Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất

1.Thế chấp quyền sử dụng đất là gì ?

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2. Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất 

Hiến pháp năm 1959 quy định, Nhà nước “bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác 

của nông dân”, nên chủ sở hữu đất đương nhiên có quyền mua bán và thế chấp đất đai.

Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987 không cho phép việc thế chấp đất đai. Mặc dù đên ngày 19/12/1980, Hiến pháp năm 1959 mới hết hiệu lực, nhưng từ ngày 01/7/1980 trở đi, ngưòi sử dụng đất đã “không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào” (không rõ tại sao chỉ nhắc đến việc cầm cố mà lại không có thế chấp).

Đến Luật Đất đai trước đó mới ghi nhận người sử dụng đất có 5 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn Luật này có hiệu lực, các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng bị hạn chế tương đối quyền thế chấp và chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất, kinh doanh.

Luật Đất đai cũ mở rộng quyền của ngưòĩ sử dụng đất với 10 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. So với quyền sở hữu tài sản nói chung thì chỉ còn thiếu quyền cho mượn. Tuy pháp luật đất đai không có quy định nào cấm việc cho mượn đất, nhưng có một nguyên tắc bất thành văn của Luật Đất đai là chỉ được thực hiện những gì mà pháp luật đất đai cho phép. Tuy nhiên, không được cho mượn đất đai, nhưng lại có thể “lách luật” bằng cách cho thuê (nếu đủ điều kiện cho thuê) không phải trả tiền.

Luật Đất đai cũ cũng quy định nhiều trường hợp hạn chế thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vổi đất, như tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp cho cá nhân, pháp nhân khác và chỉ được thê chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chứ không được sử dụng vào mục đích khác. Còn hộ gia đình, cá nhân, ngoài thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì còn được thế chấp tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nhưng cũng chỉ được để vay vốn sản xuất, kinh doanh.

Nếu cứ đúng như câu chữ quy định trong Luật Đất đai cũ nêu trên thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ các nhu cầu khác như bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hay phục vụ nhu cầu đời sông, kể cả vay vốn để học tập, xây nhà ở hay trị bệnh cứu người đều là trái luật. Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra đối với quyền sử dụng đất trốhg, còn nếu đất có nhà ở, có các tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn được phép thế chấp cùng với bất động sản khác.

Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ quyền ‘hảo lãnh” bằng quyền sử dụng đất, vì được hiểu rằng đó chính là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của ngưòi khác.

Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 6 quyền khác có tính chất chung gồm: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vổi đất; hưỏng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưỗng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khỏi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Quyền sử dụng đất được nhân thế chấp khi có đủ 5 điều kiện sau đây

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thứ hai, đất không có tranh chấp;

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất (đối với loại đất giao, đất thuê được sử dụng có thời hạn);

Thứ năm, đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nưổc, trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, khi thế chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất còn phải thực hiện các điều kiện liên quan khác đối với từng chủ thể và từng loại đất đai .

4.Đối tượng, chủ thể, nguồn gốc và loại đất được thế chấp

Thứ nhất, về đối tượng thế chấp, gồm 3 loại chính là được thế chấp quyền sử dụng đất, được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất;

Thứ hai, về chủ thể thế chấp, gồm 5 nhóm chính là tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp, hộ gia đình và cá nhân, người Việt Nam định cư ỏ nưổc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Thứ ba, về nguồn gốc đất, gồm 3 loại chính là đất được thừa nhận như mua (Nhà nước công nhận quyền sử dụng, đất nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế); đất được giao (có thu tiền và không thu tiền); đất thuê (đã trả tiền một lần và trả hằng năm, trong đó có việc trả tiền có hay không có nguồn gốc ngân sách nhà nưởc);

Thứ tư, về loại đất, gồm 3 loại chính là đất ở, đất sản xuất kinh doanh; đất nông nghiệp.

Nhìn chung, các loại đất đã được thừa nhận như mua và đất được giao, đất thuê đã trả hết tiền, thì được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; đối với đất khác, thì chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất.

5. Các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất đốì với các loại đất được Nhà nước giao

Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất đốì với các loại đất được Nhà nước giao, công nhận, thu tiền sử dụng đất; đất nhận tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng bao gồm:

Thứ nhất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ hai, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nưốc giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nưốc cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất), được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật .

Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật1;

Thứ năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ sáu, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

Thứ bảy, doanh nghiệp có vốh đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nưởc ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phôi theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất1;

Thứ tám, doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ỗ nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nưổc, thì doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam .

Thứ chín, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà góp vôn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tê trong nước vào liên doanh vổi tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam1;

Thứ mười, doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài mà quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nưốc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ mười một, doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài mà trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất thì được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất1;

Thứ mười hai, các trường hợp khác được phép thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, các tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, còn hộ gia đình và cá nhân thì ngoài thế chấp tại tổ chức tín dụng còn được phép thê chấp tại tổ chức kinh tê khác và thế chấp cho cá nhân. Việc quy định quyền sử dụng đất (đã được thừa nhận là một loại tài sản) của tổ chức kinh tế, nhưng lại chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, mà không được thế chấp cho pháp nhân và cá nhân khác là không đúng với tinh thần của Hiến pháp năm 2013.