Sang tên sổ đỏ trong trường hợp đồng sở hữu thực hiện thế nào?

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, chúng tôi hiểu rằng ở địa phương nơi có đất quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 30 m2. Do diện tích bạn mua chưa đủ diện tích tối thiểu nên không thể cấp sổ đỏ cho bạn. Bạn có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ từ người A sang cho bạn và C làm đồng sở hữu như sau:

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
• Căn cước công dân hoặc CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
• Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

Nộp thuế thu nhập cá nhân là 2%. giá trị chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

Luật sư tư vấn:

​Luật sư của Công ty Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp một số câu hỏi pháp lý về thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất của pháp luật đất đai hiện nay, cụ thể như sau:

Bạn có thể thỏa thuận với em rể bạn là ký kết một trong các loại hợp đồng sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho. Dù ký kết hợp đồng nào thì cũng cần phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Khi tiến hành thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền lệ phí trước bạ là 0,5% x giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành x diện tích đất. Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì em rể bạn phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân 2% x giá đất chuyển nhượng, còn nếu ký kết hợp đồng tặng cho thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Chào công ty Luật Minh Khuê, mình cần tư vấn chút: mình có chuẩn bị mua một căn nhà nhưng khi đến địa chính xã để chuyển chủ sở hữu đất thì người ta bảo mình là không chuyển được tên ở đầu sổ hồng mà chỉ ghi thêm người sử dụng mới vào góc dưới sổ hồng. Mình muốn hỏi nếu mình cứ muốn yêu cầu bên địa chính chuyển tên ở bìa hồng thành tên mình thì có được không? cảm ơn công ty.

=> Căn cứ theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay quy định về cách ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sau khi sang tên cho người khác thì sẽ được ghi tiếp vào trang sau trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Do đó, trường hợp của bạn bên địa chính làm như vậy là đúng quy định, bạn không được chuyển tên ở bìa hồng là tên của mình mà vẫn phải để tên trên sổ hồng là tên của người chủ đầu tiên. Mặc dù vậy, quyền lợi của bạn vẫn được bảo đảm mà không ảnh hưởng gì, khi bạn muốn chuyển nhượng, sang tên, tặng cho người khác thì không cần đồng ý của người chủ trước đây.

Chào công ty Luật Minh Khuê, Mình hiện đang có nhu cầu về tư vấn về thủ tục cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình của mình? Cảm ơn công ty

=> Bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu;

- Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;...

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bạn nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Trong thời hạn không quá 30 ngày, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi kiểm tra hiện trạng thì diện tích đất của tôi nhiều hơn so với Giấy chứng nhận đã cấp, diện tích đất nhiều hơn đó nằm trên thửa đất của người bên cạnh, thửa đất người bên cạnh đó cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi phải làm thế nào để được cấp phần diện tích đất đã nằm trong Giấy chứng nhận của người bên cạnh, đất của tôi tự khai phá và sử dụng ổn định, không tranh chấp ? Chân thành cảm ơn luật sư.

=> Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì gia đình bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm.

Kính gửi anh/ chị, ông bà ngoại chồng của em có 1 mảnh đất khoảng 3000 m2. Mảnh đất này đã có sổ đỏ. Hiện tại ông bà có cho vợ chồng em 1 phần đất, mảnh đất này đã có nhà được xây dựng trên đó. Vậy vợ chồng em sau khi làm thủ tục cho tặng, mua bán ở phòng công chứng thì có thể làm sổ hồng riêng cho miếng đất đó không? Giấy tờ thủ tục làm sổ hồng bao gồm những gì? Rất mong nhận được phản hồi từ phía công ty. Em xin cảm ơn.

