1. Làm sao để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai ?

Thưa luật sư! Hiện tại tôi có vấn đề về mua bán đất đai như sau: cách đây 15 năm, gia đình tôi mua 1 mảnh đất 7 x 50m kế sát đất nhà tôi nhưng chưa đưa vào sổ đỏ. 3 năm sau gia đình tôi có bán lại 1 phần đất 5 x 10m và bên mua đã thanh toán giá trị phần đất đó là 10 triệu.
Năm 2015 chồng tôi có viết giấy chuyển nhượng đất (giấy viết bằng tay không có công chứng từ chính quyền) cho bên mua là 15 x 30m (bao gồm 5 x 10m đất trước đó) nhưng chưa định giá phần đất còn lại 10 x 20m. Và tôi không hề biết gì về giấy chuyển nhượng đất đó. Đến đầu năm 2016 khi bên mua bắt đầu khởi công xây nhà tôi mới biết về giấy chuyển nhượng đất đó. Sau bàn bạc tôi và chồng tôi đều nói chuyện với bên mua là không đồng ý bán phần đất 10 x 20m mà chỉ bán phần đất 5 x 10m ban đầu. Dù đã xảy ra tranh chấp nhưng bên mua vẫn cố chấp và đã xây nhà kiên cố 7 x 30m trên phần đất đó nhưng không chịu thanh toán thêm tiền đất cho gia đình tôi vì lí do đất ngoài sổ đỏ.
Hiện tại mảnh đất đó vẫn nằm chung với mảnh đất nhà tôi, chưa xây ngăn cách. Theo thông tin tôi được biết thì bên mua đã chạy thủ tục và làm sổ đỏ rồi. Nay tôi không đồng ý hoàn toàn về việc bán thêm đất. Vậy mong luật sư hướng dẫn làm cách nào để tôi có thể lấy lại đất, hoặc tôi cần yêu cầu họ làm những gì để có lợi cho tôi khi có tranh chấp. Bây giờ mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai. Thủ tục và sổ đỏ của bên mua có hợp lệ hay không ?
Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Thứ nhất, về quyền sở hữu mảnh đất. Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, giấy chuyển nhượng mà chồng bạn và bên mua lập bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Do đó hợp đồng chuyển quyền này bị vô hiệu do sai phạm về hình thức. Nên mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lí của hợp đồng dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Thứ hai, để lấy lại đất, bạn phải chứng minh được mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của gia đình mình. Như bạn trình bày thì mảnh đất đó được gia đình bạn mua vào năm 2002 và chưa làm sổ đỏ, vậy bạn phải có một trong số các giấy tờ để chứng minh như hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng đất, hoặc lên ủy ban nhân dân xã yêu cầu trích lục bản đồ địa chính để kiểm tra. Nếu chứng minh được mảnh đất đó là của gia đình bạn thì đương nhiên hoạt động xây dựng nhà và xin cấp sổ đỏ của bên mua là trái pháp luật.

Như bạn trình bày, mảnh đất đang xảy ra tranh chấp vẫn nằm chung với mảnh đất nhà bạn và chưa xây ngăn cách, nên việc xác định ranh giới này sẽ được thực hiện theo Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015.

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản.

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Về thủ tục để lấy lại đất được quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013.

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong trường hợp hòa giải không thành, bạn có thể gửi đơn lên Tòa án hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

>> Xem thêm:  Tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê ? Làm đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai ?

2. Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Công ty luật Minh Khuê xin tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất như sau:

Luật sư phân tích:

Căn cứ theo điều 203, Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội như sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Tiếp theo, căn cứ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015​ quy định về trình tự khởi kiện đơn như sau:

Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này.

Điều 191. Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện

1. Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

a) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

b) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

c) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

d) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

4. Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?

3. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất khi đối tượng của hợp đồng không tồn tại ?

Kính gửi Luật Sư Minh Khuê, Xin Luật sư tư vấn cho tôi sự việc như sau:Tôi có mua đất dịch vụ 10% tại An Khánh. Mua trên giấy tờ viết tay của một người trong Làng An Thọ. Giấy tờ chuyển nhượng đất dịch vụ 10% của tên một người khác chứ không phải chính chủ bán cho Tôi với giá 1.500.000.000 đồng.

Người đó cam kết nếu người có giấy tờ đất không giao đất cho tôi thì người đó có trách nhiệm phải có đất giao cho tôi hoặc trả lại tiền.

Đến nay, nhà nước chưa có đất dịch vụ 10% trả cho dân, nên tôi vẫn chưa nhận được đất.

Mặt khác người bán đất cho Tôi nói chỉ giới thiệu cho tôi gặp chính chủ đất dịch vụ để tôi tự giải quyết chứ không có trách nhiệm trả đất cho tôi.

Tôi gặp chính chủ đất thì họ nói không bán đất cho tôi nên không có trách nhiệm trả đất cho Tôi.

Xin Luật sư tư vấn cho Tôi nên phải làm như thế nào để lấy lại tiền đúng quy định của Pháp Luật.

- Pháp Luật có yêu cầu bên bán trả gốc và lãi tại các thời điểm cho Tôi được không ?

Chi phí mọi việc để lấy lại được tiền hết khoảng bao nhiêu ?

Phương pháp làm như thế nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!

Người gửi: Phạm Việt Hùng

Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì ngay từ thời điểm 2 bên thỏa thuận chuyển nhượng phần diện tích đất trên thì trên thực tế đất chưa tồn tại và người trực tiếp làm hợp đồng chuyển nhượng viết tay cho bạn không phải là chủ lô đất sẽ được cấp trong tương lai cũng như không có bất cứ giấy tờ gì chứng minh về việc sẽ được giao lô đất đó. Sau đó bạn mới biết rằng việc người chủ chính của lô đất trên không chuyển nhượng cho bạn như lời người đã trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng với bạn trả lời. Vậy hành vi của người đã bán đất cho bạn ở đây đã có sự vi phạm, hợp đồng của 2 bên có thể bị vô hiệu theo quy định về giao dịch dân sự theo Luật dân sự năm 2015 và điều kiện chuyển nhượng được áp dụng quy định của Luật đất đai năm 2013.

- Thứ nhất, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của bộ Luật dân sự thì phải đáp ứng về nội dung và hình thức quy định cụ thể tại Điều 117 Luật dân sự năm 2015.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

+ Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và bên chuyển nhượng:

Về đối tượng hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là lô đất trên ngay từ thời điểm giao dịch chưa tồn tại và người ký hợp đồng chuyển nhượng với bạn không có bất cứ giấy tờ gì để chứng minh lô đất trên sẽ được nhà nước giao và người này sẽ là chủ sử dụng của phần đất này hoặc giấy ủy quyền từ người chủ sử dụng đất này. Như vậy, về đối tượng của giao dịch chuyển nhượng là lô đất mà các bên đã thỏa thuận không tồn tại tại thời điểm giao dịch thì các bên không thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng, nếu vẫn tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng đã vi phạm về điều kiện chuyển nhượng đất quy định tại Điều 168 luật đất đai 2013.

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

+ Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường nơi có đất theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người chuyển nhượng của bạn vi phạm pháp luật cả về nội dung và hình thức theo các quy định trên, theo đó giao dịch này là vô hiệu ngay từ thời điểm các bên giao dịch lập hợp đồng chuyển nhượng.

- Thứ hai về hành vi của người chuyển nhượng lô đất như đã thỏa thuận cho bạn theo thông tin bạn cung cấp xét thấy có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Cụ thể là người lập hợp đồng chuyển nhượng cho bạn tại thời điểm chuyển nhượng biết rằng lô đất trên vẫn chưa được nhà nước giao và người đó cũng không phải là chủ sử dụng lô đất đó nhưng vẫn giao kết hợp đồng. Hơn nữa nếu người này ký hợp đồng thay mặt cho chủ sử dụng như lời đã nói thì phải có giấy ủy quyền trực tiếp từ người chủ sử dụng lô đất đó cho người này như vậy xét thấy đây là hành vi cố ý muốn chiếm đoạt phần tài sản là số tiền 1 tỷ 500 triệu mà bạn giao cho người này theo hợp đồng. Để bảo vệ quyền lợi cho bạn thì bạn có thể thực hiện theo cách sau:

Bạn có thể viết đơn khởi kiện và gửi ra tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có lô đất mà 2 bên đã thỏa thuận để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 bên vô hiệu.Theo đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì bên kia sẽ phải trả lại cho bạn khoản tiền đã nhận và phải bôig thường cho bạn một khoản tiền tương đương với lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Nếu xét thấy ở đây có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 Tòa án sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan công an tiến hành điều tra.

>> Xem thêm:  Thủ tục hòa giải đối với tranh chấp đất đai và cách thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?

4. Tư vấn giải quyết tranh chấp sổ đỏ bị sai ?

Thưa luật sư ! Năm 1967 cha tôi có mua một lô đất của ông bên cạnh có giấy viết tay (đã chết) (ngoài giấy đó ra tôi không biết ông có giấy tờ gì khác không), sau đó làm nhà và sống ở đó, đến năm 1980 ông để lại cho vợ chồng tôi (không có giấy tờ gì). Vợ chồng tôi đã sống làm thêm nhà dưới, canh tác trên mảnh đất đó từ đến nay. Hằng năm có đóng thuế đầy đủ (biên lai vẫn còn) đến năm 1993 nhà nước cấp sổ đỏ mang tên tôi. Năm 2013 cha tôi đã bán nhà mà ông đang ở chỉ còn lại đất, sau đó ra ở với gia đình tôi.

Năm 2014 ông đòi lại nhà đất mà vợ chồng tôi đang ở và đã kiện lên huyện. Lúc đầu huyện ĐL - BT có văn bản trả lời là đất cấp đúng trình tự theo qui định (Trong danh sách cấp sổ đỏ đất tôi đang ở cũng có danh sách cấp cho cha tôi một lô), sau đó thanh tra huyện ĐL có xác minh lại và yêu cầu phòng tài nguyên môi trường, UBND huyện hủy sổ đỏ do cấp sai với lí do đất đó của cha tôi mua và sống ở đó hồi trước. (Thực tế ông mới về sống được 2 năm chưa nhập khẩu). Tôi đã làm đơn kiện tòa án huyện nhưng không được.

Trường hợp của tôi phải làm gì? Cha tôi có lấy lại nhà đất được không? Để giải quyết việc tranh chấp đất của tôi thì tòa án sẽ dựa trên những văn bản, qui định nào? Vợ chồng tôi đã hết tuổi lao động và không có nhà để ở nếu bị lấy lại nhà và đất thì có được bồi thường gì không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời :

Căn cứ vào Điều 106 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định trường hợp đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Thì vì đây là đất mà cha bạn đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy viết tay) nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn trong trường hợp này là lỗi của cơ quan cấp nên việc cấp sai sổ đỏ này sẽ bị thu hồi lại.

Và căn cứ theo Điều 100 Luật đất đai quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Thì cha bạn có giấy chuyển nhượng đất viết tay nên mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của cha bạn. Cha bạn có quyền đòi lại đất.

Vậy trường hợp này vì đây là do UBND cấp sai và bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất này nên bạn không được bồi thường.

>> Xem thêm:  Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất hiện nay ?

5. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán, sang tên sổ đỏ đất đai ?

Thưa luật sư! theo đơn em gửi trong mail thì em xin hỏi là: liệu vụ kiện này gia đình e có khả năng thắng kiện hay không? Gia đình em không yêu cầu sang tên quyền sử dụng đất mà chỉ muốn nhà đó được làm nhà thờ tộc họ Phạm để mỗi lần ra Huế còn đến thắp hương cho ông bà tổ tiên.
Nhưng được biết trước khi ông P.V Cầu chết đã viết di chúc sang tên cho ông P.B Lộc ở Mỹ về, dù chưa được sự đồng ý của mẹ em, là vợ ông P.V Thế, ( nghe nói ông Lộc đã bỏ tiền ra thuê người làm sổ đỏ sang tên bất hợp pháp). Vì nhà đó của ông bà nội em đứng tên, nếu muốn sang tên thì phải có chữ kí của mẹ em). Bây giờ em muốn kiện thì có thắng kiện được không ạ?
Em xin chân thành cảm ơn!

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán, sang tên sổ đỏ đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trưc tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do bạn chưa trình bày rõ ông bà nội của bạn đã mất hay chưa, trong trường hợp đã mất thì ông bà của bạn có để lại di chúc hay không? Và ông bà nội của bạn có mấy người con? Ông Phạm Văn Cầu và ông Phạm Bá Lộc có quan hệ như thế nào với ông bà nội và gia đình của bạn?

Nếu trong trường hợp có mâu thuẫn về vấn đề tranh chấp đất đai thì gia đình bạn có thể giử đơn lên UBND cấp xã để được hòa giải.

Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Nếu bạn có chứng cứ cho rằng việc ông Lộc bỏ tiền ra thuê người làm sổ đỏ sang tên là bất hợp pháp thì bạn có thể khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước trong việc cấp sổ đỏ cho ông Lộc. Nếu sự việc đúng như vậy thì trong trường hợp này cơ quan nhà nước đã vi phạm quy định của pháp luật khi cấp sổ đỏ cho ông Lộc khi chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ. Do đó căn cứ vào Điều 30, Điều 31 Luật tố tụng hành chính năm 2015 bạn có thể khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính đến tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai và giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai