1. Quy định của pháp luật về thỏa thuận tăng giá trong hợp đồng thuê nhà

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận mà theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Giá thuê do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Vì vậy, đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân hoặc nhà ở thương mại, pháp luật không ấn định một tỷ lệ tăng giá thuê tối đa áp dụng chung cho mọi hợp đồng.

Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, cũng cho phép bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức thanh toán. Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản; giá thuê, phương thức thanh toán và các nội dung thỏa thuận khác cần được ghi nhận rõ trong hợp đồng.

Do đó, thỏa thuận tăng giá thuê 10% mỗi năm có thể hợp pháp nếu được các bên tự nguyện xác lập, nội dung minh bạch và không trái quy định riêng đối với nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội hoặc trường hợp pháp luật có quy định về giá thuê. Khi hợp đồng đã xác định cụ thể thời điểm, tỷ lệ và cách tính giá mới, việc áp dụng giá thuê ở kỳ tiếp theo là thực hiện thỏa thuận sẵn có, không phải là hành vi đơn phương sửa đổi hợp đồng.

Ngược lại, nếu hợp đồng quy định giá thuê cố định trong toàn bộ thời hạn thuê hoặc không có thỏa thuận về điều chỉnh giá, bên cho thuê không được tự ý yêu cầu tăng giá. Trường hợp bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì việc điều chỉnh giá trong thời gian thuê còn lại phải tuân theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023; giá thuê mới vẫn cần do các bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được, việc chấm dứt hợp đồng và bồi thường được xử lý theo quy định pháp luật.

2. Mức tăng giá thuê nhà hàng năm bao nhiêu là hợp lý và đúng luật?

Về pháp lý, không có một mức tăng chung nào mặc nhiên được coi là “đúng luật” cho mọi hợp đồng thuê nhà. Mức tăng 10% một năm không tự động trái pháp luật nếu hai bên đã thỏa thuận rõ ràng trước khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, tính hợp lý cần được xem xét theo giá thuê ban đầu, thời hạn thuê, mục đích sử dụng nhà, biến động giá tại khu vực và khả năng chi trả của bên thuê.

Với hợp đồng thuê nhà để ở dài hạn, mức tăng từ 3% đến 5% mỗi năm hoặc giữ nguyên giá trong 1 đến 2 năm đầu thường dễ cân bằng lợi ích hơn. Mức tăng 10% mỗi năm có tác động cộng dồn đáng kể: nếu giá thuê ban đầu là 10 triệu đồng một tháng thì sau 5 lần điều chỉnh liên tiếp, giá thuê sẽ vào khoảng 16,1 triệu đồng một tháng. Bên thuê cần tính trước tổng chi phí trong toàn bộ thời hạn thuê, thay vì chỉ xem mức tăng của từng năm.

Mức tăng 10% mỗi năm có thể phù hợp hơn đối với mặt bằng kinh doanh ở vị trí có giá trị thương mại cao, hợp đồng ngắn hạn hoặc trường hợp giá thuê ban đầu thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Dù vậy, với hợp đồng từ 5 năm trở lên, các bên nên quy định mức tăng tối đa hoặc cơ chế rà soát giá định kỳ để tránh chi phí thuê tăng quá nhanh và dẫn đến chấm dứt hợp đồng trước hạn.

3. Cách xây dựng điều khoản tăng giá thuê nhà đảm bảo quyền lợi các bên

Điều khoản tăng giá cần xác định đầy đủ giá thuê ban đầu, thời điểm điều chỉnh, chu kỳ điều chỉnh, tỷ lệ hoặc căn cứ điều chỉnh, mức giá tối đa, phương thức thông báo và hậu quả khi các bên không thống nhất được giá mới. Không nên chỉ ghi chung chung như “tăng theo giá thị trường” hoặc “hai bên sẽ thỏa thuận lại”, vì các cách diễn đạt này dễ gây tranh chấp.

Các bên có thể lựa chọn một trong các cơ chế sau:

Tăng theo tỷ lệ cố định, chẳng hạn 3% đến 5% mỗi năm, đồng thời quy định mức trần không vượt quá một tỷ lệ nhất định.
Điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng do cơ quan thống kê có thẩm quyền công bố, có kèm mức tăng tối đa.
Rà soát giá thị trường sau mỗi 2 hoặc 3 năm, căn cứ vào giá thuê của các tài sản tương đương trong cùng khu vực hoặc kết quả thẩm định giá độc lập.
Giữ nguyên giá thuê trong thời gian đầu, sau đó mới tăng theo từng giai đoạn đã xác định.

