Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp khi nào?

1. Cơ sở pháp lý

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, số 29/2023/QH15, được Quốc hội ban hành vào ngày 28 tháng 11 năm 2023, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh các hoạt động liên quan đến bất động sản tại Việt Nam. Luật này không chỉ cung cấp khung pháp lý rõ ràng cho các hoạt động kinh doanh bất động sản mà còn xác định rõ các đối tượng áp dụng nhằm đảm bảo sự công bằng và hiệu quả trong việc triển khai các quy định pháp luật.

​- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 áp dụng cho tất cả các tổ chức và cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam. Điều này bao gồm các doanh nghiệp, cơ sở kinh doanh, và các cá nhân có hoạt động liên quan đến việc mua bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản. Tất cả các bên này phải tuân thủ các quy định của luật về cách thức kinh doanh, các nghĩa vụ tài chính, và các yêu cầu pháp lý khác liên quan đến hoạt động bất động sản.

​- Ngoài các tổ chức và cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, luật cũng áp dụng cho các cơ quan, tổ chức, và cá nhân có liên quan đến lĩnh vực này. Điều này bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức nghiên cứu, và các cá nhân có vai trò hỗ trợ hoặc giám sát các hoạt động bất động sản. Những đối tượng này có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ quản lý, giám sát, và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cần thiết để đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không chỉ tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ mà còn nhằm mục tiêu tăng cường tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản. Các quy định trong luật này phản ánh nỗ lực của Quốc hội trong việc xây dựng một môi trường kinh doanh bất động sản ổn định và bền vững, đồng thời bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan trong hoạt động này.

2. Các trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì các trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp bao gồm các trường hợp sau:

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Trong trường hợp cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ, việc thành lập doanh nghiệp không phải là yêu cầu bắt buộc theo quy định pháp luật. Điều này có nghĩa là cá nhân có thể tiến hành các giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua mà không cần thành lập một tổ chức doanh nghiệp chính thức. Tuy nhiên, dù không cần thành lập doanh nghiệp, cá nhân vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý liên quan đến việc kê khai và nộp thuế.

Các cá nhân này cần thực hiện nghĩa vụ thuế theo các quy định hiện hành, bao gồm việc kê khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động kinh doanh bất động sản và thuế giá trị gia tăng (VAT) nếu có. Sự tuân thủ này không chỉ giúp cá nhân đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần duy trì sự minh bạch và tuân thủ các quy định của Nhà nước. Chính vì vậy, mặc dù không phải thành lập doanh nghiệp, cá nhân vẫn phải quản lý và thực hiện các nghĩa vụ thuế một cách chính xác và đúng hạn.

- Tổ chức và cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, và phần diện tích sàn xây dựng

Đối với các tổ chức và cá nhân thực hiện việc bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà không nhằm mục đích kinh doanh hoặc khi quy mô giao dịch không đạt mức quy định là quy mô nhỏ, không yêu cầu việc thành lập doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là các tổ chức hoặc cá nhân có thể thực hiện các giao dịch bất động sản mà không cần phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, miễn là các giao dịch này không thuộc diện kinh doanh chính thức và không đáp ứng quy mô yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các bên tham gia trong các giao dịch này vẫn cần phải tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ liên quan đến kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Điều này bao gồm việc kê khai thuế thu nhập từ các giao dịch bất động sản và thực hiện nghĩa vụ thuế liên quan đến giao dịch đó. Sự tuân thủ này đảm bảo rằng các giao dịch được thực hiện một cách hợp pháp và minh bạch.

Đặc biệt, trong trường hợp cá nhân thực hiện các giao dịch như bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng, cần lưu ý về yêu cầu công chứng và chứng thực. Theo quy định tại Khoản 5, Điều 44 của Luật Bất Động Sản, các giao dịch này phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Việc công chứng hoặc chứng thực không chỉ giúp xác nhận tính hợp pháp của giao dịch mà còn góp phần ngăn ngừa các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra trong tương lai.

