Những rủi ro khi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế?

1. Rủi ro pháp lý 

Quy định về xử phạt hành chính đối với hành vi khai báo giá trị trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế:

Theo Điều 17 của Nghị định 125/2020/NĐ-CP, khi khai báo giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn giá trị thực tế dẫn đến việc nộp thuế thiếu, hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính như sau:

- Phạt tiền gấp 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ.

- Phạt tiền bằng 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có ít nhất một tình tiết giảm nhẹ.

- Phạt tiền gấp 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền gấp 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền gấp 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có từ hai tình tiết tăng nặng trở lên.

Ngoài ra, người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trong trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt, người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế, nhưng vẫn phải nộp đủ số tiền thuế trốn và tiền chậm nộp theo quy định tại khoản 6 Điều 8 của Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Xử lý hình sự đối với hành vi khai báo giá trị trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế:

Hành vi khai báo giá trị trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế có thể dẫn đến việc truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 của Bộ luật Hình sự 2015. Cụ thể:

- Khung 1: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 1 năm đối với các hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế, hoặc đã bị kết án về tội này hoặc các tội khác theo quy định mà chưa được xóa án tích và còn vi phạm.

- Khung 2: Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 1 năm đến 3 năm. Áp dụng cho người phạm tội có tổ chức, trốn thuế với số tiền từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng, lợi dụng chức vụ quyền hạn, phạm tội từ 2 lần trở lên, hoặc tái phạm nguy hiểm.

- Khung 3: Phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm nếu trốn thuế với số tiền từ 1 tỷ đồng trở lên.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 đến 5 năm, hoặc bị tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

2. Rủi ro tài chính

Mất mát tài sản

- Mất mát tài sản do hoạt động kinh doanh:

+ Do thất bại trong kinh doanh: Khi doanh nghiệp không đạt được mục tiêu kinh doanh, lợi nhuận giảm sút hoặc thậm chí thua lỗ, tài sản của chủ sở hữu có thể bị ảnh hưởng trực tiếp.

+ Do đầu tư thất bại: Đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, hoặc các dự án kinh doanh khác mang theo rủi ro mất vốn hoàn toàn hoặc một phần.

- Mất mát tài sản do yếu tố bên ngoài:

+ Thiên tai: Các sự kiện như động đất, lũ lụt, bão bùng có thể gây thiệt hại lớn về tài sản.
+ Biến động chính trị: Các sự kiện chính trị bất ổn, thay đổi chính sách có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tài sản và hoạt động kinh doanh.

Chi phí phát sinh

- Chi phí pháp lý:
+ Tranh chấp hợp đồng: Các vụ kiện tụng liên quan đến hợp đồng kinh doanh, hợp đồng lao động có thể tốn kém về chi phí luật sư, chi phí tòa án.

+ Vi phạm pháp luật: Nếu doanh nghiệp vi phạm các quy định pháp luật, có thể phải đối mặt với các khoản phạt hành chính, hình sự và các chi phí pháp lý liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi.

- Chi phí tài chính:
+ Lãi vay: Khi vay vốn để đầu tư hoặc kinh doanh, doanh nghiệp phải trả lãi vay hàng tháng, nếu không có khả năng trả nợ có thể dẫn đến mất tài sản đảm bảo.
+ Phí phạt: Việc chậm thanh toán các khoản nợ, phí sẽ dẫn đến phát sinh thêm các khoản phí phạt.

Các rủi ro tài chính khác

- Rủi ro thanh khoản: Khó khăn trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt khi cần thiết.

- Rủi ro tỷ giá: Biến động tỷ giá hối đoái có thể gây ảnh hưởng đến giá trị các khoản đầu tư bằng ngoại tệ.

- Rủi ro lạm phát: Lạm phát cao làm giảm giá trị đồng tiền, ảnh hưởng đến sức mua và lợi nhuận.

- Rủi ro an ninh mạng: Các cuộc tấn công mạng có thể gây mất mát dữ liệu, gián đoạn hoạt động kinh doanh và gây thiệt hại về tài chính.

3. Rủi ro khác

- Gây rối loạn thị trường và làm giảm tính minh bạch:

+ Thông tin sai lệch, thiếu chính xác: Việc lan truyền thông tin không chính xác về thị trường, dự án, hoặc các chính sách liên quan có thể gây hoang mang, khiến nhà đầu tư đưa ra quyết định sai lầm.

+ Đấu giá ảo, ép giá: Các hoạt động này không chỉ làm méo mó giá cả thị trường mà còn tạo ra tâm lý bất an cho người tham gia.

+ Thiếu minh bạch trong quy hoạch: Khi quy hoạch đô thị không rõ ràng, thay đổi thường xuyên, hoặc thiếu sự tham gia của cộng đồng, sẽ gây ra nhiều bất ổn và tranh chấp.

- Tạo điều kiện cho các hoạt động bất hợp pháp:

+ Lừa đảo, chiếm đoạt tài sản: Các hoạt động này thường nhắm vào những người thiếu kinh nghiệm, lòng tham lớn, hoặc trong tình huống cần tiền gấp. + Rửa tiền: Thị trường bất động sản có thể trở thành công cụ để rửa tiền, làm ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống tài chính.

+ Trốn thuế: Nhiều giao dịch bất động sản diễn ra không minh bạch, tạo điều kiện cho việc trốn thuế, làm giảm nguồn thu ngân sách.

- Mất cơ hội:

+ Khó khăn trong việc vay vốn: Khi thị trường bất động sản gặp nhiều rủi ro, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong việc cho vay, điều này làm hạn chế nguồn vốn cho các dự án và người mua nhà.

+ Giảm khả năng tiếp cận các dịch vụ: Các dịch vụ liên quan đến bất động sản như môi giới, tư vấn pháp lý, xây dựng, v.v. cũng bị ảnh hưởng khi thị trường gặp khó khăn. + Mất niềm tin của nhà đầu tư: Khi nhà đầu tư mất niềm tin, họ sẽ rút vốn khỏi thị trường, gây ra hiệu ứng domino và làm trầm trọng thêm tình hình.

4. Quy định mới nhất về kê khai giá bán nhà đất

Việc kê khai giá bán nhà đất là người bán và người mua có thỏa thuận với nhau về việc là ghi giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn so với thực tế hai bên mua bán với nhau nhằm mục đích sẽ phải đóng các khoản thuế, phí, lệ phí vào ngân sách nhà nước thấp hơn mức quy định.

Căn cứ theo quy định tại Điều 18 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-PQVH 2020 hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Việc hai bên trong hợp đồng khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế sẽ dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp. Đây được coi là hành vi trốn thuế theo quy định tại khoản 5, Điều 143 Luật quản lý thuế 2019 và là hành vi bị nghiêm cấm.

Ngoài ra, khi kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế thì các bên thường thỏa thuận lập thêm một hợp đồng để xác nhận số tiền thực tế đã giao dịch. Việc có thể dẫn đến tranh chấp, trường hợp này rủi ro thuộc về chuyển nhượng (bên bán). Theo đó, khi có hai hợp đồng, trong đó chỉ có một hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Nói cách khác, pháp luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với “giá thực tế” và khi đó bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch.

Bên cạnh đó, rủi ro sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo khoản 2, Điều 131, Bộ luật dân sự 2015). Khi đó, bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chứng minh tồn tại hợp đồng theo giá thực tế.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất, chuyển nhượng nhà đất
Bạn đọc có thắc mắc về pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn