Khi nào thì một thỏa thuận được coi là hợp đồng? Hợp đồng bán nhà có phải công chứng, chứng thực không?

1. Hợp đồng là gì?

Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng được định nghĩa như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Có thể nói, hợp đồng là giao dịch phổ biến nhất trong đời sống xã hội và là căn cứ cơ bản làm phát sinh nghĩa vụ. Trên thực tế, hợp đồng tồn tại vô cùng phong phú, đa dạng như hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, vay, cho thuê, dịch vụ, bảo hiểm, gửi giữ, ủy quyền... Hợp đồng có thể được tồn tại dưới hình thức miệng hoặc bằng văn bản. Hợp đồng theo định nghĩa tại điều luật trên được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

So sánh với định nghĩa về hợp đồng trong Bộ luật dân sự cũ có thể nhận thấy định nghĩa về hợp đồng trong Bộ luật dân sự năm 2015 có một sự tiến bộ đáng kể. Nếu Điều 394 Bộ luật dân sự cũ sử dụng thuật ngữ “Khái niệm hợp đồng dân sự” thì Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 đã bỏ đi cụm từ “dân sự” và chỉ để “Khái niệm hợp đồng”. Định nghĩa này thể hiện sự tiến bộ và hợp lý bởi lẽ khái niệm hợp đồng vừa thể hiện sự ngắn gọn, súc tích vừa mang tính khái quát cao được hiểu là bao gồm tất cả các loại họp đồng theo nghĩa rộng (họp đồng dân sự, họp đồng lao động, hợp đồng kinh tể, hợp đồng chuyển giao công nghệ...) chứ không chỉ là các hợp đồng dân sự theo nghĩa hẹp đơn thuần. Quy định này cũng tạo sự thống nhất, tránh sự chồng chéo của nội dung các văn bản và cũng thể hiện được sự bao quát của Bộ luật dân sự là đạo luật gốc của hệ thống luật tư.

2. Khi nào thì một thỏa thuận được coi là hợp đồng?

Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo đó, muốn được công nhận là hợp đồng thì thỏa thuận phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản sau:

- Thứ nhất: Phải có ít nhẩt hai bên chủ thể

Khác với giao dịch là hành vi pháp lý đơn phương thể hiện ý chí của một bên chủ thể như di chúc, hứa thưởng; hợp đồng phải là sự thể hiện ý chí của ít nhất hai bên chủ thể. Cần lưu ý rằng ở đây có sự tham gia của hai bên chủ thể trong quan hệ hợp đồng chứ không phải là hai người vì mỗi bên có thể bao gồm một hoặc nhiều người. Thông thường, một hợp đồng bao gồm hai bên nhưng cũng có những hợp đồng có thể bao gồm ba, bốn bên... được gọi chung là hợp đồng đa phương.

Ví dụ: A và B thỏa thuận với nhau là A sẽ cho B vay 100 triệu trong một năm, sau một năm B sẽ trả lại tiền cho A bao gồm cả gốc và lãi. Trong trường hợp này thỏa thuận cho vay tiền giữa A và B là hợp đồng, A là bên cho vay, B là bên vay.

- Thứ hai: Phải có sự thống nhất ý chí giữa các bên

Không phải cứ có hai bên chủ thể bày tỏ ý chí thì có thể hình thành nên hợp đồng. Ví dụ: Bên bán đưa ra giá bán mà bên mua trả giá thấp hơn nhưng không được bên bán chấp nhận thì không thể hình thành nên hợp đồng. Hợp đồng chỉ có thể được hình thành nếu sự thỏa thuận của các bên đạt được đến sự thống nhất tức là ý chí của hai bên đã đồng thuận và cùng chấp nhận một hậu quả pháp lý sẽ hình thành khi hợp đồng được giao kết.

- Thứ ba: Sự thỏa thuận phải có hậu quả pháp lý làm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Không phải mọi sự thỏa thuận và có sự thống nhất ý chí của hai hay nhiều bên thì đều hình thành nên hợp đồng. Ví dụ như thỏa thuận kết hôn, thỏa thuận một cuộc hẹn... không phải là hợp đồng. Chỉ những thỏa thuận có hậu quả pháp lý nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự mới hình thành nên hợp đồng.