Như vậy, dù không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp, các tổ chức và cá nhân vẫn cần phải tuân thủ các nghĩa vụ thuế và thực hiện các yêu cầu về công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của các hoạt động kinh doanh mà còn duy trì sự minh bạch và chính xác trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản.

3. Thủ tục thực hiện kinh doanh bất động sản

Việc thực hiện kinh doanh bất động sản yêu cầu tuân thủ một số thủ tục pháp lý quan trọng để đảm bảo hoạt động được thực hiện hợp pháp và hiệu quả. Dưới đây là các bước cơ bản trong quy trình thực hiện kinh doanh bất động sản dựa trên các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023:

- Chuẩn bị và nghiên cứu thị trường

+ Trước khi bắt đầu kinh doanh bất động sản, cần thực hiện nghiên cứu thị trường để xác định các cơ hội và thách thức. Điều này bao gồm việc phân tích nhu cầu thị trường, giá trị bất động sản, và xu hướng phát triển.

+ Xây dựng kế hoạch kinh doanh chi tiết, bao gồm mục tiêu, chiến lược, phân tích SWOT, và dự toán ngân sách. Kế hoạch này sẽ giúp định hướng hoạt động kinh doanh và thu hút các nhà đầu tư hoặc tài trợ.

- Lựa chọn hình thức kinh doanh

+ Quyết định hình thức kinh doanh (cá nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, v.v.). Việc chọn hình thức này sẽ ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế, trách nhiệm pháp lý, và các yêu cầu quản lý.

+ Đối với doanh nghiệp, cần thực hiện thủ tục đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Sở Kế hoạch và Đầu tư). Điều này bao gồm việc xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và các giấy phép liên quan.

- Đăng ký quyền sử dụng đất và bất động sản

+ Đảm bảo quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu chưa có, cần thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng, hoặc thuê đất theo quy định của pháp luật.

+ Đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản với cơ quan quản lý đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Tuân thủ các quy định về việc cấp pép

+ Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, nếu cần thiết, phải xin cấp các giấy phép đặc thù như Giấy phép xây dựng, Giấy phép chuyển nhượng bất động sản, hoặc các giấy phép khác theo quy định pháp luật.

+ Tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị, xây dựng, và môi trường. Nếu có kế hoạch xây dựng hoặc cải tạo, cần thực hiện các thủ tục xin phép xây dựng và đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính và thuế

+ Thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật, bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp, và các loại thuế khác liên quan đến giao dịch bất động sản.

+ Lập và quản lý sổ sách kế toán đầy đủ, chính xác để theo dõi các giao dịch tài chính và đảm bảo sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh.

- Thực hiện giao dịch và hợp đồng

+ Soạn thảo và ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản. Hợp đồng phải rõ ràng, hợp pháp, và bao gồm các điều khoản về giá cả, điều kiện thanh toán, và quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Đối với các giao dịch lớn hoặc quan trọng, cần thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng.

- Quản lý và vận hành

+ Xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và bảo trì bất động sản để duy trì giá trị và đảm bảo hoạt động hiệu quả.

+ Cung cấp dịch vụ khách hàng tốt để đáp ứng nhu cầu và giải quyết vấn đề của người mua hoặc thuê, nhằm xây dựng uy tín và tạo mối quan hệ lâu dài với khách hàng.

- Giải quyết tranh chấp và khiếu nại

+ Xử lý các khiếu nại hoặc tranh chấp phát sinh liên quan đến bất động sản một cách nhanh chóng và hiệu quả. Đảm bảo tuân thủ các quy định pháp lý và sử dụng các biện pháp giải quyết tranh chấp như hòa giải, trọng tài, hoặc tòa án nếu cần.

+ Đảm bảo rằng tất cả các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan được thực hiện đúng theo hợp đồng và pháp luật, và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và khách hàng.

Những bước trên giúp đảm bảo rằng quá trình kinh doanh bất động sản diễn ra thuận lợi và hợp pháp, đồng thời giảm thiểu rủi ro và tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện.

Ngoài ra, có thê tham khảo: Tổng hợp hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản theo quy định mới. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.