1. Thời hạn sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn

Tương tự như khái niệm "đất sử dụng có thời hạn", hiện tại, trong phạm vi pháp luật đất đai hiện hành, việc quy định về khái niệm "thời hạn sử dụng đất" vẫn chưa được thực hiện. Tuy vậy, chúng ta có thể dựa vào quy định về "thời hạn" cùng với cách hiểu tổng quan về "sử dụng đất" để xác định một cách sâu hơn về "thời hạn sử dụng đất". "Thời hạn sử dụng đất" có thể được hiểu là một thuật ngữ dùng để chỉ thời gian cụ thể, từ một ngày cụ thể đến một ngày khác (được xác định bằng ngày, tháng, năm), mà trong khoảng thời gian đó, người sử dụng đất được Nhà nước cấp quyền chiếm hữu, quản lý, và sử dụng một diện tích đất cụ thể. Đây là những miễn nhiễm quyền liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc chấp thuận việc chuyển nhượng đất từ người khác.

Luật Đất đai năm 2013 đã đề ra một số quy định về thời hạn sử dụng đất và đất sử dụng có thời hạn. Quy định này được chia thành các điểm sau đây, nhằm tạo ra sự rõ ràng và minh bạch trong việc quản lý và sử dụng đất:

(1) Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

- Các hộ gia đình và cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 sẽ được cấp quyền sử dụng đất nông nghiệp với thời hạn là 50 năm.

- Sau khi thời hạn này kết thúc, nếu hộ gia đình và cá nhân vẫn có nhu cầu sử dụng đất, họ sẽ được xem xét và gia hạn thời hạn sử dụng đất theo quy định tại điểm này.

(2) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân:

- Hộ gia đình và cá nhân không thể thuê đất nông nghiệp với thời hạn vượt quá 50 năm.

- Tuy nhiên, sau khi hết thời hạn thuê đất, nếu hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, Nhà nước sẽ xem xét và xét duyệt việc cho thuê đất tiếp theo.

(3) Thời hạn giao đất và cho thuê đất cho các mục đích khác:

- Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất cho các mục đích như sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xác định dựa trên dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, cho thuê đất, nhưng không vượt quá 50 năm.

- Tuy nhiên, trong trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn mà thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và cần thời hạn dài hơn, thì thời hạn giao đất và cho thuê đất không vượt quá 70 năm.

- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp với cho thuê, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư sẽ được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất lâu dài và ổn định.

- Sau khi thời hạn kết thúc, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất sẽ được xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không được vượt quá thời hạn nêu trên.

2. Hồ sơ yêu cầu gia hạn sử dụng đất gồm những gì?

2.1. Gia hạn sử dụng đất đối với người sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế

Dựa trên khoản 1 của Điều 74 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các tổ chức và cá nhân trong phạm vi người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cùng hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao và khu kinh tế, có quyền yêu cầu gia hạn sử dụng đất theo những quy định dưới đây:

Trước khi thời hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng đổ hết, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn phải chuẩn bị và nộp một bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Các hồ sơ này được nộp khi tiến hành thủ tục gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao và khu kinh tế, bao gồm những thông tin sau:

- Đơn đăng ký biến động về đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu Mẫu số 09/ĐK.

- Phiên bản chính của Giấy chứng nhận đã được cấp.

- Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư, đối với trường hợp thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp với thời gian yêu cầu gia hạn sử dụng đất, đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.

- Nếu tổ chức trong nước đang sử dụng đất để thực hiện hoạt động đầu tư trên đất mà không có Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, họ phải đưa ra lí do cụ thể và đề nghị gia hạn sử dụng đất tại điểm 4 của Đơn đăng ký biến động về đất và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

- Bằng chứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).

(Theo Khoản 9 Điều 9 trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đã được điều chỉnh bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT)

Trong trường hợp dự án đầu tư có sự thay đổi về quy mô và thời hạn hoạt động, thì hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất phải được nộp sau khi có văn bản từ cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Nhiệm vụ của cơ quan tài nguyên và môi trường là thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Sau khi đã được thẩm định và đáp ứng đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cung cấp thông tin về thay đổi địa chính cho cơ quan thuế nhằm xác định nghĩa vụ tài chính. Sau đó, Ủy ban nhân dân cùng cấp sẽ ra quyết định về việc gia hạn quyền sử dụng đất và ký kết hợp đồng thuê đất đối với các trường hợp cho thuê đất, đồng thời, hồ sơ sẽ được chuyển gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện quá trình đăng ký.

Trong trường hợp người đề nghị gia hạn sử dụng đất cần phải điều chỉnh dự án đầu tư, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất và điều chỉnh dự án đầu tư sẽ được thực hiện đồng thời.

Nếu dự án đầu tư có sự điều chỉnh về quy mô và thay đổi về thời hạn hoạt động, thì thời hạn sử dụng đất sẽ được điều chỉnh tùy theo thời gian hoạt động của dự án.

Sau khi hoàn tất hồ sơ và xác nhận từ Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất sẽ nộp Giấy chứng nhận đã cấp và bằng chứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tới cơ quan tài nguyên và môi trường. Việc này giúp xác định được quyền gia hạn

2.2. Hồ sơ thực hiện xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Khi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân đã hết, trong trường hợp họ muốn tiếp tục sử dụng đất, họ sẽ phải tiến hành nộp một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm các thành phần sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, theo Mẫu số 09/ĐK hoặc các biểu mẫu có liên quan.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp ban đầu, chứng nhận quyền sử dụng đất từ trước đến nay. Điều này là để xác minh và chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu của họ.

3. Đất hết hạn có bị thu hồi hay không?

Dựa theo quy định được đề ra tại Điều 67 trong Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được ban hành quyền tiếp tục sử dụng đất hoặc cho thuê đất ngay sau khi thời hạn sử dụng đất kết thúc, miễn là họ có nhu cầu và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất trong quá trình trước đó. Điều này tạo ra một tình hình thuận lợi cho người sử dụng đất tiếp tục duy trì quyền sử dụng đất của họ, đặc biệt khi việc sử dụng đất đã diễn ra một cách ổn định và không gặp phải các vướng mắc về quy hoạch.

Một cách diễn đạt đơn giản và chi tiết hơn, quy định này đặt ra rằng đất đai sẽ không bị thu hồi sau khi thời hạn sử dụng đến hạn, miễn là người sử dụng đất đã tuân thủ đúng các quy định liên quan và việc sử dụng đất diễn ra một cách suôn sẻ. Tuy nhiên, trong trường hợp người dân muốn tiếp tục sử dụng đất sau khi thời hạn sử dụng kết thúc, họ phải thực hiện thủ tục xin gia hạn đất để tiếp tục sử dụng một cách hợp pháp và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của pháp luật về đất đai. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của họ sau khi thời hạn sử dụng kết thúc, mà còn đảm bảo sự thống nhất và tuân thủ chặt chẽ đối với quy định pháp luật.

Bài viết liên quan: Thời điểm tính gia hạn sử dụng đất với dự án đầu tư chậm sử dụng đất 

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!