Căn cứ theo Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Quy định về giá đất, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 Quy định về khung giá đất;

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giả đất; định giả đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Quy định cụ thể như sau:

Theo Điều 9 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:

1. Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.

2. Nội dung điều chỉnh khung giá đất:

a) Điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất;

b) Điều chỉnh khung giá đất tại một vùng kinh tế hoặc một số vùng kinh tế hoặc tất cả các vùng kinh tế; tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị hoặc tất cả các loại đô thị.

3. Trình tự điều chỉnh khung giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị cần điều chỉnh khung giá đất;

b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;

c) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;

d) Xây dựng khung giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc điều chỉnh khung giá đất;

đ) Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

e) Thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

g) Hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành.

4. Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành bao gồm:

a) Tờ trình về việc ban hành khung giá đất điều chỉnh;

b) Dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh;

d) Văn bản thẳm định khung giá đất điều chỉnh.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh.

Luật Minh Khuê phân tích chi tiết nội dung trên như sau:

Hiện nay chưa có khái niệm cụ thể về bảng giá đất. Tuy nhiên qua các quy định của Luật đất đai hiện hành ta có thể hiểu khái niệm bảng giá đất như sau:

"Bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tỉnh ban hành sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ trên cơ sở khung giá đất, nguyên tắc và phương pháp định giá đất."

 

1. Phương pháp định giá đất 

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trồng tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. 

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất);

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. 

 

2. Căn cứ xây dựng và nội dung khung giá đất

2.1 Căn cứ xây dựng khung giá đất

- Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất:

+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

+ Theo thời hạn sử dụng đất;

+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì mức giá như sau. 

 

2.2 Nội dung khung giá đất

Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:

- Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp:

+ Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

+ Khung giá đất trồng cây lâu năm;

+ Khung giá đất rừng sản xuất;

+ Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản;

+ Khung giá đất làm muối. 

- Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp

+ Khung giá đất ở tại nông thôn;

+ Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

+ Khung giá đất ở tại đô thị; 

+ Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. 

Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây:

- Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long; việc quy định khung giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.

- Các loại đô thị gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị IV, đô thị loại V; việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị;

- Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

 

3. Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất

- Thứ nhất, trình tự xây dựng khung giá đất thực hiện: Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất; điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá hiện hành; xây dựng khung giá đất và tờ trình về việc ban hành khung giá đất; tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất; thẩm định dự thảo khung giá đất; hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành.

- Thứ hai, hồ sơ xây dựng khung giá đất trình Chính phủ ban hành bao gồm: 

+ Tờ trình về việc ban hành khung giá đất; 

+ Dự thảo khung giá đất;

+ Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất;

+ Văn bản thẩm định khung giá đất. 

- Thứ ba, Bộ Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Bộ tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất. 

 

4. Quy định về điều chỉnh khung giá đất

4.1 Trường hợp điều chỉnh khung giá đất

Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. 

 

4.2 Nội dung điều chỉnh khung giá đất

- Điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất; 

- Điều chỉnh khung giá đất tại một vùng kinh tế hoặc một số vùng kinh tế hoặc tất cả các vùng kinh tế, tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị hoặc tất cả các loại đô thị;

 

4.3 Trình tự điều chỉnh khung giá đất thực hiện theo quy định

- Thứ nhất xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị cần điều chỉnh khung giá đất;

- Thứ hai, điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;

- Thứ ba, phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;

- Thứ tư, xây dựng khung giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc điều chỉnh khung giá đất; 

- Thứ năm tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất điều chỉnh; 

- Thứ sáu, thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh; 

- Thứ bảy, hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành.

 

4.4 Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành bao gồm:

- Một là, tờ trình về việc ban hành khung giá đất điều chỉnh; 

- Hai là, dự thảo khung giá đất điều chỉnh; 

- Ba là, báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh; 

- Bốn là, văn bản thẩm định khung giá đất điều chỉnh. 

Nếu quý khách hàng có vướng mắc gì có thể liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ, tư vấn. Rất mong được làm việc với quý khách hàng. Chân thành cảm ơn quý Khách hàng.