1. Có được lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất không? 

Ngày nay khi tiến hành mua bán nhà đất thì trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên mua và bên bán thường sẽ xác lập với nhau một giao dịch để đảm bảo quyền lợi cho các bên ở đây chính là việc đặt cọc tiền mua bán nhà đất. Việc đặt cọc được ghi nhận tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu là việc bên đặt cọc (tong giao dịch mua bán nhà thì sẽ là bên mua) sẽ giao cho bên nhận đặt cọc (bên bán) một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm cho việc sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Theo đó, như đã phân tích ở trên, hình thức của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, quy chiếu theo quy định về những trường hợp không được lập vi bằng đã nêu trên thì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hoàn toàn có thể thực hiện lập vi bằng được, chỉ cần khi lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất phải tuân theo đúng các quy định của pháp luật nói chung và các quy định về lập vi bằng nói riêng.

Khi đặt cọc mua bán đất, nếu hai bên lựa chọn lập vi bằng thì đồng nghĩa với việc sự kiện đặt cọc mua bán đất được lập giữa bên mua và bên bán đã diễn ra dưới sự chứng kiến trực tiếp của Thừa phát lại.

Đây là sự kiện có thật, đã diễn ra, là nguồn chứng cứ để cho Toà án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và là căn cứ để thực hiện các giao dịch giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân.

 

2. Lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền? 

Đây cũng là vấn đề nhận được sự quan tâm nhiều từ người dân khi có nhu cầu muốn lập vi bằng cho việc đặt cọc mua bán nhà đất. Tuy nhiên tại Nghị định số 08/2020/NĐ-CP cũng như Thông tư số 05/2020/TT-BTP hướng dẫn Nghị định 08 vẫn chưa có quy định cụ thể nào về mức phí lập vi bằng giữa người yêu cầu với bên Văn phòng Thừa phát lại. Mặt khác tại Điều 38 Nghị định số 08 có quy định về thoả thuận lập vi bằng trong đó có bao gồm cả chi phí lập vi bằng . 

Do đó chi phí lập vi bằng sẽ hoàn toàn do người yêu cầu lập và Văn phòng thừa phát lại thoả thuận với nhau. Nhưng trên thực tế để đảm bảo tính khách quan, quyền lợi cho người dân thì mức chi phí lập vi bằng sẽ được công khai niêm yết tại các Văn phòng thừa phát lại, trong đó sẽ có rõ mức phí tối đa, mức phí tối thiểu và các cách tính, nguyên tắc tính mức phí theo từng vụ việc nhất định. Sau đó người yêu cầu và Văn phòng thừa phát lại vẫn hoàn toàn có thể thoả thuận thêm. 

 

3. Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? 

Như đã phân tích ở trên thì việc lập vi bằng bản chất chỉ là để ghi nhận lại một sự kiện có thật trong thực tế. Mặt khác tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy đinh rõ giá trị pháp lý của vi bằng. Theo đó vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. 

Bên cạnh đó tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định rõ việc tiến hành giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất phải được lập bằng văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) và văn bản này bắt buộc phải được công chứng, chứng thực mới đảm bảo tính giá trị pháp lý của nội dung, tính hiệu lực về mặt hình thức của hợp đồng. 

Từ những căn cứ trên có thể kết luận rằng, việc người dân tiến hành lập vi bằng cho giao dịch mua bán nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có giá trị để tiến hành thủ tục sang tên cấp sổ hồng cho nhà đất. Mà việc lập vi bằng cụ thể ở đây là vi bằng cho việc đặt cọc mua bán nhà đất sẽ chỉ có giá trị pháp lý trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc như không thanh toán tiền, không hoàn trả tiền, phạt cọc,...

 

4. Hậu quả pháp lý của việc mua bán nhà đất qua hình thức lập vi bằng

Việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.

Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức năng lập “Vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, các đối tượng đầu nậu bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch,... sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, trong thời gian tới các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến hoạt động của Thừa phát lại để người dân biết các trường hợp Thừa phát lại được lập vi bằng, hiểu rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập, tránh trường hợp do thiếu hiểu biết mà thực hiện “mua bán nhà đất” qua vi bằng có tiềm ẩn rủi ro cao, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý vụ việc và gây thiệt hại lớn đến tài sản của người dân

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm bài viết: Hiểu sao cho đúng bản chất pháp lý của vi bằng? So sánh với văn bản Công chứng

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền? do Công ty Luật Minh Khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách mang tính chất tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!