Mục lục bài viết

1. Thế nào là đất thổ cư?

Đất thổ cư là thuật ngữ truyền thống để chỉ đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, nơi cho phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ đời sống xã hội, bao gồm vườn ao liền kề với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư được cơ quan nhà nước công nhận. Tóm lại, đất thổ cư là một cách khác để gọi đất ở.

Đất ở có thể được chia thành hai loại: đất ở tại nông thôn (viết tắt ONT trên sổ đỏ) và đất ở tại đô thị (viết tắt ODT trên sổ đỏ).

Khi đáp ứng đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật, đất thổ cư sẽ được cấp sổ đỏ như bình thường. Các điều kiện cơ bản để được cấp sổ đỏ cho đất thổ cư bao gồm: đất được giao quyền sử dụng, chuyển nhượng đất tuân thủ quy định pháp luật, tuân thủ quy hoạch địa phương, sử dụng đất ổn định và lâu dài, không tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án hoặc làm tài sản đảm bảo cho vay. Người dân đang sử dụng đất thổ cư và đáp ứng đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ có thể tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất để bảo đảm quyền lợi của mình. Đối với người mua đất thổ cư, cần lưu ý kiểm tra giấy tờ liên quan khi mua đất để tránh rủi ro trong tương lai.

Đất ở được chia thành hai loại chính là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Cụ thể:

(1) Đất ở tại đô thị:

Theo Điều 144 của Luật Đất đai 2013, đất ở tại đô thị (ODT) là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình đời sống trong khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng trong lĩnh vực pháp luật đất đai, bao gồm quy định về thuế, hạn mức sử dụng đất và cấp phép xây dựng.

Đất ở tại đô thị có những đặc điểm tương tự đất thổ cư thông thường, bao gồm:

- Quản lý bởi quận, thành phố, thị xã hoặc khu dân cư quy hoạch trong khu vực đô thị mới.

- Bao gồm đất để xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây nhà ở hoặc vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị.

(2) Đất ở tại nông thôn:

Theo Điều 143 của Luật Đất đai 2013, đất ở tại nông thôn (OTN) là loại đất do xã quản lý và nằm trong khu vực nông thôn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đất nằm trong khu vực đang được quy hoạch để trở thành thành phố không còn được coi là đất ở nông thôn.

Đất ở nông thôn được ưu tiên cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và có các đặc điểm sau:

- Có ranh giới địa chính nằm trong khu vực nông thôn và do xã quản lý.

- Được áp dụng chính sách thuế và quy hoạch riêng.

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất ở tại nông thôn được phân thành các loại sau:

  • Đất dùng để xây nhà ở, đất ở do hộ gia đình sử dụng, và đất để xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống.
  • Vườn và ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

 

2. Chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư có cần xin phép?

Theo quy định tại điểm d và e khoản 1 của Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở, người dùng đất phải xin phép và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Điều 52 của Luật Đất đai 2013 quy định các căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đó, luật không quy định cụ thể về các điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất, mà sẽ phụ thuộc vào thời điểm thực tế và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, và cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.

Theo Điều 59 của Luật Đất đai 2013:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân.

 

3. Quy trình xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất gửi một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có liên quan để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa trên căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất). Nếu hồ sơ chưa đủ hoặc không hợp lệ, trong vòng không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất sẽ nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi mà hồ sơ xin chuyển mục đích đã được nộp.

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, và các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

 

4. Chi phí chuyển sang đất thổ cư

Khi chuyển đổi từ loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải nộp các khoản phí sau đây: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ. Cụ thể như sau:

- Tiền sử dụng đất:

  + Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP), tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

  + Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp mà Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp bằng (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

- Lệ phí trước bạ: lệ phí trước bạ được tính bằng công thức (giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0.5%.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận thay đổi tùy theo từng tỉnh, thành phố, nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

- Phí thẩm định hồ sơ: phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và có mức phí khác nhau.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Quy trình xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.