Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Căn cứ pháp lý
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT
2. Luật sư tư vấn
Kính gửi Luật sư. Hiện tại nhà tôi đang có mảnh đất lúa nước ở huyện Xuân Lộc, Đồng Nai ở đằng sau nhà. tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất sản xuất kinh doanh thì có được không? đất của tôi nằm trong vùng có quy hoạch nông thôn mới nhưng chưa có quy hoạch chi tiết. phòng tài nguyên môi trường có trả lời được chuyển sang đất thổ cư nhưng việc chuyển sang đất sản xuất kinh doanh cần có quy hoạch và nói việc chuyển sang đất kinh doanh rất lâu và không hướng dẫn cụ thể trong bao lâu và khi nào tôi mới chuyển được? Mong luật sư tư vấn cho tôi, và quy định pháp luật cụ thể để tôi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất kinh doanh. tôi xin cám ơn.
Căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
[...]
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; [...]"
Trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất sản xuất kinh doanh thuộc đối tượng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vấn đề này chúng tôi không thể khẳng định được bạn có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không mà còn phụ thuộc vào kế hoạch, quy hoạch về đất ở địa phương bạn.
chào luật sư. em có mảnh đất diện tích 300m2 tại xã hội nghĩa, huyện tân uyên, tỉnh bình dương. em đã lên thổ cư 100m2 đất và đang nợ tiền sử dụng đất. nay em muốn lên thổ cư tiếp 200m2 đất còn lại và cũng tiếp tục nợ tiền lên thổ cư của 200m2 này luôn. vậy em có được phép chuyển ko? và ở khu vực của em có quy định hạn mức đất ở là bao nhiêu mét không? em xin cảm ơn
Căn cứ quy định tại khoản 3, điều 12, thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định như sau:
" 3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế."
Pháp luật chỉ quy định việc phải nộp số tiền sử dụng đất còn nợ khi chuyển nhượng. Do đó, trường hợp này bạn vẫn có thể làm đơn xin nợ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ quyết định số 37/QĐ-UBND quy định :
" Điều 4. Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở
1. Hạn mức giao đất ở
a) Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2;
b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2;
c) Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2.
2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở
a) Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2;
b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2;
c) Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2."
Như vậy, hạn mức được công nhận quyền sử dụng đất ở xã bạn là 300m2.
Hiện tại tôi có thửa đất lúa diện tích 350 m2 ở xã Tân Bửu Bến Lức Long An muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở để xây nhà. Vị trí miếng đất của tôi nằm sát nhà dân và có lối đi là đường nông thôn. Tôi có làm thủ tục hồ sơ xin chuyển đổi lên phòng tài nguyên môi trường và họ trả lời là theo luật mới không chuyển đổi được với lí do vị trí đất nằm ở chỗ k có đường vô căn cứ theo trên bản vẽ. Vậy cho tôi hỏi luật đất đai mới có qui định như vậy không? Và hướng dẫn giúp tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Xin chân thành cảm ơn.
Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”
Do vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013 : “Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”
Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là "kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt"
Vì thế, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp phải cần có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi thì mới được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Căn cứ thông tư 02/2015/TT-BTNMT tại khoản 2, điều 11 thì hồ sơ bao gồm:
" a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)"
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
Năm 1978 bố mẹ chúng tôi mất để lại thửa đất thổ cư cho anh em chúng tôi. Nội dung thửa đất như sau: (1.) Nguồn gốc: (không có giấy tờ, di chúc) - Thửa đất do ông cha nhiều đời sinh sống ổn định để lại (hình thành từ hàng trăm năm nay, trước khi luật đất đai ra đời- thửa đất nằm giữa thôn) - Nguồn gốc ban đầu là 1 thửa. - Đất có vườn ao nằm trong cùng 1 thửa có nhà ở, cùng chung mục đích sử dụng là đất ở. (2.) Quá trình sử dụng: - Thời điểm sử dụng: trước năm 1980. không có tranh chấp lấn chiếm - Hiện trạng vẫn là 1 thửa. Chưa chia bao giờ tách. -Trên mảnh đất có các hộ gia đình là con đẻ của cụ đã xây nhà, ăn ở ổn định từ trước đến nay, phù hợp với quy hoạch của địa phương. *Năm 1996 Sở địa chính tự tách thửa đất trên thành 4 thửa riêng biệt với nhiều loại đất khác nhau: đất ở, đất ao, đất vườn, gia đình, lãnh đạo thôn xã không biết. * UBND xã đã xác minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất như nội dung (1), (2) nêu trên. * Xin hỏi Luật sư: 1.Thửa đất các cụ tôi để lại như trên, khi làm GCN QSD đất ở (sổ đỏ) có phải chuyển mục đích sử dụng đất không ? (tức là có phải nộp tiền sử dụng đất không ?.) 2. Nếu không phải nộp tiền sử dụng đất thì dựa vào căn cứ nào ?. Trình tự thủ tục thực hiện ? 3. Nếu phải nộp tiền... thì căn cứ pháp lí là thế nào ?. Cám ơn Luật sư. Rất mong sớm nhận được trả lời của Luật sư.
- Trả lời câu hỏi thứ nhất: Căn cứ quy định điều 101 Luật đất đai quy định như sau:
" Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Trường hợp này gia đình bạn đã sử dụng đất lâu dài nhưng không có các giấy tờ về đất và có xác nhận của UBND xã là đất sử dụng lâu dài, ổn định không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị ... thì có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của trên. Khi được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì trong giấy chứng nhận sẽ ghi rõ thông tin về hiện trạng đất được sử dụng với mục đích gì.
Căn cứ khoản 5, điều 20, nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
" 5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;
c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."
Do vậy, gia đình bạn chỉ phải nộp tiền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm c, khoản 5, điều 20 này.
- Câu trả lời thứ 2, 3 : Vì gia đình bạn sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nên việc nộp tiền sử dụng đất hay không thì bạn có thể căn cứ quy định tại điều 101 và quy định tại nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật đất đai năm 2013.
Xin chào công ty luật Minh Khuê, tôi muốn hỏi về trường hợp giờ bố mẹ tôi đã xây nhà trên đất nông nghiệp và chưa chuyển mục đích sử dụng, nhà đã xây xong và ở, có GCNQSDĐ nhưng vẫn là đất nông nghiệp. Vậy giờ tối muốn chuyển mục đích sử dụng đất đó có gặp khó khăn gì không ? có bị phạt hành chính hay không ? và những thủ tục để chuyển mục đích sử dụng ? Nhà tôi xây xong và ở tầm năm 2008.
Gia đình bạn tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không xin phép cơ quan có thẩm quyền do đó gia đình bạn sẽ bị phạt vi phạm hành chính. Vì bạn không nói rõ là đất nông nghiệp là đất gì nên bạn có thể tham khảo mức xử phạt quy định tại điều 6, 7, 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP.
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể tham khảo bài viết trên.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận luật sư Dân sự - Công ty luật Minh Khuê
