Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải tuân thủ hình thức và nội dung gì?

1. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải tuân thủ hình thức và nội dung gì?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một hình thức bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị như kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định. Mục đích của việc đặt cọc là để bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình giao kết hợp đồng, đồng thời đảm bảo các bên sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.

Cụ thể, khi hợp đồng được giao kết và thực hiện đúng theo thỏa thuận, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc có thể được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó cho bên đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên.

Mặc dù Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể về hình thức và nội dung của văn bản đặt cọc, các bên hoàn toàn có thể tự thỏa thuận về hình thức hợp đồng đặt cọc, miễn sao nội dung của thỏa thuận không vi phạm các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản và có chữ ký của cả hai bên. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia và đảm bảo rằng thỏa thuận đặt cọc được thực hiện đúng đắn, có hiệu lực pháp lý.

2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự được hiểu là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia. Do đó, hợp đồng đặt cọc đất cũng là một dạng giao dịch dân sự. Hợp đồng đặt cọc đất được coi là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó một bên đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất đai trong tương lai.

Để hợp đồng đặt cọc đất có hiệu lực pháp lý, nó phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Thứ nhất, các chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với loại giao dịch mà họ xác lập. Điều này có nghĩa là các bên tham gia hợp đồng đặt cọc phải là những người có đầy đủ năng lực pháp lý để thực hiện giao dịch, tức là có độ tuổi và tình trạng sức khỏe đủ để nhận thức và làm chủ hành vi của mình.

Thứ hai, giao dịch dân sự phải được thực hiện hoàn toàn tự nguyện. Các bên tham gia hợp đồng đặt cọc đất không bị ép buộc, cưỡng chế hay chịu sự tác động không hợp lý từ bất kỳ yếu tố bên ngoài nào. Sự tự nguyện là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.

Cuối cùng, mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc đất không được vi phạm điều cấm của pháp luật, cũng như không trái với đạo đức xã hội. Điều này có nghĩa là giao dịch không được thực hiện vì những mục đích trái pháp luật, chẳng hạn như việc sử dụng tài sản vào mục đích rửa tiền, trốn thuế hay các hành vi gian lận khác. Ngoài ra, hợp đồng cũng phải phù hợp với các chuẩn mực đạo đức và không gây tổn hại đến lợi ích công cộng.

Tóm lại, hợp đồng đặt cọc đất sẽ có hiệu lực pháp lý khi đảm bảo các điều kiện trên, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên và đảm bảo tính công bằng trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên đặt cọc có những quyền và nghĩa vụ rõ ràng khi tham gia vào giao dịch đặt cọc. Cụ thể, bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc. Điều này có nghĩa là bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc không được làm những hành vi có thể làm giảm giá trị hoặc gây tổn hại đến tài sản đặt cọc, bảo vệ tài sản này trong suốt quá trình giao dịch.

Bên cạnh đó, bên đặt cọc cũng có nghĩa vụ yêu cầu bên nhận đặt cọc thực hiện việc bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc sao cho tài sản này không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Việc bảo quản tài sản đặt cọc phải đảm bảo tài sản được giữ gìn một cách an toàn và không bị hư hỏng trong suốt thời gian thỏa thuận. Trong trường hợp có sự thay đổi về tài sản đặt cọc, bên đặt cọc có quyền trao đổi, thay thế tài sản hoặc đưa tài sản đó tham gia vào giao dịch dân sự khác, nhưng điều này chỉ có thể thực hiện nếu bên nhận đặt cọc đồng ý.

Ngoài ra, bên đặt cọc còn có nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lý cho bên nhận đặt cọc để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí này phải là những khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp và hợp lý tại thời điểm chi, nhằm bảo vệ tài sản khỏi mất mát, hư hỏng hay hủy hoại. Những chi phí này sẽ do bên nhận đặt cọc thanh toán trong trường hợp tài sản cần được bảo quản đặc biệt, và bên đặt cọc có trách nhiệm hoàn trả những chi phí này.

Một nghĩa vụ quan trọng khác là bên đặt cọc có trách nhiệm thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để đảm bảo bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc. Điều này đảm bảo rằng tài sản đặt cọc được xác nhận về mặt pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận đặt cọc trong trường hợp có tranh chấp hoặc thay đổi quyền sở hữu tài sản.

Cuối cùng, bên đặt cọc còn phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật khác liên quan. Những quyền và nghĩa vụ này có thể bao gồm các trách nhiệm cụ thể khác mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc hoặc các quy định pháp lý khác.

Tóm lại, các quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP được quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch đặt cọc, đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hợp pháp trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận đặt cọc cũng có những quyền và nghĩa vụ quan trọng khi tham gia vào giao dịch đặt cọc. Cụ thể, bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc nếu việc này chưa được sự đồng ý của bên nhận đặt cọc. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận đặt cọc, tránh trường hợp bên đặt cọc thực hiện các hành vi làm thay đổi tài sản đặt cọc mà không có sự thỏa thuận từ trước, từ đó đảm bảo sự ổn định và tính pháp lý của tài sản đặt cọc trong giao dịch.

Bên nhận đặt cọc còn có quyền sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Điều này có nghĩa là nếu bên đặt cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký kết (ví dụ như không thanh toán đúng hạn, không hoàn thành hợp đồng), bên nhận đặt cọc có thể giữ lại tài sản đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của mình. Đây là một biện pháp bảo đảm quyền lợi của bên nhận đặt cọc trong các giao dịch dân sự.

Ngoài ra, bên nhận đặt cọc còn có nghĩa vụ bảo quản và giữ gìn tài sản đặt cọc trong suốt thời gian giao dịch. Việc này đòi hỏi bên nhận đặt cọc phải có trách nhiệm trong việc bảo vệ tài sản đặt cọc khỏi mất mát, hư hỏng hoặc giảm sút giá trị. Đồng thời, bên nhận đặt cọc không được xác lập giao dịch dân sự, khai thác hay sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc. Điều này đảm bảo rằng tài sản đặt cọc sẽ không bị lợi dụng hay thay đổi mục đích sử dụng mà không có sự đồng thuận từ phía bên đặt cọc.

Cuối cùng, bên nhận đặt cọc còn có các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo các quy định của Bộ luật Dân sự và các luật khác liên quan. Những quyền và nghĩa vụ này có thể bao gồm các trách nhiệm cụ thể mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được quy định trong các văn bản pháp lý khác để đảm bảo tính hợp pháp và sự công bằng trong quá trình thực hiện giao dịch đặt cọc.

Tóm lại, các quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc được quy định rõ ràng trong Nghị định 21/2021/NĐ-CP nhằm đảm bảo rằng các bên tham gia giao dịch đều thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và ngăn ngừa các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình giao kết hợp đồng đặt cọc.

Xem thêm bài viết: Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN hai lần đúng không?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.