1. Hướng dẫn thỏa thuận cùng góp vốn khi kinh doanh chung ?

Tôi và bạn tôi hiện nay tính góp vốn kinh doanh điện thoại cũ. Nhưng bạn tôi sẽ bỏ chất xám mang lợi nhuận về cho cửa hàng, còn tôi sẽ là người bỏ vốn hoàn toàn và cả 2 sẽ được ăn chia 50:50 theo hàng tháng.
Vậy theo luật sư tôi phải làm văn bản hợp đồng góp vốn như thế nào để ràng buộc cả 2 và có đường rút lui cho tôi khi tôi thấy bạn tôi muốn đẩy tôi ra? Và cần phải làm thêm những gì để đảm bảo lợi ích 2 bên và phần an toàn thuộc về tôi hơn khi tôi bỏ vốn 100% cho cửa hàng ?
Mong văn phòng Luật Minh Khuê tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này anh và bạn anh làm thủ tục đăng ký kinh doanh hộ gia đình hai người góp vốn thì cần thảo luận rõ và có hợp đồng góp vốn rõ ràng.

Tài sản góp vốn ở đây là theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Như vậy trong trường hợp này thì tài sản góp vốn là tiền, vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Như vậy trong trường hợp này thì bạn của anh góp vốn để mở cửa hàng điện thoại bằng tay nghề của bạn anh. Ở đây, tay nghề của bạn anh có thể được xem là tài sản vô hình, quyền sở hữu trí tuệ của bạn anh thì anh nếu như muốn góp vốn thì phải tiến hành định giá tài sản góp vốn này, nếu như không thể định giá được thì đây sẽ không thể xem là bạn anh đang góp vốn vào cùng anh để mở cửa hàng. Vì anh nên hình dung rằng quyền tài sản ở đây có thể là quyền sở hữu trí tuệ nhưng quyền này phải được pháp luật bảo hộ và có thể định giá được bằng tiền. Ở đây, tay nghề sửa chữa điện thoại của bạn anh có thể định giá được hay không, định giá tài sản dựa trên cơ sở là tay nghề của những người thợ khác cùng một ngành nghề. Trong trường hợp này anh có thể hiểu Vì chất xám của bạn anh về bản chất không thể chuyển giao cho người khác, không thể mua bán hay chao đổi nên nó sẽ không được xem là quyền tài sản. Do đó về mặt thực tế, sự góp vốn này là anh bỏ tiền ra và bạn anh bỏ công sức ra để cùng nhau kinh doanh còn chất xám của bạn anh về mặt bản chất thì nó không được tính là tài sản góp vốn.

Quyền sở hữu trí tuệ được hiểu là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cây trồng.

Căn cứ vào các phân tích trên thì ở đây anh không nên góp vốn theo hình thức như thế này. Nếu như mà anh vẫn quyền định góp vốn như trên thì anh sẽ là phía bất lợi vì mình anh bỏ vốn ra mở toàn bộ cửa hàng, bạn anh đứng ra sửa chữa, mang lại lợi nhuận cửa hàng thì ở đây anh cần tính ra được là một ngày bạn anh mang về lợi nhuận cho cửa hàng như thế nào, có đủ đáp ứng để chia lợi nhuận là 50:50 không. Khi có nghĩa vụ phát sinh thì việc chịu nghĩa vụ là như thế nào ? Khi lập một thỏa thuận rõ ràng như vậy thì quyền lợi của anh mới được bảo đảm. Còn nếu như có thể thì minh anh đứng ra mở cửa hàng và thuê thợ về để làm việc cho anh và trả lương cho thợ theo thỏa thuận.

Những điều cần lưu ý: Nếu như bạn anh không chịu thỏa thuận về việc bạn anh phải gánh chịu một phần nghĩa vụ với anh thì trong trường hợp này anh không nên góp vốn với một tỷ lệ mà phần vốn góp phía bên kia không thể định giá được bằng tiền, không thể chuyển giao cho người khác sử dụng nếu như có nghĩa vụ phát sinh phải dùng tài sản để trả nợ. Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục đăng ký kinh doanh của hộ kinh doanh ?