Bên cho thuê nên thông báo bằng văn bản hoặc phương thức điện tử đã được hai bên thống nhất trước ít nhất 30 ngày, hoặc thời hạn khác do hợp đồng quy định. Điều khoản cũng nên gắn việc điều chỉnh giá với nghĩa vụ duy trì nhà ở trong tình trạng có thể sử dụng bình thường, sửa chữa các hư hỏng lớn không do lỗi của bên thuê gây ra. Bên thuê cần có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện đúng nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa trước khi phát sinh tranh chấp về giá.

4. Giải quyết tranh chấp khi thỏa thuận tăng giá thuê nhà không rõ ràng

Khi điều khoản tăng giá không rõ ràng, việc giải thích hợp đồng phải dựa trên ý chí chung của các bên tại thời điểm giao kết, mục đích của hợp đồng, quá trình thực hiện và các tài liệu trao đổi liên quan. Theo Điều 404 Bộ luật Dân sự 2015, nếu điều khoản có thể hiểu theo nhiều nghĩa thì cần chọn cách hiểu làm cho điều khoản có hiệu lực và phù hợp với mục đích hợp đồng. Đối với hợp đồng theo mẫu do một bên soạn sẵn, nội dung không rõ ràng có thể được giải thích theo hướng có lợi cho bên không soạn thảo điều khoản đó.

Nếu hợp đồng chỉ ghi “sẽ thỏa thuận lại giá thuê” mà không xác định tỷ lệ tăng, căn cứ tính giá hoặc cơ chế xử lý khi không thống nhất được, bên cho thuê không có quyền tự áp đặt mức tăng 10% hay bất kỳ mức tăng nào khác. Trong thời gian chưa có thỏa thuận mới, các bên cần tiếp tục thực hiện giá thuê và nghĩa vụ theo hợp đồng hiện có, trừ trường hợp hợp đồng hoặc pháp luật quy định khác.

Khi phát sinh tranh chấp, các bên nên thực hiện theo trình tự sau:

Thương lượng và lập biên bản ghi nhận ý kiến, đề xuất giá mới, thời hạn phản hồi và kết quả làm việc.
Gửi thông báo bằng văn bản yêu cầu bên vi phạm khắc phục hoặc trả lời trong thời hạn hợp lý.
Hòa giải hoặc giải quyết tại trọng tài thương mại nếu hợp đồng có thỏa thuận trọng tài và tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết.
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nếu thương lượng, hòa giải không thành.

Việc xử lý tiền đặt cọc phải căn cứ vào điều khoản đặt cọc, lỗi của từng bên và thiệt hại thực tế. Bên cho thuê không nên tự ý giữ tiền đặt cọc chỉ vì bên thuê không chấp nhận một mức giá chưa được thỏa thuận rõ ràng. Ngược lại, nếu bên thuê không thanh toán đúng mức giá đã được xác định cụ thể trong hợp đồng thì có thể phát sinh trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

5. Mẫu điều khoản tăng giá thuê nhà tham khảo cho chủ nhà và người thuê

Điều ... Điều chỉnh giá thuê nhà

Giá thuê nhà trong 12 tháng đầu tiên kể từ ngày .../.../20... đến hết ngày .../.../20... là ... đồng/tháng.
Kể từ ngày bắt đầu năm thuê thứ hai, giá thuê được điều chỉnh tăng ...% so với giá thuê của năm liền kề trước đó. Mức tăng giá thuê trong mỗi chu kỳ 12 tháng không vượt quá ...% và chỉ được áp dụng một lần trong mỗi chu kỳ.
Bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê về giá thuê mới bằng văn bản hoặc qua phương thức điện tử do hai bên thống nhất trước ít nhất 30 ngày kể từ ngày áp dụng. Thông báo phải nêu rõ giá thuê hiện tại, tỷ lệ tăng, giá thuê mới và thời điểm bắt đầu áp dụng.
Bên cho thuê cam kết không yêu cầu tăng giá ngoài thời điểm, tỷ lệ và mức trần quy định tại Điều này. Bên thuê có nghĩa vụ thanh toán giá thuê mới kể từ thời điểm điều chỉnh nếu việc điều chỉnh phù hợp với Điều này.
Trường hợp nhà ở có hư hỏng lớn không do lỗi của bên thuê gây ra mà bên cho thuê không thực hiện việc sửa chữa sau khi nhận được thông báo hợp lệ, hai bên sẽ thỏa thuận việc giảm giá thuê hoặc tạm hoãn áp dụng mức tăng giá tương ứng với thời gian và mức độ ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà.
Mọi sửa đổi về giá thuê ngoài cơ chế nêu trên chỉ có hiệu lực khi được hai bên lập thành văn bản hoặc xác nhận bằng phương thức điện tử có thể lưu trữ, đối chiếu.

Quý bạn đọc cũng có thể xem thêm: