Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực pháp luật không?

1. Nhà ở là gì? 

 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở gồm các loại như: 

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; 

- Nhà chung cư (nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh); 

- Nhà ở thương mại (nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường); 

- Nhà ở công vụ (nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác); 

- Nhà ở để phục vụ tái định cư (nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật); 

- Nhà ở xã hội (nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014)

2. Quy định về hợp đồng thuê nhà ở

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.Như vậy hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự, theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của  Bộ luật Dân sự 2015,  Luật Nhà ở 2014 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Về giá thuê thì là do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

- Về thời hạn thuê thì là do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý)

Lưu ý: Bên thuê nhà chỉ có quyền cho thuê lại nhà đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê nhà, cho thuê nhà mới nhất 

3. Hiệu lực pháp luật của hợp đồng thuê nhà viết tay

* Điều kiện chung: 

Do hợp đồng thuê nhà là giao dịch dân sự nên điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà phải đáp ứng những điều kiện có hiệu lực chung của giao dịch dân sự, cụ thể: 

-  Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức giao dịch dân sự: giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản

* Điều kiện cụ thể:

Ngoài các điều kiện chung để có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà thì hợp đồng thuê nhà là giao dịch sự có yêu cầu điều kiện hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch.Căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở 2014 về hợp đồng về nhà ở thì các hợp đồng cho thuê nhà ở có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện sau đây:

- Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản

- Nội dung của hợp đồng cần có đủ các nội dung sau:

+ Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

+ Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

+ Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Cam kết của các bên;

+ Các thỏa thuận khác;

+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

+ Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký

Ngoài ra còn có điều kiện về công chứng và chứng thực hợp đồng: hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng

Tuy nhiên căn cứ theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy có thể kết luận rằng hợp đồng thuê nhà chỉ có yêu cầu bắt buộc phải lập thành văn bản chứ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (các bên có thể yêu cầu công chứng nếu có nhu cầu).Hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

4. Một số vấn đề thường gặp trong quá trình thỏa thuận hợp đồng thuê nhà

4.1 Không lập thành văn bản hợp đồng thuê nhà thì có hiệu lực không ?

Như phân tích ở trên thì yêu cầu có hiệu lực của hợp đồng cho thuê nhà thì có bắt buộc phải lập thành văn bản mới có hiệu lực. Tuy nhiên Bộ luật Dân sự năm 2015 có một quy định về yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)

Cụ thể là Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Do vậy trường hợp các bên không lập thành văn bản hợp đồng thuê nhà khi xảy ra tranh chấp thì nếu một bên hoặc cả 2 bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Tuy nhiên các bên khi thực hiện giao dịch cho thuê nhà thì việc lập thành văn bản sẽ đảm bảo quyền lợi nhất cho các bên, tránh tranh chấp không đáng có.

4.2 Trong quá trình thuê nhà mà nhà xuống cấp thì xử lý như thế nào?

Trách nhiệm sửa chữa thì các bên có thể tự thỏa thuận với nhau nhưng trong trường hợp không có thỏa thuận thì trách nhiệm được xác định theo quy định pháp luật. Cụ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015

- Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

+ Sửa chữa tài sản;

+ Giảm giá thuê;

+ Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

- Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Trên đây là bài phân tích của Luật Minh Khuê điều kiên có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở, giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở viết tay. Trong trường hợp quý khách có nhu cầu soạn thỏa hợp đồng thuê nhà ở hay có khúc mắc nào về bài viết hay pháp luật có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số Hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ nhanh, hiệu quả nhất.