3. Hình thức của hợp đồng

Bộ luật dân sự 2015 không có một điều khoản nào quy định về hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng là giao dịch dân sự theo Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 ("Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự") nên ta có thể coi hình thức của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 cũng chính là hình thức của hợp đồng.

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Thứ nhất: Hình thức bằng lời nói: Thông qua hình thức này, các bên giao kết hợp đồng chỉ cần thoả thuận miệng với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng hoặc mặc nhiên thực hiện những hành vi nhất định đối với nhau. Hình thức này thường được áp dụng trong những trường hợp các bên đã có độ tin tưởng lẫn nhau (bạn bè cho nhau vay tiền).Thông qua hình thức này các bên chỉ cần thỏa thuận miệng với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng. Ví dụ bạn thân cho mượn tiền, hay đi mua đồ ở chợ....

Thứ hai: Hình thức bằng văn bản. Hợp đồng bằng văn bản có độ xác thực cao về những nội dung đã cam kết, các bên có thể ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản. Trong văn bản đó, các bên phải ghi đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng kí tên xác nhận vào văn bản. Khi có tranh chấp, hợp đồng được giao kết bằng hình thức văn bản sẽ là chứng cứ pháp lí chắc chắn hơn so với hình thức miệng. Căn cứ vào văn bản của hợp đồng, các bên dễ dàng thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên kia. Vì vậy, đối với những hợp đồng mà việc thực hiện không cùng lúc với việc giao kết thì các bên thường chọn hình thức này.

Thứ ba: Hình thức khác. Ngoài những hình thức nói trên, hợp đồng có thể thực hiện bằng các hình thức khác như bằng các hành vi (ra hiệu, ra giấu bằng cử chỉ cơ thể…) miễn là những hành vi đó phải chứa đựng thông tin cho bên kia hiểu và thỏa thuận giao kết trên thực tế. Và điểm cần lưu ý là đối với những hợp đồng dân sự mà pháp luật bắt buộc phải giao kết theo một hình thức nhất định (thông thường là hình thức văn bản có Công chứng, chứng thực) thì các bên phải tuân theo những hình thức đó, ngoài ra thì các bên có thể tự do lựa chọn một trong các hình thức nói trên để giao kết, tuy nhiên đối với những hợp đồng mà pháp luật không yêu cầu phải lập theo hình thức văn bản có công chứng nhưng để quyền lợi của mình được bảo đảm thì các bên vẫn có thể chọn hình thức này để giao kết hợp đồng.

Đối với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp và đối tượng của nó là những tài sản mà Nhà nước cần phải quản lí, kiểm soát khi chúng được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác thì các bên phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Hợp đồng được lập ra theo hình thức này có giá trị chứng cứ cao nhất. Ví dụ như hợp đồng chuyển ngượng, tặng cho quyền sử dụng đất... thì theo quy định của Luật đất đai 2013 các bên phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng. Điều 167 Luật đất đai 2013:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

4. Hợp đồng gồm những nội dung gì?

Nội dung của hợp đồng được hiểu là tổng hợp các điều khoản trong hợp đồng do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, về mặt khoa học pháp lý, các điều khoản trong hợp đồng được chia thành ba loại là điều khoản cơ bản, điều khoản thông thường và điều khoản tuỳ nghi.

- Điều khoản cơ bản là các điều khoản xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng. Đó là những điều khoản không thể thiếu được đối với từng loại hợp đồng. Tùy theo từng loại hợp đồng mà điều khoản cơ bản có thể là đối tượng, giá cả, địa điểm...

- Điều khoản thông thường là những điều khoản được pháp luật quy định trước. Nếu khi giao kết hợp đồng, các bên không thỏa thuận những điều khoản này thì vẫn coi như hai bên đã mặc nhiên thỏa thuận và được thực hiện như pháp luật đã quy định. Khi có tranh chấp sẽ căn cứ vào những quy định của pháp luật để giải quyết.

- Điều khoản tùy nghi là những điều khoản mà các bên tham gia giao kết hợp đồng tự ý lựa chọn và thỏa thuận với nhau để xác định quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.

Theo Điều 398 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 398. Nội dung của hợp đồng

1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

a) Đối tượng của hợp đồng;

b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

g) Phương thức giải quyết tranh chấp.

5. Hợp đồng mua bán nhà có phải công chứng, chứng thực không?

Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014:

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp:

Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./