Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Khái quát chung về chuyển mục dích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu, được xác định bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thẩm quyền:
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước:
Thứ nhất, chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác cụ thể: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
Thứ hai, chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
Thứ ba, chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
Thứ tư, chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
Thứ năm, chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
2. Tình huống chuyển nhượng đất trồng lúa
2.1. Tình huống
Vợ chồng ông A và bà B là giáo viên giảng dạy tại một trường tiểu học ở huyện X, tỉnh Y. Vợ chồng ông bà có nhu cầu nhận chuyển nhượng thêm đất để trồng lúa tăng gia sản xuất. Cùng lúc đó, ông H là hàng xóm của gia đình ông A và bà B đang rao tin chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của mình tại địa phương. Ông A và bà B đã quyết định thỏa thuận với ông H về việc nhận chuyển nhượng 2ha đất nói trên và các bên cùng nhau ra Ủy ban nhân dân cấp xã để làm thủ tục. Tuy nhiên, cán bộ xã đã từ chối yêu cầu chứng thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai gia đình với lý do: Ông A và bà B không phải là nông dân nên không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Hỏi: Vậy việc từ chối chứng nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã là đúng hay sai?
2.2. Trả lời
Pháp luật không cấm hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, pháp luật có sự hạn chế khả năng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, đất nông nghiệp, đất trồng lúa có vai trò rất quan trọng đối với vấn đề bảo đảm an ninh lương thực nên Đảng và Nhà nước ta luôn có chính sách ưu tiên bảo vệ. Pháp luật đất đai có các quy định ưu đãi dành cho người trồng lúa cũng như hạn chế các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang các loại đất khác. Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Mục đích của quy định này là nhằm bảo vệ đất trồng lúa, vì Nhà nước lo ngại nếu cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì diện tích này sẽ không được sử dụng hiệu quả, hoặc bị bỏ hoang, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện. Như vậy, muốn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, thì ông T và bà D phải là những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Căn cứ theo khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hiểu là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. Căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bao gồm:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại điểm a nêu trên, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b nêu trên.
Tóm lại, có thể thấy, ông A và bà B là hai cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vì hai ông bà được hưởng lương thường xuyên, thu nhập chủ yếu từ việc dạy học.
Do đó, ông A và bà B không được nhận chuyển nhượng 2ha đất trồng lúa của ông H. Tuy nhiên, việc đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã cho rằng hai vợ chồng ông bà không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là không chính xác, vì Luật Đất đai chỉ cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa. Ông A và bà B có thể nhận chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp khác mà pháp luật không giới hạn việc nhận chuyển nhượng. Mặt khác, Luật Đất đai hiện hành cũng chỉ cấm ông A và bà B không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, còn đối với việc nhận thừa kế thì không đặt ra điều kiện về trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên hai ông bà vẫn được nhận thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa (nếu có).
3. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang loại đất trồng cây khác
3.1. Tình huống
Bà T được Nhà nước giao 3ha đất, trong phần thông tin về mục đích sử dụng thửa đất có ghi là đất trồng lúa. Từ khi được Nhà nước giao đất cho đến nay, gia đình bà T vẫn sử dụng để canh tác hai vụ lúa mỗi năm. Tuy nhiên, những năm gần đây, do thời tiết có nhiều thay đổi, thiên tai và dịch bệnh thường xuyên xảy ra, dẫn đến việc trồng lúa rất bấp bênh, công sức bỏ ra nhiều mà thu lại chẳng đáng bao nhiêu. Điều này khiến bà T cảm thấy trăn trở, mong muốn chuyển đổi sang phương thức sản xuất khác có hiệu quả cao hơn. Tình cờ, bà T xem một chương trình trên đài truyền hình có giới thiệu về sản phẩm bưởi năm roi của bà con nông dân ở các tỉnh miền Tây Nam bộ mang lại giá trị kinh tế rất cao.
Bà T đã bàn với chồng về việc chuyển cơ cấu cây trồng từ cây lúa sang trồng bưởi năm roi. Tuy nhiên, khi vợ chồng bà đến Ủy ban nhân dân cấp xã để hỏi thủ tục thì bị từ chối với lý do địa phương không có quy hoạch trồng bưởi mà vẫn quy hoạch là một năm hai vụ lúa. Bức xúc trước câu trả lời của chính quyền xã, bà T vẫn quyết định chuyển sang trồng bưởi vì cho rằng đất này là Nhà nước giao cho bà sản xuất nông nghiệp nên trồng cây gì là quyền của bà, hơn nữa, trồng lúa hay trồng bưởi cũng đều là sản xuất nông nghiệp, miễn là hiệu quả kinh tế cao, không vi phạm pháp luật.
Hỏi: Vậy trường hợp này bà T có được chuyển đổi cây trồng trên đất như lập luận nói trên hay không?
3.2. Trả lời
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Mục đích sử dụng đất được xác định rõ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích đã ghi trên Giấy chứng nhận thì phải phù hợp với quy định của pháp luật. Theo điểm a khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ vào quy định trên, nếu bà T muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng bưởi (đất trồng cây lâu năm) thì phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó mới được chuyển đổi.
- Nếu việc chuyển đổi diện tích đất trồng lúa sang đất trồng bưởi của bà T không phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của Ủy ban nhân dân cấp xã thì việc chính quyền từ chối yêu cầu của bà T là có cơ sở pháp lý rõ ràng.
- Nếu bà T vẫn cố tình chuyển sang trồng bưởi mà chưa được cho phép thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số 91/2019/NĐ-CP):
+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5ha;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5ha đến dưới 01ha
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01ha đến dưới 03ha;
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03ha trở lên. Ngoài ra, khoản 5 Điều 9 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP còn quy định về các biện pháp khắc phục hậu quả gồm:
Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất;
Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Luật Minh Khuê (sưu tầm và biên tập).