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất mới nhất năm 2020

2. Hai vợ chồng cùng góp vốn làm ăn thì chia như thế nào ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Ông A và bà B là hai vợ chồng quyết định sử dụng tài sản chung của vợ chồng để thành lập một doanh nghiệp tư nhân. Theo đăng ký ông A là người đứng tên sở hữu doanh nghiệp tư nhân này. Những vấn đề pháp lý phát sinh là:1. Lợi tức từ doanh nghiệp tư nhân thuộc sở hữu của ông A hay của vợ chồng AB;2.

Trong trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài sản, thì nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng tài sản nào: tài sản của doanh nghiệp + tài sản riêng của ông a hay tài sản của doanh nghiệp + tài sản chung của vợ chồng ab ? Căn cứ pháp lý ?

Người gửi : C.H.N

Luật sư trả lời:

Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình quy định:
1.Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Theo đó, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của ông A và bà B nếu không được tặng cho riêng, được thừa kế riêng thì được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng.

Trong trường hợp này, ông A thành lập doanh nghiệp tư nhân với nguồn vốn chung của cả hai vợ chồng.

Thứ nhất, về việc thành lập công ty, nguồn vốn là vốn góp chung, khi đi đăng ký doanh nghiệp, nếu trong giấy tờ có khai rõ, số vốn mà ông A và bà B góp vào với tỉ lệ là bao nhiêu, ví dụ: ông A góp 50%, bà B cũng góp 50%, thì lợi tức thu được thuộc sở hữu chung của cả 2 người, theo tỉ lệ số vốn góp vào, khi đó, bà B và ông A đều được hưởng một nửa số lợi tức mà công ty thu được. Còn ngoài ra, có trường hợp thỏa thuận giữa hai vợ chồng, rằng sẽ cùng cho số lợi tức đó vào tài sản chung hay hưởng riêng biệt.

Trường hợp nếu sau này có tranh chấp, hay hai vợ chồng ly hôn mà chia tài sản, thì phần tài sản thuộc sở hữu của hai vợ chồng là thu nhập, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ hoạt động kinh doanh của công ty trong thời kỳ hôn nhân của ông A và bà B.

Nếu, hai ông bà chia tài sản chung để thực hiện việc góp vốn thành lập doanh nghiệp thì tài sản góp vốn đó thuộc sở hữu riêng của mỗi bên vợ, chồng. Tức là phụ thuộc vào phần vốn góp vào. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ hoạt động kinh doanh sẽ thuộc quyền sở hữu riêng của mỗi bên vợ chồng theo tỷ lệ góp vốn.

Còn nếu, hai vợ chồng không thực hiện chia tài sản chung khi thành lập doanh nghiệp. Tài sản do hai vợ chồng góp vốn là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Như vậy, khi ly hôn tài sản đó sẽ được chia đôi, tức là trường hợp tổng tài sản góp vốn là 1 tỷ thuộc sở hữu chung của ông A và bà B, nếu vẫn giữ tỷ lệ góp vốn như cũ thì ông A phải thanh toán cho mẹ phần giá trị mà bà B được hưởng, ngoài ra có thể thay đổi tỷ lệ góp vốn. Điều này sẽ do hai vợ chồng thỏa thuận phương thức phân chia tài sản chung vợ chồng.

Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ hoạt động kinh doanh của công ty trong trường hợp này thuộc sở hữu chung của vợ chồng, sẽ được chia đều cho mỗi bên sau khi ly hôn.

Đấy là đối với doanh nghiệp cũng như hoa lợi lợi tức phát sinh, còn với tài sản riêng của hai bên vợ chồng, như đã nêu trên, nếu hai vợ chồng chứng mình được tài sản trong thời kỳ hôn nhân là tài sản được tặng cho cá nhân ông A hoặc bà B, thì không được coi là tài sản chung, không được đem ra chia đôi theo pháp luật. Còn nếu không chứng minh được thì tất cả tài sản được làm ra trong thời kỳ hôn nhân của hai vợ chồng đều được coi là tài sản chung, và được chia theo pháp luật.

>> Xem thêm:  Có phải nộp thuế khi góp vốn bằng tài sản không ? Tính thuế chuyển nhượng đối với bất động sản góp vốn ?

