất đã được xác nhận bởi UBND cấp có thẩm quyền thì bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Theo khoản 2 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì trường hợp này được miễn thuế:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Như vậy, nếu nhà chung cư bạn chuyển nhượng không phải là nhà ở duy nhất thì dù bạn có bán lỗ hay không bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% dựa trên giá chuyển nhượng theo quy định tại điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Chào văn phòng luật Minh Khuê Em đang chuẩn bị mua một căn chung cư tại khu vực quận Hà Đông-Hà Nội , chủ nhà đã có sổ hồng và giá trị căn hộ là 1,7 tỷ đồng , bên em là người mua chịu chi phí sang tên . Vậy cụ thể em phải chịu những lệ phí nào cho đến khi cầm được sổ hồng đứng tên vợ chồng em ? Mong sớm nhận được trả lời của văn phòng . em xin cảm ơn

=> Khi bạn mua nhà, về nguyên tắc bạn chỉ phải chịu lệ phí trước bạ khi sang tên trước bạ. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bạn phải chịu thuế TNCN thay cho bên bán thì bạn sẽ có trách nhiệm kê khai và nộp thuế này thay cho người bán.

Theo đó,

Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS = Giá chuyển nhượng x 2%

Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ x diện tích x 0.5%

Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Cháu xin chào các luật sư Minh Khuê! cho cháu xin hỏi điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật hiện hành là gì ạ? cháu xin cảm ơn!

=> Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về việc mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

"Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình."

Như vậy, việc mua bán nhà ở trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện như trên, cụ thể cần phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình... và đảm bảo về mặt tiến độ xây dựng cũng như vấn đề thanh toán tiền theo hợp đồng

Xin chào luật sư! lúc truớc mẹ tôi có cho bạn vì ngghèo không có tiền cất nhà, nên mẹ tôi cho 2 vợ chồng nguời này ở tạm trên mảnh đất mẹ tôi, nhưng nay chúng tôi lớn mẹ tôi muốn lấy lại đất này cho chúng tôi, nhưng 2 vợ chồng này có ý định không muốn trả và yêu cầu mẹ tôi viết đơn xin lấy lại nhà thì 2 vợ chồng này mới trả, xin luật sư chỉ cho tôi cách làm đơn này như thế nào ạ ? Xin cám ơn.

=> Theo thông tin bạn đưa ra thì đây là mẹ bạn cho vợ chồng này mượn đất, tuy nhiên bạn không nêu rõ là trên đất có nhà hay chưa và nhà mà vợ chồng này sử dụng là nhà của mẹ bạn hay hay nhà của vợ chồng kia, do đó có hai trường hợp như sau:

- Thứ nhất, mẹ bạn cho vợ chồng kia mượn đất để xây nhà và giờ muốn lấy lại đất để chia cho các con. Còn nhà ở được xây dựng lại là của vợ chồng người mượn đất chứ không phải nhà của mẹ bạn. Do đó, để có thể lấy lại đất thì mẹ bạn cần thỏa thuận với bên kia về việc thanh toán giá trị tài sản trên đất mà vợ chồng người này dã xây dựng.

- Thứ hai, mẹ bạn cho vợ chồng kia mượn cả đất và cả nhà để ở thì có thể yêu cầu bên kia trả lại và chỉ cần viết giấy tờ xác nhận là bên kia đã trả lại đất và nhà mượn cho mẹ bạn mà không phải viết đơn xin lại nhà.

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi về thủ tục, điều kiện để xin cấp đất xây nhà ở tại Bình Định, về các giấy tờ cần thiết, cơ quan giải quyết... Phiền luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Nhà ở của bạn ở nông thôn thì nhà ở bạn xây dựng phải đáp ứng được yêu cầu nêu ra tại khoản 3 Điều 93 Luật xây dựng 2015 sau đó bạn sẽ tiến hành làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng tại ủy ban nhân dân xã .

Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng căn cứ theo Điều 6 Thông tư số 10/2012/TT-BXDgồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 14 của Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Sơ đồ mặt bằng xây dựng tỷ lệ 1/50 - 1/500, theo mẫu tại Phụ lục số 15 của Thông tư này;

- Bản vẽ các mặt đứng chính của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin, tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

3. Hỗ trợ tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê! Tôi có một vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư muốn nhờ tư vấn của phía văn phòng: Tôi đang có dự định mua lại căn chung cư mới hoàn thiện xong. Hiện tại, căn chung cư này đã hoàn thành và bàn giao xong cho chủ nhà, chủ nhà có đầy đủ giấy tờ, hợp đồng mua bán, giấy nộp tiền..vv đã ký với chủ đầu tư.
Tuy nhiên, do khu căn hộ mới đi vào hoạt động nên chưa làm sổ hồng. Chủ đầu tư dự định sẽ làm sổ hồng cho cả khu trong 1-2 tháng nữa. Tôi đang có nhu cầu về nhà ở nên đã liên lạc và thỏa thuận xong giá cả với chủ nhà. Săp tới sẽ tiến hành gặp gỡ và đặt cọc tiền nhà. Chủ nhà có nói, sẽ làm biên bản nhận tiền cọc sau đó sẽ làm hợp đồng mua bán căn hộ và ra công chứng. Tôi có nghĩa vụ thanh toán cho chủ nhà tiền đặt cọc, tiền nhà còn thiếu và giữ lại một khoản (Khoảng 5-10% giá trị nhà) để chờ làm sổ hồng thủ tục sang tên đổi chủ. Phí sang tên đổi chủ tôi sẽ chịu, còn các chi phí khác chủ nhà sẽ chịu. Sau khi làm xong thủ tục sang tên đổi chủ, tôi sẽ thanh toán nốt phần tiền còn lại (5-10% giá trị nhà). Tuy nhiên, tôi chưa có kinh nghiệm cũng như chưa nắm rõ về luật nhà ở, đất đai khi chuyển nhượng. Vậy nên tôi thấy rất lo lắng khi thực hiện giao dịch. Tôi muốn nhờ văn phòng tư vấn giúp trong trường hợp của tôi:
1. Việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư trong trường hợp tôi vừa nêu có hợp pháp không? Có được quy định tại điều khoản nào trong luật hiện hành không?
2. Với trường hợp mua bán này có tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro gì không? 3. Các giấy tờ, thủ tục, chi phí cần chuẩn bị theo quy định pháp luật trong trường hợp mua bán này là gì?
Nhờ văn phòng tư vấn giúp cho tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Quy định đặt cọc khi mua bán nhà ở có cần chứng thực hay không?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

- Thủ tục mua nhà chung cư và rủi ro:

Trước hết, bạn nên xem xét xem căn hộ chung cư đó có thỏa mãn những điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch hay không?

.Quy định tại Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch - Luật nhà ở 2014:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, về việc căn chung cư này đã hoàn thành và bàn giao xong cho chủ nhà, chủ nhà có đầy đủ giấy tờ, hợp đồng mua bán, giấy nộp tiền..vv đã ký với chủ đầu tư và bạn có nhu cầu về nhà ở ngay khi chưa được cấp sổ hồng:

* Do vậy, trường hợp bạn muốn mua căn nhà này thì bạn có thể lập hợp đồng đặt cọc.

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

"Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Tuy nhiên cũng sẽ có những rủi ro nhất định như: Người mua sẽ bị chủ đầu tư hoặc người bán lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc...

Do vậy, để khắc phục rủi ro thì nội dung cụ thể của hợp đồng nên quy định về số tiền đưa trước cho bên kia và sau khi bên kia có được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bạn sẽ giao nốt số tiền còn lại cho bên kia và bên kia phải bán căn hộ chung cư cho bạn, hợp đồng đặt cọc nên kèm theo thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng đề phòng trường hợp 1 bên không muốn thực hiện tiếp hợp đồng nữa. Bạn có thể thỏa thuận điều khoản như sau: " Tại thời điểm bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền ..... để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng. Nếu sau khi đặt cọc bên mua không mua nữa hoặc vi phạm hợp đồng dẫn tới trường hợp bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng nayf sẽ bị phạt gấp ....lần số tiền đã giao." Ngoài ra bạn hoàn toàn có thể sử dụng 1 số mẫu hợp đồng đặt cọc sẵn để đảm bảo lợi ích cho mình, tránh mọi rủi ro.

Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất thì bạn vẫn có thể để chủ nhà đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi thì bạn sẽ tiến hành lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực: "1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này" (Điều 122 - Luật nhà ở 2014).

* Bên cạnh đó Luật nhà ở 2014 cũng có quy định như sau:

Khoản 1 Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

Điều 8. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó

Như vậy, để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và an toàn cho người mua thì hai bên mua bán có thể lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng.

Tuy nhiên trước khi thực hiện lập văn bản này chủ nhà phải xin xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng của chủ đầu tư, trong một số trường hợp nhà chung cư sẽ không thể thực hiện được thủ tục này nếu chủ đầu tư không đồng ý.

Như vậy về việc xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư bạn có thể yêu cầu bên bán hợp tác để thực hiện thủ tục.

- Các giấy tờ, thủ tục, chi phí cần chuẩn bị theo quy định pháp luật trong trường hợp mua bán này là:

Đối với thủ tục đặt cọc: Pháp luật chỉ quy định bắt buộc là "việc đặt cọc phải được lập thành văn bản". Bên cạnh đó bạn nên cung cấp các thông tin cần thiết cho bên bán và chịu trách nhiệm với thông tin mình cung cấp.

Đối với thủ tục chuyển nhượng:

Điều 9. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 2 Điều này; việc nộp thuế; việc xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 06 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này hoặc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của các bên. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 2 Điều này (01 bản để bên cho thuê mua lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).

2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

3. Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

4. Việc xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện như sau:

a) Các bên có trách nhiệm nộp các giấy tờ sau cho bên cho thuê mua:

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;

- Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (bản chính);

- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu).

b) Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điểm a Khoản này, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

5. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết.

6. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

7. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

4. Quy định đặt cọc khi mua bán nhà ở có cần chứng thực hay không ?

Hiện tại tôi có người thân đang đứng tên trên sổ hồng nhà ở và cũng là chủ hộ, nhưng vì do mâu thuẫn gia đình nên người này đã đem sổ hồng, hộ khẩu, cmnd để bán nhà. Giá bán 5 tỉ và nhận cọc trước 800 triệu. Hai bên có làm giấy đặt cọc nhưng không có chứng thực của cơ quan chức năng hoặc đơn vị đại điện theo quy định của luật đất đai.
Về việc bán nhà là do mâu thuẫn gia đình và các thành viên còn lại không hề hay biết, chỉ đến lúc bên mua đến đòi lại cọc hoặc đưa thêm số tiền còn lại để giao nhận nhà thì gia đình mới hay. Cho tôi hỏi nếu gia đình không trả cọc và không đồng ý bán nhà thì có cách nào kiện tụng hoặc không ý theo thỏa thuận vì cho rằng giấy tờ không hợp lệ ?
Cảm ơn luật sư!

Luật sư trả lời:

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về vấn đề đặt cọc như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy, có thể thấy theo quy định pháp luật nêu trên thì việc đặt cọc không bắt buộc bạn phải công chức hay chứng thực. Đối với các giao dịch có liên quan tới đất đai thì hiện tại theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất,... mới bắt buộc phải đi công chứng, chứng thực, bạn có thể tham khảo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

"....3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;.."

