Sang tên sổ đỏ cho đất có cần đo lại sổ địa chính không?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc yêu cầu phải đo lại đất là có căn cứ để đối chiếu diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc thực tế. Cụ thể, điều 98 khoản 5 Luật đất đai 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024) quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy:

Nếu không có gì thay đổi về diện tích đất so với trước đây thì giữ nguyên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiếp tục tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất;

Nếu diện tích tăng mà không có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Nếu diện tích tăng lên mà có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất có một trong các cơ sở để cấp giấy chứng nhận quy định tại các điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013.

Vì vậy theo chúng tôi tốt nhất bạn nên đo đạc lại để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra trong quá trình mua bán.

>> Tư vấn pháp luật đất đai, dân sự, hành chính gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

Căn cứ theo khoản 3, điều 167 Luật đất đai năm 2013:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, phân tích tình huống ta thấy như sau :

Trong trường hợp của bạn không chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản nên áp dụng điểm a, khoản 3, điều 167 Luật đất đai, kết luận :

- Giấy tờ viết tay mua đất 8 x 15m2 với giá 245 triệu ban đầu, có 2 bên cùng ký và điểm chỉ nhưng không có công chứng nên sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 x 20m2, giá cả 245 triệu đồng tại cơ quan công chứng là hợp pháp, đúng theo quy định của pháp luật. Vì khi đi công chứng hợp đồng này, có mặt cả 2 bên ( hoặc có giấy ủy quyền cho bên thứ 3 tham gia), 2 bên phải đồng ý về nội dung hợp đồng thì mới có việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ cho bạn.

- Giấy mua bán của bạn với bên trung gian với nội dung mua bán 8 X15m2 đất, giá 245 triệu đồng là vô hiệu, do không đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng. Nếu coi văn bản này là văn bản đặt cọc thì sau khi hợp đồng đã được ký kết, hợp đồng đặt cọc hết hiệu lực (công việc thỏa thuận đã hoàn thành).

Do đó, trong trường hợp của bạn, bên trung gian đó hoàn toàn không có quyền đòi thêm tiền cũng như không có quyền khởi kiện bạn

>> Tham khảo: Sang tên sổ đỏ theo bản án của Tòa được không?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất đứng tên bố mẹ bạn nên đó là tài sản chung của bố mẹ bạn. Do đó sau khi mẹ bạn mất, chỉ có 1 nửa quyền sử dụng đất là thuộc về bố bạn, còn 1 nửa quyền sử dụng đất được chia theo di chúc của mẹ bạn để lại hoặc nếu mẹ bạn mất không có di chúc thì sẽ chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (Theo Điểm a Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Vì vậy để sang tên quyền sở hữu đất cho bố bạn, trước hết cần phải phải làm thủ khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật đối với đất đai mà mẹ của bạn để lại, sau đó làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký nhà đất. Về việc anh trai bạn công tác ở xa muốn ủy quyền cho bạn thì chỉ cần anh trai bạn viết giấy ủy quyền cho bạn là bạn có thể thay anh mình làm thủ tục

* Thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng

Theo Luật công chứng 2014 quy định như sau:

"Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản

1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 57 của Luật này.

3. Chính phủ quy định chi tiết thủ tục niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản."

+ Đối với người yêu cầu công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản bao gồm các giấy tờ sau:

1. Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;

2. Dự thảo Văn bản thoả thuận phân chia di sản;

3. Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

4. Bản sao giấy tờ liên quan đến việc công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản. (Bản sao là bản chụp, bản in, bản đánh máy nhưng có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính không phải chứng thực nhưng khi nộp bản sao người yêu cầu công chứng phải nộp bản chính để đối chiếu).

+ Di sản là quyền sử dụng đất thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình: (theo khoản 2 Điều 49 Luật Công chứng)

1. Giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

2. Đối với trường hợp thừa kế theo pháp luật người yêu cầu công chứng còn phải xuất trình:

- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

* Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất

Sau khi tiến hành khai nhận di sản thừa kế thì bạn nộp một bộ hồ sơ đến cơ quan nhà đất có thẩm quyền để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bố bạn

- Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

- Hồ sơ: Bản chính văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy ủy quyền của anh trai đi công tác của bạn và các giấy tờ khác theo quy định

- Thủ tục:

Văn phòng đăng ký nhà đất sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố bạn.

>> Xem thêm: Bố mất làm thế nào để sang tên sổ đỏ cho mẹ?

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai 2013; Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Văn bản hợp nhất số 25/VBHN-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ; Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì:

Để thực hiện sang tên sổ đỏ bạn cần phải thực hiện các bước sau:

Bước 1: Hai bên cần đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND cấp quận/ huyện nơi có nhà, đất

Hai bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp tới Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất, hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày. Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế sang tên sổ đỏ:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

- Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất

Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

+ Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ, sổ hồng hiện nay mất bao nhiêu tiền?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 3 điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì :

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng và có chữ kí và điểm chỉ của chủ đất nên hợp đồng này có hiệu lực trước pháp luật.

Điều 699 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng."

Trong trường hợp của bạn, đó là việc bạn mang hồ sơ đến UBND thị xã để thực hiện việc sang tên, khi người đo đạc địa chính đến mảnh đất để thực hiện việc đo đạc, thẩm tra hồ sơ địa chính nhưng bên chuyển nhượng không chịu giao đất để tiến hành việc đo đạc. Như vậy bạn có thể xử lý trong hai cách sau:

- Bạn có thể thỏa thuận với chủ đất về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. Như vậy, nếu thỏa thuận hủy hợp đồng thì chủ đất sẽ phải trả lại cho bạn toàn bộ số tiền đã nhận của bạn. Việc hủy hợp đồng được thực hiện tại tổ chức công chứng đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng đó theo trình tự, thủ tục quy định của luật công chứng.

- Hoặc bạn có quyền khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.Theo quy định của điều 25 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2011 thì đây là tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Căn cứ vào điều 33, điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 bạn có thể khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng tại Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản.

>> Tham khảo: Thủ tục sang tên sổ đỏ cho chồng sau khi ly hôn làm thế nào?