3. Tư vấn lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất ?

Xin chào Luật sư. Em có một vấn đề mong được Luật sư giải đáp: Em muốn hỏi là em có 3000m2 đất phi nông nghiệp và đất này nằm trong khu vưc đất sản xuất kinh doanh, để khai thác khu đất thì em cần 1 đối tác để làm khu vui chơi.
Mà em không thể soạn thảo được 1 hợp đồng mời góp vốn. Mong luật sư giúp em trong thời gian sớm nhất có thể ?
Em xin chân thành cảm ơn!
Tên khách hàng: hải lý

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Đối với trường hợp của bạn, có thể áp dụng mẫu hợp đồng như sau:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN

Tại Phòng Công Chứng số............thành phố........... (Trường hợp việc công chứng được thực hiện ngoài trụ sở, thì ghi địa điểm thực hiện công chứng và Phòng Công chứng), chúng tôi gồm có:

Bên góp vốn (sau đây gọi là bên A):

Ông ():..............................................................................................

Sinh ngày……………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ... .cấp ngày........../........./........Tại .............

Hộ khẩu thường trú (Truờng hợp không có hộ khẩu thường trú, thì ghi nơi đăng ký tạm trú): .....

Hoặc có thể chọn một trong các chủ thể sau:

1. Chủ thể là vợ chồng:

Ông : ..............................................................................................

Sinh ngày:........................................................................................

Chứng minh nhân dân số: ... cấp ngày........../........./........Tại ........

Hộ khẩu thường trú: ........................................................................

.........................................................................................................

Cùng vợ là bà: ................................................................................

Sinh ngày:.........................................................................................

Chứng minh nhân dân số: ... cấp ngày........../........./........Tại ..........

Hộ khẩu thường trú: ..........................................................................

.............................................................................................................

(Trường hợp vợ chồng có hộ khẩu thường trú khác nhau, thì ghi hộ khẩu thường trú của từng người).

2. Chủ thể là hộ gia đình:

Họ và tên chủ hộ: ................................................................................

Sinh ngày:............................................................................................

Chứng minh nhân dân số: ... cấp ngày........../........./........Tại .............

Hộ khẩu thường trú: ............................................................................

...............................................................................................................

Các thành viên của hộ gia đình:

Họ và tên:..............................................................................................

Sinh ngày:..............................................................................................

Chứng minh nhân dân số: ... cấp ngày........../........./........Tại ................

Hộ khẩu thường trú: ...............................................................................

..................................................................................................................

* Trong trường hợp các chủ thể nêu trên có đại diện thì ghi:

Họ và tên người đại diện: ..........................................................................

Sinh ngày:...................................................................................................

Chứng minh nhân dân số: ... cấp ngày........../........./........Tại ......

Hộ khẩu thường trú: .....................................................................................

......................................................................................................................

Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: ... Ngày........../........./.......... Do... lập.

3. Chủ thể là tổ chức:

Tên tổ chức: ................................................................................................

Trụ sở: .........................................................................................................

Quyết định thành lập số: ... ngày............ tháng ............ năm........ Do ......... cấp.

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: ... ngày........... tháng ........... năm...............Do ...... cấp

Số Fax: ........................................... Số điện thoại:................................

Họ và tên người đại diện: ............................................................:.........

Chức vụ: .................................................................................................

Sinh ngày:...........................................................................................:....

Chứng minh nhân dân số:........... cấp ngày........../........./............Tại .......

Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: ... ngày ...... /........./..... do ………… lập.

Bên nhận góp vốn (sau đây gọi là bên B):

(Chọn một trong các chủ thể nêu trên)

…………………………………………………………………………

…………………............................................................................

…………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………

Các bên đồng ý thực hiện việc góp vốn với các thoả thuận sau đây :

ĐIỀU 1

TÀI SẢN GÓP VỐN

Tài sản gúp vốn thuộc quyền sở hữu của bên A: (mô tả cụ thể về tài sản góp vốn ; nếu tài sản góp vốn là tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì phải liệt kê giấy tờ chứng minh quyền sở hữu) …………………

………………………………………………………………………

………………………………………………………………………

………………………………………………………………………

ĐIỀU 2

GIÁ TRỊ GÓP VỐN

Giá trị tài sản góp vốn được các bên cùng thống nhất thoả thuận là: ...... (bằng chữ:....…..)

ĐIỀU 3

THỜI HẠN GÓP VỐN

Thời hạn góp vốn bằng tài sản nêu tại Điều 1 là: ... kể từ ngày ......../......../...........

ĐIỀU 4

MỤC ĐÍCH GÓP VỐN

Mục đích góp vốn bằng tài sản nêu tại Điều 1 là : ……………………………

ĐIỀU 5

ĐĂNG KÝ VÀ XOÁ ĐĂNG KÝ GÓP VỐN

1. Bên A và bên B có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn bằng tài sản tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.(đối với tài sản phải đăng ký)

2. Bên A có nghĩa vụ thực hiện thủ tục xoá đăng ký góp vốn sau khi hết thời hạn góp vốn.

ĐIỀU 6

VIỆC NỘP LỆ PHÍ CÔNG CHỨNG

Lệ phí cụng chứng Hợp đồng này do bên ......................... chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 7

PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 8

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

1. Bên A cam đoan:

a. Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;

b. Tài sản gúp vốn không có tranh chấp;

c. Tài sản gúp vốn không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;

d. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

e. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

g. Các cam đoan khác…

2. Bên B cam đoan:

a. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b. Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản gúp vốn nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu;

c. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

d. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

e. Các cam đoan khác…

ĐIỀU 9

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên.

Hoặc chọn một trong các trường hợp sau đây:

- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên;

- Hai bên đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên;

- Hai bên đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên;

3. Hợp đồng có hiệu lực từ: ……………………

Bên A

(ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

Bên B

(ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Ngày.........tháng...........năm.............. (bằng chữ ...........................................)

(Trường hợp công chứng ngoài giờ làm việc hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, thì ghi thêm giờ, phút và cũng ghi bằng chữ trong dấu ngoặc đơn)

tại Phòng Công chứng số......... thành phố Hồ Chí Minh

(Trường hợp việc công chứng được thực hiện ngoài trụ sở, thì ghi địa điểm thực hiện công chứng và Phòng Công chứng)

Tôi................................., Công chứng viên Phòng Công chứng số.........thành phố Hồ Chí Minh

Chứng nhận:

- Hợp đồng góp vốn được giao kết giữa bên A là ……………… ……… và bên B là …… …………………..; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung hợp đồng;

- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội;

- Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

Hoặc chọn một trong các trường hợp sau:

- Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng đã ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

-Hợp đồng này được lập thành ............................ bản chính (mỗi bản chính gồm........tờ.........trang) cấp cho:

+ Bên A ................. bản chính;

+ Bên B ................. bản chính;

+ Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số công chứng ...................., quyển số ..........TP/CC-SCC/HĐGD.

Công chứng viên

(ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Các hình thức đầu tư mà cá nhân nước ngoài được thực hiện khi đầu tư tại Việt Nam

4. Những vấn đề cần biết khi góp vốn đầu tư bất động sản ?

Góp vốn để được nhượng lại quyền sử dụng đất, nhà ở, dự án… là hình thức đã diễn ra nhiều năm nay trên thị trường bất động sản. Nhiều người thu được món lợi khổng lồ từ việc kinh doanh này, nhưng không ít người bị rơi vào những cái bẫy mà hậu quả có thể là tán gia bại sản. Bởi, đường đi của các dự án "hơi", dự án trên giấy không phải là con đường thẳng...

Mua dự án "hơi"

Báo CAND nhận được đơn của bà Bùi Thị Kim Khánh ở ngõ 208 phố Trần Cung, Hà Nội, một trong những khách hàng góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở khu Ao Sen, phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông (cũ), nay là phường Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội.

Theo phản ánh của bà Khánh, Công ty TNHH Xây dựng nhà và phát triển Sơn Tùng (gọi tắt là Công ty Sơn Tùng) có những vi phạm nghiêm trọng tại dự án nhà ở liền kề 11A, 11B Khu đô thị mới (KĐT) Mỗ Lao, quận Hà Đông.

Năm 2001, ông Ngô Cao Sơn, Giám đốc Công ty Sơn Tùng huy động vốn đầu tư xây dựng khu nhà ở tại Dự án xây nhà ở để bán thuộc khu Ao Sen. Nhiều khách hàng đã tìm tới Công ty Sơn Tùng (trụ sở tại số 710 phố Đặng Tiến Đông, quận Đống Đa, Hà Nội) góp vốn với khoản tiền lớn. Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi ký hợp đồng, bên A góp 50% vốn. Khi bên B (Công ty Sơn Tùng) bắt đầu khởi công xây dựng, bên A sẽ góp nốt 50%. Bên góp vốn sẽ được ưu tiên mua căn hộ với diện tích thỏa thuận. Khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà thì tiền góp vốn của bên A sẽ chuyển thành tiền mua nhà.