Do đó, trong trường hợp này, cách tốt nhất bạn và gia đình nên xem xét, xác định người có quyền sử dụng đất là ai, có phải là của người đã lập hợp đồng đặt cọc hay không. Nếu như không phải người có quyền sử dụng đất hoặc người đó chỉ có một phần quyền sử dụng đất thì bạn và gia đình hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, bảo vệ quyền lợi cho mình được.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

5. Làm sao để ngăn việc bán nhà của em trai ?

Thưa luật sư! Trước khi em trai tôi kết hôn, cha tôi có cho em trai tôi một mảnh đất đã được xây dựng nhà ở kiên cố vì là trai nên cha tôi nghĩ trước sau gì cũng cho con nên cha tôi cho em trai tôi và hiện tại giấy tờ nhà đất do em trai tôi đứng tên (cha tôi hiện tại đang sống chung với vợ chồng em trai tôi).
Sau khi kết hôn được 3 tháng thì em trai tôi đòi bán căn nhà và đất mà cha tôi đã cho, cha tôi không đồng ý gì nghĩ rằng đây là đất và nhà của ông đã mua và xây dựng, nay bán rồi ở đâu nhưng em trai tôi vẫn cương quyết để bán.
Vậy nếu giờ tôi khởi kiện yêu cầu tòa án ngăn chặn việc bán nhà của em trai tôi được không và nếu em trai tôi bán nhà thì cha tôi có được chia phần tài sản nào không? Hiện tại nhà là nhà thờ cúng tổ tiên, em trai tôi sắp kết hôn nhưng em trai tôi không đồng ý cho về lại tổ tiên ngày rước dâu, hỏi vậy có trái với quy định của pháp luật không và giờ gia đình tôi nên làm gì?

Làm sao để ngăn việc bán nhà của em trai ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Luật sư phân tích:

Câu hỏi thứ nhất: nếu giờ tôi khởi kiện yêu cầu tòa án ngăn chặn việc bán nhà của em trai tôi được không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở 2014:

"Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở."

Theo quy định trên, vì em trai bạn đã đứng tên trên giấy tờ nhà đất chứng tỏ em trai bạn là người có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng mảnh đất đó. Hơn nữa, em trai bạn có toàn quyền thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với ngôi nhà đó trong đó có quyền bán căn nhà đó cho bất kỳ ai. Nói cách khác bạn không thể khởi kiện em trai bạn trong trường hợp này.

Câu hỏi thứ hai: nếu em trai tôi bán nhà thì cha tôi có được chia phần tài sản nào không?

Sau khi em trai bạn bán nhà thì phần tài sản nhận được đương nhiên thuộc về em trai bạn. Việc cha bạn có được phia phần tài sản nào trong đó không phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của em trai bạn.

Câu hỏi thứ ba: Hiện tại nhà là nhà thờ cúng tổ tiên, em trai tôi sắp kết hôn nhưng em trai tôi không đồng ý cho về lại tổ tiên ngày rước dâu, hỏi vậy có trái với quy định của pháp luật không và giờ gia đình tôi nên làm gì?

Vì trong nội dung câu hỏi bạn không nói rõ ngôi nhà này được sử dụng vào mục đích để ở hay để thờ cúng tổ tiên nên có hai trường hợp xảy ra:

- Trường hợp 1: ngôi nhà trên giấy xin phép xây dựng là ngôi nhà để thờ cúng tổ tiên.

Trong tình huống này, em trai bạn không thể thay đổi mục đích sử dụng ngôi nhà được. Nếu em trai bạn vẫn nhất quyết không để ngôi nhà là nhà thờ cúng tổ tiên thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm tại Điều 4 Nghị định 180/2007/NĐ-CP với lý do công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp 2: ngôi nhà trên giấy xin phép xây dựng là ngôi nhà để ở.

Như vậy, em trai bạn hoàn toàn có lý do không đồng ý với việc để nhà là nhà thờ cúng tổ tiên vì trên giấy phép xây dựng đây là nhà để ở. Trong tình huống này gia đình bạn không thể làm gì để ngăn em trai bạn quyết định theo ý của anh ta được.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi vào giờ hành chính ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900.6162.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Thanh lý hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật ? Thanh lý hợp đồng thuê đất của Nhà nước ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở?

Trả lời:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Câu hỏi: Công nhận quyền sở hữu nhà ở khi nào?

Trả lời:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

4. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

5. Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Câu hỏi: Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở?

Trả lời:

1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

2. Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.

3. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có các quyền theo quy định tại Điều 161 của Luật này.

4. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.