Giá trị, ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc và Xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc?

>> Luật sư tư vấn về hợp đồng đặt cọc theo luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận

Điều 329. Ký cược

1. Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.

Điều 330. Ký quỹ

1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.

3. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, có chữ ký và người làm chứng nên có giá trị pháp lý. Về bản chất, đặt cọc là hành vi nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự (trường hợp của bạn là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất). Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Do đó, các giấy tờ liên quan, phương thức thanh toán mà hai bên thỏa thuận chỉ có ý nghĩa khi việc giao kết hợp đồng, hay hợp đồng được thực hiện. Về giấy tờ liên quan được hiểu là những giấy tờ gì thì phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên, cũng như sự giải thích trong văn bản đặt cọc.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, bên phía quý khách hàng hoàn toàn có đủ cơ sở pháp lý để kết luận bên kia vi phạm hợp đồng. Cụ thể:

Theo điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Hợp đồng giữa quý khách và bên bán có hiệu lực vì: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Mặt khác, hợp đồng này đã được lập thành văn bản và bên quý khách cũng đã có cả video quay chi tiết lúc giao dịch.

Thứ hai, trong vụ việc này bên bán đã vi phạm hợp đồng và vấn đề đặt ra ở đây là kiện vi phạm hợp đồng mà không phải là khiếu nại. Bởi lẽ, hành vi vi phạm hợp đồng của bên bán không thuộc đối tượng khiếu nại được quy định tại điều 2 Luật Khiếu nại 2011. Khiếu nại gồm có các dấu hiệu sau:

- Chủ thể thực hiện quyền khiếu nại là công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức.

- Đối tượng khiếu nại là các quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước hoặc những người có thẩm quyền trong các cơ quan hành chính nhà nước, quyết định kỷ luật cán bộ, công chức.

- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu là chính cơ quan đã có quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại.

Quý khách hàng có thể gửi hồ sơ khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện (tòa án nơi mà trực tiếp kí kết giao dịch đặt cọc). Hồ sơ của quý khách hàng phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Thứ ba, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi các bên đã đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết, hậu quả pháp lý cũng được quy định ngay tại Điều 328 Bộ luật Dân sự như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Mặc định rằng đã hết thời hạn công chứng là 30 ngày.

Theo như lời của quý khách hàng (bên mua), hành vi của bên bán: không nghe điện thoại, không liên lạc được, đến nhà không tiếp là hành vi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Như vậy, nếu như giữa hai bên có thỏa thuận về vấn đề này thì sẽ giải quyết theo thỏa thuận đó. Ngược lại, mức phạt cọc sẽ được đưa ra theo như điều luật đã trích dẫn ở trên: ''bên bán phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc''. Tức là bên bán phải trả lại cho bên quý khách hàng khoản tiền đặt cọc 250 triệu, cộng thêm 1 khoản tương đương 250 triệu nữa.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

Trả lời:

Theo những gì bạn đưa ra thì có thể thấy hợp đồng đặt cọc này thuộc phạm vi điều chỉnh của BLDS vì vậy, căn cứ vào Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, pháp luật chỉ quy định nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Trong trường hợp của bạn thì khi bạn không tiến hành việc giao kết hợp đồng thì bạn sẽ chỉ mất khoản tiền đặt cọc trước mà thôi (vì bạn không nhắc đến việc hai bên có thỏa thuận khác nào). Việc chủ nhà đòi thêm một khoản tiền bồi thường chỉ xảy ra khi bên chủ nhà chứng minh được có những thiệt hại thực tế do hành vi từ chối giao kết hợp đồng của bạn gây ra (có bằng chứng, chứng cứ kèm theo).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật dân sự vi phạm hợp đồng đặt cọc, gọi : 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 1 điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì:

"1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

a) Các bên có thoả thuận khác;

b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;

c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;

d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định."

Vậy ở đây nếu bạn và bên cho thuê nhà không có thỏa thuận khác thì hợp đồng đặt cọc của bạn đã có hiệu lực pháp luật.

Theo điều 328 Bộ luật dân sự số 2015 thì :

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Vậy, vì bạn không thực hiện hợp đồng như đã giao kết:" kết thúc hợp đồng bên B tức em phải báo cho chủ nhà trước 15 hết tháng " thì tài sản đặt cọc ở đây là 2 triệu thuộc về bên nhận đặt cọc.Trong trường hợp này bạn sẽ mất số tiền đặt cọc.

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì phần đất mà người hàng xóm có ý định chuyển quyền sử dụng cho bạn đang thuộc phần tài sản thế chấp với ngân hàng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội thì bên thế chấp tài sản có các quyền và nghĩa vụ như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy nếu người hàng xóm muốn chuyển sử dụng mảnh đất đang được sử dụng làm tài sản thế chấp thì người hàng xóm phải có nghĩa vụ thông báo cho bạn biết rằng tài sản đó đang được dùng để thế chấp, từ thông tin đó bạn sẽ quyết định xem có tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với họ hay không.

Tuy nhiên thực tế người hàng xóm đã không cho bạn biết về việc phần đất đó đang được dùng để làm tài sản thế chấp mà vẫn tiếp tục giao kết hợp đồng và nhận tiền đặt cọc từ bạn. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu người hàng xóm kia hoàn trả lại số tiền mà bạn đã đặt cọc và yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất do bạn không được cung cấp đầy đủ thông tin về phần đất đó, có dấu hiệu bị lừa dối. Nếu hai bên vẫn không thống nhất thỏa thuận được thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!