Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:luật cư

Cơ sở pháp lý:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn: 

Vào ngày 14/3/206. Em có ký hợp đồng đặt cọc mua đất với anh Thắng. Anh Thắng này cũng vừa mua lại mảnh đất này từ anh Hà. Anh thắng và anh Hà đã ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 15/3/2016. Có nghĩa mảnh đất này, giờ thuộc quyền sở hữu của anh Thắng. Trên hợp đồng đặt cọc giữa em với anh Thắng có thỏa thuận ngày 14/4/2016 ra phòng công chứng ký hợp đồng. Nhưng vì lý do gì đó anh Thắng lại dời ngày ký hợp đồng muộn hơn 20 ngày nữa. Như vậy em có tiểm ẩn rủi ro gì hay không? Anh Thắng đã sở hửu mảnh đất này, nhưng chưa sang tên, trên sổ đỏ Anh Hà vẫn đứng tên. Nếu tới ngày ra công chứng Anh Thắng chuyển nhượng lại lô đất này cho em. Em có nên mua lô đất này hay không? Theo em được biết trong trường hợp này không đúng pháp luật.

Trường hợp này, việc anh Thắng lùi lại ngày ký hợp đồng muộn hơn 20 ngày không ảnh hưởng gì với trường hợp này cả. Nếu anh Thắng đã sở hữu mảnh đất này nhưng chưa sang tên thì sẽ không thể "bán đất" cho bạn được. Trong trường hợp này anh ta phải sang tên mảnh đất sang tên mình thì mới có thể chuyển nhượng cho bạn được.

Cụ thể Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Thưa luật sư, tôi là chủ sử dụng của tài sản nêu như trên hình; mặt bằng tầng 1 phần nét đứt ở giữa là phần sử dụng chung của cả 2 bên. Hiện giờ tôi muốn mua thêm tài sản trên đất là tầng 2 của thửa đất (gồm 1 cầu thang sử dụng chung từ tầng 1 lên tầng 2 và 1 nhà vệ sinh chung của tầng 1) giờ tôi muốn viết một biên bản thỏa thuận giữa các bên về phần diện tích sử dụng chung: Ý tôi muốn thỏa thuận như sau: Phần diện tích sử dụng chung gồm (phần nét đứt ở giữa mặt bằng tầng 1 , cầu thang lên tầng 2 và nhà vệ sinh) sau khi tôi nhận chuyển nhượng sẽ do tôi toàn quyền sử dụng bên chuyển nhượng sẽ khước từ, từ chồi quyền sử dụng chung nêu trên thì nội dung của biên bản này được viết như thế nào ? Luật sư có thể giải đáp giúp tôi được không ?

Bạn có thể xác lập một biên bản thỏa thuận về việc sử dụng phần diện tích trên bao gồm : 1 cầu thang sử dụng chung từ tầng 1 lên tầng 2 và 1 nhà vệ sinh, còn bên kia sẽ cam kết không sử dụng diện tích này. Hai bên có thể tự thỏa thuận về đền bù trong trường hợp này hoặc không.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

Chào Luật Sư. Hiện nay tôi đang mua một ngôi nhà nhưng đang vướng mắc chuyện giấy tờ. Cụ thể như sau. Bên bán có sổ đỏ đầy đủ, trong sổ đỏ có ghi là người đại diện tên NTN với dòng cuối trong sổ đỏ có ghi là không mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất được mà trong nhà đó có 2 chị em. Người chị đứng tên đại diện trong sổ đỏ còn người em gái đang ở bên Mỹ. Tôi có hỏi về vấn đề đó thì được trả lời như sau. "Đang làm giấy tờ nhưng phải 2 tháng nữa mới xong." Nay tôi đang cần nhà gấp nên muốn gởi trước một nửa số tiền rồi làm giấy tờ, biên bản. Rồi trong biên bản có ghi là sau 3 tháng phải hoàn thành xong giấy tờ, nếu không thì phải trả lại tiền và đền bù cho tôi. Biên bản có người làm chứng. Cho tôi hỏi, nếu tôi làm như thế thì có được không và có cần ra Phường đóng dấu hay tôi có mất mát gì sau này không. Xin Luật Sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin cám ơn nhiều.