Cụ thể đối với trường hợp bà Bùi Thị Kim Khánh, ngày 11/3/2001 bà Khánh làm hợp đồng huy động vốn với nội dung "Tự xây dựng nhà ở", góp số tiền 1,3 tỷ đồng cho Công ty Sơn Tùng. Theo hợp đồng này, bà Khánh sẽ được ưu tiên ký hợp đồng mua căn hộ theo tiêu chuẩn góp vốn với Công ty Sơn Tùng, diện tích đất là 560m2.

.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Mặc dù đã nhận hợp đồng góp vốn của 21 khách hàng với số tiền khoảng 20 tỷ đồng để đầu tư vào dự án tại Mỗ Lao, nhưng thực chất, ngày 22/10/2001 UBND tỉnh Hà Tây mới tiếp nhận đơn xin làm dự án của Công ty Sơn Tùng chứ chưa có quyết định giao đất dự án. Thế mà công ty này đã liên tục làm các hợp đồng huy động vốn. Nhiều năm sau đó, dự án cũng mới chỉ dừng lại trên giấy.

Do chờ quá lâu, tháng 4/2007, các bên góp vốn yêu cầu một cuộc họp hội nghị cổ đông để làm rõ tiến độ thực hiện dự án. Công ty Sơn Tùng cam kết đến cuối tháng 8/2007 sẽ hoàn tất thủ tục giao đất cho các cổ đông theo đúng diện tích đất mà các cổ đông đã ký hợp đồng. Tuy nhiên, mãi tới ngày 16/3/2009 UBND TP Hà Nội mới có quyết định thu hồi 5.105m2 đất do Ban quản lý dự án KĐT mới Mỗ Lao được giao, giao cho Công ty Sơn Tùng thực hiện dự án Khu nhà ở Liền kề 11A, 11B.

Vậy là, suốt gần 10 năm trời, các khách hàng của Công ty Sơn Tùng đã mua phải dự án "hơi". Đến khi đã có hướng mở ra cho dự án này thì các khách hàng bỗng rơi vào tình huống hết sức bất ngờ. Công ty Sơn Tùng đã được chuyển giao cho một bộ máy lãnh đạo hoàn toàn khác, khi việc thực hiện dự án còn dở dang.

Bán công ty? Bán dự án?

Nhân vật mới tiếp quản Công ty Sơn Tùng là bà Đặng Thị Hải Đường làm Giám đốc và bà Phạm Thị Duy Hòa là thành viên phụ trách tài chính. Ngày 2/1/2009 ông Ngô Cao Sơn giao toàn quyền quản lý công ty cho bà Đặng Thị Hải Đường. Bà Đường được toàn quyền giải quyết mọi công việc kinh doanh của công ty.

Mọi tồn tại về tài chính liên quan với các cá nhân và tổ chức trước ngày 2/1/2009 của công ty, ông Sơn phải chịu trách nhiệm và giải quyết mọi quyền lợi liên quan của các cổ đông đã góp vốn ban đầu cho Công ty để mua nhà tại dự án khu Ao Sen. Tiếp theo, ngày 5/8/2009, hợp đồng ủy quyền quản lý công ty giữa ông Ngô Cao Sơn và con trai ông Sơn là Ngô Cao Tùng (Ông Sơn ủy quyền cho con trai giải quyết vì mắc bệnh nặng) với bà Phạm Thị Duy Hòa đã được thực hiện.

Sau khi chuyển giao công ty cho bà Phạm Thị Duy Hòa, tháng 9/2009 ông Ngô Cao Sơn mất. Và cũng trong tháng 9/2009, Công ty Sơn Tùng đã thế chấp quyền sử dụng 5.105m2 đất (tại dự án khu nhà ở liền kề lô LK11A, LK11B KĐT Mỗ Lao và tài sản hình thành trong tương lai trong phạm vi 5.105m2 đất trên) để vay 43 tỷ đồng của Tổng Công ty Tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam.

Trước một loạt thay đổi như vậy, khách hàng góp vốn cho Công ty Sơn Tùng không khỏi lo lắng. Bởi, khi gặp Ban Giám đốc mới của Công ty Sơn Tùng để bàn hướng ký hợp đồng theo thỏa thuận từ năm 2001, bất ngờ họ nhận được trả lời của đại diện Công ty Sơn Tùng là không biết khách hàng nào, và dự án LK11A, LK11B KĐT Mỗ Lao là của họ vì họ đã mua lại công ty của ông Ngô Cao Sơn. Câu trả lời này khiến các khách hàng choáng váng.

Cũng trong thời điểm này, trên mạng Internet đầy rẫy thông tin rao bán nhà liền kề tại KĐT Mỗ Lao của Công ty Sơn Tùng. Trước thông tin đó, khách hàng đặt ra câu hỏi về sự minh bạch của việc chuyển giao công ty. Thậm chí, trong đơn khiếu nại gửi tới các cơ quan báo chí và pháp luật, những người góp vốn còn cho rằng, việc mang đất và tài sản trong tương lai trên diện tích đất đó đi thế chấp là sai, là hành vi lừa đảo. Bởi tài sản trong tương lai trên 5.105m2 đất đó có một phần của khách hàng, khách hàng đã góp vốn cũng có quyền trên diện tích đó. Hơn nữa, việc rao bán tài sản đang thế chấp là hành vi vi phạm pháp luật.

Phức tạp giải quyết hậu quả

Trả lời về việc chuyển giao Công ty Sơn Tùng cho bà Phạm Thị Duy Hoà và Đặng Thị Hải Đường, ngày 25/6 làm việc với phóng viên Báo CAND, ông Ngô Cao Tùng khẳng định: "Việc chuyển giao công ty được thực hiện theo đúng Luật Doanh nghiệp và một số thỏa thuận khác. Đề nghị khách hàng gặp Ban Giám đốc mới để được giải đáp những thắc mắc. Nếu không thỏa mãn với cách giải quyết của Ban Giám đốc mới thì khách hàng có quyền khởi kiện ra Tòa dân sự".

Bà Phạm Thị Duy Hòa và Đặng Thị Hải Đường cho biết: "Khi tiếp nhận Công ty Sơn Tùng, chúng tôi không biết có nhiều khách hàng đã góp vốn với Công ty như thế. Khi thấy lượng khách hàng tìm đến giải quyết ngày càng nhiều, thực sự chúng tôi cũng "choáng". Trách nhiệm giải quyết đối với số khách hàng đó là của ông Ngô Cao Sơn chứ không phải là của Công ty Sơn Tùng hiện nay. Thế nhưng, với tinh thần trách nhiệm, chúng tôi cũng đã đưa ra hai phương án giải quyết cho số khách hàng này. Cụ thể là dành 25% quỹ nhà để giải quyết cho khách hàng cũ. Phương án 1 là nếu khách hàng muốn lấy lại tiền thì gia đình ông Sơn sẽ trả tiền cho khách hàng với lãi suất 10,5%.

Công ty do bà Đặng Thị Hải Đường làm Giám đốc sẽ hỗ trợ 4,5%. Tổng số lãi suất sẽ là 15%. Phương án 2 đối với những khách hàng không nhận lại tiền sẽ là: mỗi khách hàng sẽ được nhượng lại 1 căn nhà xây dựng trên diện tích 60-70m2 với mức giá sử dụng đất là 24,459 triệu đồng/m2. Gia đình ông Sơn có trách nhiệm chuyển vốn theo hợp đồng đã ký. Tổng số tiền đó sẽ đối trừ với tiền sử dụng đất".

Cũng theo bà Đường và bà Hòa thì hiện nay đã có gần 10 khách hàng góp vốn với ông Sơn đến giải quyết theo các phương án trên. Tuy nhiên, còn một số trường hợp chưa giải quyết được do các giấy tờ như phiếu thu, hợp đồng góp vốn tẩy xoá, không khớp nhau.

Xung quanh vấn đề thế chấp và rao bán nhà đất dự án, đại diện Công ty Sơn Tùng khẳng định, việc thế chấp được thực hiện theo đúng pháp luật. Công ty không rao bán nhà đất và không biết người rao bán. Nhưng hiện công ty có quyền gọi vốn để xây dựng. Trước khi gọi vốn, công ty đã có công văn gửi đến tổ chức tài chính để chỉ tài khoản. Tuy nhiên, công ty muốn giải quyết xong các khách hàng cũ rồi tiếp nhận khách hàng mới.

Qua trao đổi, một số khách hàng không đồng tình với phương án giải quyết mà Công ty Sơn Tùng đưa ra vì họ so sánh giá trị của đồng tiền góp vốn đầu tư thời điểm 2001 và thời điểm hiện nay. Vụ việc vẫn đang diễn biến phức tạp và cần phải có một cơ quan pháp luật đứng ra làm trung gian để giải quyết. Tuy nhiên, đây cũng là bài học đau xót cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Bỏ một khoản tiền lớn ra làm hợp đồng góp vốn cho một dự án "hơi" là quá liều lĩnh và thể hiện sự thiếu hiểu biết pháp luật. Có lẽ, với phong trào góp vốn dự án bất động sản như hiện nay thì không ngoại trừ có nhiều trường hợp sẽ bị rơi vào bẫy khó giải quyết như hiện nay. Trong trường hợp không giải quyết được bằng thỏa thuận thì khách hàng có quyền khởi kiện ra Tòa Dân sự

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Xử phạt vi phạm hành chính khi công ty có vốn nước ngòai không góp đủ vốn đầu tư?

5. Cần quan tâm những gì khi ký hợp đồng góp vốn ?

Hợp đồng góp vốn trong giao dịch bất động sản thường được nhà đầu tư sử dụng như một cách “níu chân” khách hàng. Tuy nhiên, đối với khách hàng, mức độ mạo hiểm cảu loại hợp đồng này không kém… làm xiếc là mấy!

Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện rất lớn, vì vậy cần một khung khổ pháp lý hoàn thiện và chặt chẽ để bảo vệ được quyền lợi của người dân và nhà đầu tư

Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh.

Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Góp vốn hay thu tiền ứng trước?

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng…

Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dài nhiều tháng trong khi các chủ đầu tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện dự án ngay trước mắt nên Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước.

Hình thức này chỉ áp dụng đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai với điều kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản.

Luật Nhà Ở cũng ràng buộc các điều kiện tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua bao gồm có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và xây dựng xong phần móng. Ngoài ra, Luật này còn quy định mức huy động vốn không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Chính vì vậy, vào thời điểm cuối năm 2007, nhiều dự án kinh doanh bất động sản đã phải trả lại tiền đặt cọc trong khi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự án Sky Garden III của Phú Mỹ Hưng, dự án Blue Diamond của Vạn Phát Hưng …

Ngay sau đó, hình thức đầu tư mua các bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng.

Hơn nữa, theo Điều 38 Luật Nhà ở, nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại có thể xuất phát từ vốn của chủ đầu tư, vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác, vốn vay của tổ chức tín dụng, vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã cụ thể hóa việc huy động vốn bằng “các nguồn khác” với quy định rằng chủ đầu tư cấp I của các dự án có thể huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều hình thức khác nhau, trong đó đáng lưu ý là hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở.

Như vậy, Nghị định 99 đã thừa nhận hai hình thức khác để huy động vốn ngoài các hình thức truyền thống tại Luật Nhà Ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn hay hợp tác đầu tư.

Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu

Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.

Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 70 và Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Như vậy, ai sẽ chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?

Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.

Do vậy, việc soạn thảo một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên.

Cơ chế nào bảo vệ người tiêu dùng ?

Nhiều khách hàng “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự

Dự thảo Luật Bảo vệ người tiêu dùng đã có một bước tiến đáng kể so với Pháp lệnh Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi quy định việc sử dụng hợp đồng theo mẫu của thương nhân. Người tiêu dùng có quyền yêu cầu sửa đổi hợp đồng trong trường hợp không đồng ý với nội dung của hợp đồng mẫu.

Quy định này rất phù hợp áp dụng cho các giao dịch kinh doanh bất động sản vì các chủ đầu tư thường áp hợp đồng mẫu để người mua ký kết và người mua không có điều kiện thương lượng đàm phán các điều khoản bất lợi cho mình trên hợp đồng và cũng không thể nhờ sự tư vấn pháp lý của bên thứ ba. Tuy vậy, Dự thảo chưa đưa ra định nghĩa về hàng hóa, dịch vụ trong phạm vi điều chỉnh.

Thiết nghĩ, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là một kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã cố gắng lách qua nhằm huy động vốn cho dự án đầu tư.

Vì vậy, cần phải có một quy định riêng điều chỉnh hình thức huy động vốn này, đặc biệt là các điều khoản của hợp đồng góp vốn và hợp tác kinh doanh. Đồng thời, vai trò của các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng cần được đề cao trong việc đại diện quyền lợi của những người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán các hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư áp đặt.

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Công ty TNHH muốn trở thành công ty cổ phần thì có thể đăng ký chuyển đổi được không ?