Làm thế nào để nhận tiền hoa hồng từ việc môi giới bán nhà khi chủ nhà có ý lật lọng ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Chủ nhà đang muốn bán nhà, có nhờ bạn tìm khách hàng và hứa sẽ trả bạn 60 triệu tiền hoa hồng cho căn nhà 3 tỷ nếu bán được nhà.

Thì việc nhờ bạn thực hiện một công việc ở đây có bản chất là một hợp đồng ủy quyền để thực hiện một công việc và có trả thù lao.

- Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 Hợp đồng ủy quyền được hiểu:

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

- Bên được ủy quyền tức bên bạn có các quyền sau:

1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

- Hình thức của hợp đồng ủy quyền thì pháp luật dân sự không có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng ủy quyền nên áp dụng quy định chung của giao dịch dân sự cụ thể:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Vậy nên dù bạn thỏa thuận bằng lời nói hoặc bằng văn bản hoặc bằng hành vi về hợp đồng ủy quyền đều được pháp luật dân sự thừa nhận.

Tuy nhiên khi bên ủy quyền cho bạn thực hiện việc tìm khách không muốn thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận thì căn cứ để tiến hành kiện đòi tiền tại tòa án thì ngoài đơn khởi kiện, chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bạn, thì cần có hợp đồng ủy quyền để làm căn cứ, xác định rõ nhất quyền của bạn, nếu không có hợp đồng hình thức văn bản thì việc thể hiện bằng lời nói phải có việc ghi âm hoặc người làm chứng ........mới đủ căn cứ để tòa án giải quyết bảo vệ quyền lợi của bên không được đảm bảo quyền lợi khi tham gia giao dịch dân sự.

- Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong vụ án của bạn hay tòa án mà bạn sẽ tiến hành nộp đơn: tòa án nhân dân cấp huyện nơi mà bị đơn đang cư trú hoặc làm việc cụ thể theo Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:

"1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết."

Trân trọng./.

1. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản (BĐS) tìm kiếm khách hàng, đàm phán hợp đồng mua, bán, thuê, trao đổi BĐS. Quyền lợi của người môi giới là được hưởng một khoản hoa hồng. Môi giới là hoạt động thường có đối với các giao dịch về BĐS và bắt nguồn từ tính đặc thù của BĐS là không di chuyển được và các BĐS không hoàn toàn giống nhau. Đối với người bán, để tìm kiếm được người đồng ý mua BĐS của mình thì họ phải giới thiệu BĐS của mình cho những người quan tâm, mà trên thực tế có nhiều người không đủ thông tin và quỹ thời gian để thực hiện. Mặt khác, việc mua bán BĐS diễn ra khá phức tạp và thị trường này luôn biến động. Với những lý do trên đã làm nảy sinh nhu cầu khách quan của hoạt động môi giới BĐS.

Vị trí của người môi giới BĐS nằm giữa người bán và người mua BĐS và họ có thể là một cá nhân hoặc tổ chức. Nghĩa vụ của người môi giới là: người đại diện cho người thuê môi giới; phải tuân theo các chỉ dẫn của người thuê môi giới; phải trung thành với người thuê môi giới. Nghĩa vụ của người thuê môi giới là: trả tiền hoa hồng cho người môi giới khi hợp đồng mua bán được thực hiện và cung cấp các thông tin về BĐS cần bán cho người môi giới.

Trên thực tế thì hoạt độngmôi giới BĐS rất phát triển, đặc biệt là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. ở các nước này có những Luật để điều tiết hoạt động môi giới BĐS. Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000ha hiện nay lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam…cũng làmtăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn. Vì vậy, dịch vụ môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội để phát triển.

Tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS thì: "Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản".

Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v…, cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet.

Kế tiếp, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn phòng 3-4m2 , vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất. Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả. Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của họ. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào.

Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán. Họ có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án được qui hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấp những thông tin ấy, và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở hữu. Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản. Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là trong số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn vị “làm ăn” theo đúng nghĩa của nó. Theo thống kê chưa đầy đủ, “cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được”. Vấn đề bất cập hiện nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo và tư vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của chính phủ.

Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường. ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết. Trong điều kiện quỹ đất của Nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho. Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình.Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi. Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của từng bất động sản lại không được công bố đầy đủ và công khai. Mà những thông tin này, do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất "khai thác triệt để" để kiếm lời. Không ít người đã bị thiệt hại đáng kể vì đầu tư hết vốn liếng, tài sản mua nhà, mua các công trình xây dựng mà không mảy may biết rằng chúng đang ở trong diện qui hoạch.

Tiếp theo cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán. Đặc biệt là ở các dự án nhà chung cư và khu công nghiệp. Với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi mới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành. Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án

Luật sư trả lời:

Theo quy định của pháp luật dân sự hiện nay, đặt cọc à một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng. Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Căn cứ quy định trên, bạn đang thực hiện một giao dịch đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật. Về mặt nguyên tắc, nếu bên nào từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ phải chịu trách nhiệm về phạt cọc.

Tuy nhiên, pháp luật dân sự cũng quy định rõ về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn dẫn đến hậu quả pháp lý là hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được."

Trong trường hợp này, cả bên phía nhân viên công ty và bản thân bạn đã xác nhận thông tin tư vấn ban đầu bị sai sót (có nhầm lần) và không thể khắc phục được. Do đó, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Điều 131 Bộ Luật dân sự quy định cụ thể như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường..."

Căn cứ quy định trên, nếu hai bên đã xác nhận hợp đồng đặt cọc được ký kết là xuất phát từ nội dung tư vấn sai của một bên gây ra sự hiểu lầm thì giao dịch dân sự này vô hiệu, bạn có quyền yêu cầu doanh nghiệp hoàn lại số tiền bạn đã đặt cọc theo quy định. Trường hợp, công ty không trả lại tiền cọc cho bạn, bạn có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu để đòi lại tiền đặt cọc.

Về vấn đề truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, căn cứ theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật Hình sự 2015, Sửa đổi bổ sung năm 2017, chủ thể phạm tội là cá nhân chứ không áp dụng cho đối tượng tổ chức. Mặt khác, quan hệ pháp luật này dựa trên việc hai bên hoàn toàn đủ năng lực hành vi dân sự, tính chất gian dối không được biểu hiện rõ dựa theo những căn cứ mà bạn cung cấp. Do đó, chúng tôi chưa thể nhận định chính xác hành vi này của người nhân viên đã cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trân trọng./.

Trả lời:

1. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;

c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm:

a) Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

b) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản.

3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản. Click tải luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11