Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất yêu cầu phải có các giấy tờ gì?

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về các điều kiện bắt buộc đối với hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, từ quy định này có thể khẳng định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định trong Bộ luật dân sự hiện hành bắt buộc phải được lập thành văn bản. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không được lập thành văn bản sẽ vi phạm quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng.

- Điều kiện về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định tại khoản 2 Điều 501 Bộ luật dân sự, theo đó nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng,  không được trái quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất, các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

- Về điều kiện có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, ngoài các  quy định của Bộ luật dân sự 2015, tại Điều 167 Luật đất đai 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất cụ thể như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chỉ trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Như vậy, nếu một trong các bên trong hợp đồng kể trên bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản có thể thực hiện việc công chứng, chứng thực nếu có yêu cầu của các bên. Việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng và các hợp đồng kể trên không bắt buộc trong trường hợp này. 

2. Văn phòng công chứng được thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay

Như vậy, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng (trừ trường hợp một bên trong hợp đồng là tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản).

Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 có quy định: Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Từ đây có thể thấy, việc công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng đối với các giao dịch về bất động sản như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ được công chứng các hợp đồng có đối tượng là bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành, nghề công chứng đặt trụ sở. Theo đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng có thể lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên, các bên trong hợp đồng chỉ được phép lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi cấp tỉnh nơi có bất động sản.

3. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất cần giấy tờ gì?

Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật công chứng 2014 có quy định về hồ sơ công chứng hợp đồng bao gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó bắt buộc phải có các thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, và danh mục giấy tờ gửi kèm theo cùng với đó là tên tổ chức hành nghề công chứng và họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng. Trong hồ sơ công chứng, các bên trong hợp đồng phải đưa ra được dự thảo hợp đồng trong đó có các thỏa thuận của các bên về các vấn đề có liên quan như giá chuyên nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, thời hiệu ó hiệu lực và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng,.....

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (đây là giấy tờ mà bên chuyển nhượng quyền sự dụng đất phải cung cấp). Theo quy định của pháp luật chỉ những người đáp ứng được các quy định của pháp luật mới có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong số đó, người được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được điều kiện đầu tiên đó là người đó phải là người có quyền sử dụng đối với thửa đất mà họ giao kết hợp đồng chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng. Do đó, trong hồ sơ công chứng, để có thể xác minh tính hợp pháp của các thỏa thuận mà hai bên ghi nhận trong các điều khoản của hợp đồng, bắt buộc phải có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên chuyển nhượng trong hợp đồng. 

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải. Trong một số trường hợp, ngoài những giấy tờ kể trên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần cung cấp các giấy tờ tài liệu theo quy định của pháp luật trong hồ sơ công chứng.

Lưu ý: Các bản sao quy định ở trên là các bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có đầy đủ nội dung, chính xác như bản chứng và không phải chứng thực.

Trên đây là một số các vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Để có thể hiểu rõ hơn về các nội dung liên quan đến vấn đề này, có thể tham khảo bài viết: Quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện thế chất quyền sử dụng đất.

Mọi thắc mắc liên hệ 19006162 hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp chi tiết.