Trong nội dung sổ đỏ đã ghi rõ "không mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất" - đang hạn chế quyền của người sử dụng đất do đó tốt nhất bạn không nên nhận chuyển quyền sử dụng mảnh đất này.

Năm 2007 tôi có mua của ông Đông một phần trong thửa đất có giấy CNQSDĐ nhưng không lập hợp đồng mà chỉ viết giấy tay. Tôi đã xây dựng nhà ở trên diện tích đó và sinh sống từ đó đến nay. Năm 2012 ông Đông lập hợp đồng công chứng chuyển nhượng toàn bộ lô đất trong GCNQSDĐ cho ông Công ( bao gồm cả phần đất tôi đang ở) vậy tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Ông phu Công có quyền bắt tôi rời khỏi nhà hay không? Nếu khởi kiện ra Tòa thì tôi có được tiếp tục sử dụng đất này hay không ? Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Theo quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định 

54. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Do bạn nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay từ năm 2007 (trước năm 2008) nên theo quy định trên đủ điều kiện xin Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của mình. Nếu trường hợp bạn chưa thực hiện cấp Giấy chứng nhận mà bên kia có khởi kiện đưa tranh chấp này ra tòa thì Tòa án thì bạn sẽ không đủ căn cứ đối với mảnh đất này và tòa án sẽ tuyên bố giao dịch này vô hiệu theo quy định.

Xin chào luât sư. Bố tôi có mua một mảnh đất viết bằng tay có sổ đỏ của bên bán và có cô hàng xóm làm chứng cách đây 10 năm nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ và bây giờ bên bán đi xa quê không biết đi đâu. Vậy tôi xin hỏi luật sư mấy câu hỏi như sau: Bây giờ bố tôi muốn làm sổ đỏ thì cần làm những gì khi không có mặt của bên bán mà chỉ có bên làm chứng, những khoản cần phải đóng là gì? Các giấy tờ, các cơ quan nào có thể giúp bố tôi ? Cuối cùng tôi mong luật sư tư vấn cho tôi nhưng gì tốt nhất để tôi có thể giúp bố tôi làm được sổ đỏ đứng tên ông. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng cho nên chúng tôi sẽ chia vụ việc của bạn thành 2 trường hợp như sau:

+ Thứ nhất, nếu đã giao kết HĐ chuyển nhượng và được công chứng đầy đủ thì khi đó, một trong hai bên có thể thực hiên thủ tục sang tên khi đã có đầy đủ giấy tờ mà không bắt buộc có mặt của cả hai bên.

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

+ Thứ hai, nếu chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng và công chứng tại văn phòng công chứng thì trường hợp này hai bên phải đến văn phòng công chứng để giao kết hợp đồng này rồi mới có thể thực hiện thủ tục sang tên được.

Về các khoản thuế, lệ phí phải nộp:

Bạn sẽ phải nộp những khoản tiền sau: (nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế và lệ phí)

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Ngoài ra còn lê phí công chứng và phí đo đạc.
Về hồ sơ, bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
 Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)
Thời hạn giải quyết sẽ là 15 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Kính gửi ban tư vấn công ty Luật Minh Khuê, em có câu hỏi mong muốn được công ty giải đáp ạ: Khi chuyển nhượng bất động sản ( nhà mặt đất) có được miễn thuế TNCN khi vợ chồng sở hữu: - Mảnh đất thổ cư - Một chung cư của dự án đang xây dựng ( trong cả 2 trường hợp là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư và chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư). Mong nhận được câu trả lời từ luật sư ạ, Em cảm ơn ạ.

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định vợ chồng bạn đang có nhu cầu muốn chuyển quyền sử dụng đất. Đối chiếu theo quy định của Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC về thu nhập được miễn thuế thì hai vợ chồng bạn vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân do có hơn 1 quyền sử dụng đất/sở hữu nhà:

"..b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này..."

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

 Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?