Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất là các trường hợp phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Hộ gia đình và cá nhân phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau được quy định tại khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 :

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

Theo đó với các trường hợp không sự điều chỉnh của quy định trên thì người sử dụng đất tuy nhiên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định sau:

" Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục, mức thuế và phí khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư ở Bình Dương ?

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. "

Theo đó có một số trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất xây dựng cơ sở chuồng trại thì không cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Thứ hai về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

..................................................................................................

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

>> Xem thêm:  Tư vấn chuyển đất vườn thành đất thổ cư ?

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

..................................................................................................................."

Theo đó thông thường đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ do ủy ban nhân dân huyện giải quyết, tuy nhiên trường hợp ngoại lệ khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định, có nghĩa là mọi thủ tục người sử dụng đất vẫn thực hiện ở ủy ban nhân dân cấp huyện, việc lấy ý kiến của ủy ban nhân dân cấp tỉnh là trách nhiệm của ủy ban nhân dân huyện trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

Thứ ba là hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

" Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)."

Theo đó có thể hiểu đối với trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được.

Thứ tư về thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất 

Trường hợp thứ nhất là: chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng tính theo giá đất ở và tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp thứ hai là chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Trường hợp thứ ba là chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ năm là về thời gian giải quyết 

" Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày."

Theo đó thời hạn để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ giấy tờ của người sử dụng đất 

Thứ sáu đối với chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp 

" Điều 134. Đất trồng lúa

1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ."

Theo đó việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì có một sự hạn chế nhất định, do đó không phải mọi trường hợp đều được phép chuyển mục đích. 

Công ty cho tôi hỏi: Tôi có thuê 3 mẫu ruộng trồng lúa của 100 hộ dân (nhưng thường xuyên bị ngập úng không canh tác được đã lâu) để làm trang trại, nuôi trồng thủy sản. Vậy hồ sơ xin cấp chuyển đổi mục đích sử dụng gồm những gì? Và tôi làm hợp đồng trực tiếp với 100 hộ dân đó có đúng luật không? nếu không đúng thì phải làm thế nào? Tôi có nghe nói là Huyện sẽ cho phép Xã đứng ra tổ chức đấu thầu thì mới đúng luật. Vậy có đúng không? Tôi xin trân thành cám ơn.

 Thứ nhất về việc thuê đất thì bạn phải xem xét các hộ dân kia co quyền cho bạn thuê đất hay không, việc này phải căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất của họ là đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, hay đất nhà nước cho thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm. Đối với mối trường hợp thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ khác nhau.

Nếu là đất được nhà nước giao không thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì các hộ dân được phép cho bạn thuê. Đối với đất nông nghiệp được nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm thì hộ dân không được phép cho bạn thuê đất.

Thứ hai về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì đối với đất trồng lúa là trường hợp bị hạn chế, nên tùy từng tình hình của mỗi tỉnh mà cơ quan có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc không.

Xin chào Luật Sư! Xin Luật sư cho hỏi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao (của hộ gia đình) sang đất dịch vụ, thương mại được tính như thế nào? Gia đình tôi đang muốn chuyển đổi mục đích sử dụng của 280m2 đất ao (nằm trong khu dân cư) sang đất thương mại, dịch vụ để xây dựng xưởng gia công sắt thép. Xin chân thành cảm ơn Luật Sư

Trường hợp này của bạn thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nên trong trường hợp này bạn phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thủ tục hồ sơ bạn thực hiện theo hướng dẫn trên. Trong đó đối với trường hợp này không thuộc trường hợp phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tôi có 1 mảnh vườn từ trước đến bây giờ trồng rau màu bây giờ có ý định chuyển mục đích sử dụng qua làm gia trại thì tôi phải làm như thế nào ? Chính quyền địa phương có gây khó khăn cho tôi thì tôi phải làm thế nào ? tôi xin cảm ơn !

Trường hợp của bạn là chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đây là trường hợp không cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chỉ cần đăng ký biến động đất đai.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.