Trong trường hợp của bạn, bạn đã làm thủ tục tặng, mua bán ở phòng công chứng rồi thì bạn hoàn toàn có thể làm hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để yêu cầu xin sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (trong trường hợp tặng cho giữa ông bà ngoại và cháu ngoại sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân bạn cần có các giấy tờ chứng minh có quan hệ ông bà cháu giữa hai bên để được miễn thuế thu nhập cá nhân);

- Hợp đồng chuyển nhượng/ hợp đồng tặng cho;

- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của người được nhận chuyển nhượng/tặng cho;

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có công chứng;

Trong thời hạn không quá 30 ngày, bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Chào luật sư, hiện nay ông tôi có sổ hồng với diện tích là 105 m2, ông để lại cho tôi và chú tôi, trong đó tôi được 62 m2 và chú được 43 m2. Tôi và chú đã về xã phường để chuyển lại tên tôi và chú với nội dung là tôi có 62 m2 và chú có 43 m2 ghi trong để hồng đó, mà xã phường nói là không được, vì diện tích của chú tôi chỉ là 43 m2 (họ nói tối thiểu 60 m2 thì mới được ghi vào và đó cũng là diện tích tối thiểu để cấp sổ hồng). Và tôi cũng có mảnh đất khác nằm sát bên và đã có sổ hồng tên tôi, vì vậy bây giờ tôi muốn lấy 62 m2 đó để sáp nhập và mảnh đất của tôi nằm ở sát bên được không luật sư? Còn phần 43 m2 đó để cho chú tôi tự xử lý. Xin cảm ơn !!!

Theo như thông tin bạn cung cấp, thì bạn có thể làm hồ sơ xin gộp hai mảnh đất lại với nhau tại Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ bao gồm: Đơn xin đề nghị hợp thửa theo mẫu và giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất (sổ hồng và giấy tờ chứng nhận bạn được thừa kế, được tặng cho mảnh đất hợp pháp).

Trả lời:

Trong tình huống của bạn, việc gia đình bạn mua mảnh đất nhỏ của nhà hàng xóm nhưng có giấy tờ mua bán nhưng khi được bồi thường thì người nhận bồi thường là gia đình bán đất mà không phải gia đình bạn. Như vậy, người sở hữu hợp pháp mảnh đất đó là gia đình bạn do đó, tiền bồi thường thuộc về gia đình bạn, việc trả tiền bồi thường cho bên gia đình hàng xóm là do gia đình bên đó khi bán đất cho gia đình bạn nhưng không đi đăng ký biến động đất đai nên cơ quan nên cơ quan quản lý đất đai căn cứ theo hồ sơ đất của từng gia đình mà bồi thường. Để bảo vệ quyền lợi của gia đình mình, gia đình bạn có quyền khiếu nại Lên Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện theo quy định tại điều 203, Luật đất đai năm 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 43 và Điều 46 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Điều 46. Nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung
1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.
2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.
3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Như vậy, bác trai trước khi kết hôn với bác gái được thừa hưởng một mảnh đất. Mảnh đất này được hình thành trước thời kỳ hôn nhân, do đó được xem là tài sản riêng của bác trai, khi kết hôn với bác gái thì bác gái thì về nguyên tắc bác gái sẽ không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu trong quá trình hôn nhân, hai bác có thỏa thuận với nhau về nhập tài sản riêng vào tài sản chung của hai bác thì lúc này, bác gái hoàn toàn có quyền cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cùng với bác trai.

Xin chào luật sư! Luật sư cho em hỏi nhà em có 4 người ba, mẹ, em và em của em, ba mẹ sống chung và có làm giấy tờ đất nhưng tất cả do ba em đứng tên, giờ ba em muốn cho em cất nhà vậy có cần sự đồng ý của mẹ em không, mong sự tư vấn của luật sư.

=> Trong trường hợp này, cần xác định đất mà ba bạn đang muốn cho bạn xây dựng nhà là thuộc quyến ở hữu của ai. Theo đó:

Thứ nhất, đất này được hình thành trước thời ký hôn nhân là tài sản riêng của ba bạn, và trong thời kỳ hôn nhân, ba mẹ bạn không có thỏa thuận về việc nhập mảnh đất này vào khối tài sản chung, hoặc là tài sản riêng của ba bạn trong thời kỳ hôn nhân (được thừa kế, tặng cho riêng, dùng tài sản riêng để mua,...) của hai vợ chồng, lúc này, ba bạn hoàn toàn có quyền cho phép bạn xây dựng nhà trên mảnh đất này mà không cần sự đồng ý của mẹ bạn.

Thứ hai, đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, hoặc trước thời kỳ hôn nhân nhưng ba mẹ bạn có thỏa thuận là nhập vào khối tài sản chung. Lúc này, mảnh đất này là tài sản chung của ba mẹ bạn, do đó, khi ba bạn cho phép bạn xây dựng nhà trên mảnh đất này cần phải có sự đồng ý của mẹ bạn.

Thưa luật sư, Nhà tôi có 01 thửa đất nông nghiệp đang trồng cây hàng năm nhưng do thửa đất bị trũng nên gia đình tôi có đổ đất lên để cải tạo mặt bằng. Như vậy gia đình tôi có bị xử lý hành chính không (gia đình tôi không xin phép địa phương) vậy vi phạm ở khoản nào điều bao nhiêu?

=> Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn chỉ đổ đất lên để cải tạo mặt bằng. Cần xét đến hai trường hợp sau:

Thứ nhất, sau khi đổ đất để cải tạo mặt bằng, gia đình bạn vẫn sử dụng mảnh đất đó vào mục đích trồng cây hàng năm như trước đây thì gia đình bạn không bị xử lý vi phạm hành chính.

Thứ hai, sau khi đổ đất để cải tạo đất mà gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất khác, thì lúc này gia đình bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính tùy vào từng trường hợp, gia đình bạn chuyển mục đích thành loại đất nào thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm tướng ứng. Bạn có thể tham khảo qua Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, cho tôi hỏi làm trang trại trên đất hoa màu được không? xin chân thành cảm ơn!

=> Căn cứ thoe Điều 10 Luật đất đai năm 2013 có thể xác nhận đất trồng hoa màu là đất nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 và Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn được phép xây dựng trang trại trên đất hoa màu nhưng bạn phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Xin chào văn phòng Luật Minh Khuê. Tôi có một câu hỏi mong được sự giải đáp: diện tích trên sổ đỏ và trên trích lục của gia đình tôi có sự chênh lệch, vừa rồi tôi có mang sổ đỏ đi vay ngân hàng nhưng do có sự sai lệch nên ngân hàng bảo phải đính chính, xác minh lại thửa đất. Vậy cho tôi được hỏi để xác minh lại thửa đất tôi có cần phải đo đạc lại thửa đất không hay chỉ cần sang văn phòng nhà đất xin xác minh, đính chính lại là được và thời gian mất bao lâu? Tôi xin cảm ơn.

=> Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế, tương ứng với diện tích đất mà chủ đất bán cho bạn. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm.

Xin Luật sư cho tôi biết : Giá đền bù đất rừng cao su hiện nay 1 mét vuông là bao nhiêu ạ? Tôi xin cảm ơn Luật sư

=> Căn cứ theo khoản 3, khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể:

"​3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất."

Như vậy, giá đền bù diện tích đất rừng cao su hiện nay sẽ căn cứ theo bảng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi ban hành với chu kỳ 05 năm một lần. Do đó, vào thời điểm hiện nay, khi Nhà nước thu hồi đất thì áp dụng giai đoạn từ 2014 đến năm 2019, bạn cần xem xét tại thời điểm này thfi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành giá đất là bao nhiêu để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, bạn còn có thể được bồi thường các khoản sau:

- Bồi thường thiệt hại đối với cao su khi bị thu hồi;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

Câu hỏi thứ nhất: Hiện tại mình muốn sang tên, chuyển nhượng nhà đó cho bố/mẹ của mình thì cần phải làm những thủ tục gì?

Trước hết bạn và bố mẹ bạn phải đến Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai bên phải thống nhất trong hợp đồng việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên; bên nào làm hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, bố mẹ bạn sẽ nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( 1 bản gốc - 3 bản sao công chứng)

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên

- Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có)

- CMND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao, công chứng)

- Các giấy tờ khác: giấy đăng ký kết hôn...nếu được yêu cầu

Bên cạnh đó, cần lưu ý đến nghĩa vụ tài chính khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 6,Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3 Điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành mức thu tùy theo từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo Thông tư 85/2019/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Câu hỏi thứ hai: Bố mẹ mình hiện nay đang ở Quảng Ninh, thì bố/ mẹ mình có phải chuyển hộ khẩu lên Hà Nội không?

Căn cứ Khoản 2 Điều 169 Luật đất đai 2013 :

"Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này."

Trích dẫn Khoản 3,Khoản 4 Điều 191 và Điều 192:

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, nếu nơi bạn ở không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 191 và Điều 192 thì bố mẹ bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bạn mà không phải chuyển hộ khẩu lên Hà Nội.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi vào giờ hành chính ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6162. Trân trọng!