1. Lý do sửa đổi Luật Đất đai 2024
Những hạn chế của Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực):
Luật Đất đai 2013, dù đã được ban hành với mục đích quản lý đất đai một cách đồng bộ và hiệu quả, nhưng thực tiễn triển khai đã chỉ ra một số hạn chế và bất cập đáng lưu ý. Trong quá trình thực hiện, nhiều vấn đề phát sinh đã không được giải quyết triệt để, dẫn đến những khó khăn trong quản lý và sử dụng đất. Cụ thể, luật này gặp phải các vấn đề như:
- Khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất: Các quy định về quyền sử dụng đất chưa thật sự rõ ràng, dẫn đến sự mơ hồ trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
- Quy trình và thủ tục hành chính phức tạp: Thủ tục liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, và chuyển mục đích sử dụng đất còn rườm rà, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
- Quản lý giá đất và bồi thường chưa phù hợp: Việc xác định giá đất và chế độ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không hoàn toàn công bằng và minh bạch, dẫn đến sự bất mãn từ người bị thu hồi đất.
- Khả năng kiểm soát và bảo vệ tài nguyên đất kém: Các quy định về bảo vệ đất nông nghiệp, đất rừng và các khu vực nhạy cảm chưa thực sự hiệu quả, dẫn đến tình trạng lấn chiếm, sử dụng không đúng mục đích.
Yêu cầu của thực tiễn
Trong bối cảnh xã hội và kinh tế ngày càng phát triển, yêu cầu quản lý đất đai cũng phải được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn. Sự thay đổi nhanh chóng của nền kinh tế, sự gia tăng nhu cầu về đất đai cho phát triển đô thị, công nghiệp, và hạ tầng đã đặt ra những thách thức mới cho công tác quản lý đất đai. Một số yêu cầu cụ thể từ thực tiễn bao gồm:
- Cần có cơ chế linh hoạt hơn: Để đáp ứng nhanh chóng với những thay đổi trong nhu cầu sử dụng đất và đảm bảo phù hợp với sự phát triển của các khu vực đô thị và nông thôn.
- Đưa ra chính sách đồng bộ và phù hợp hơn: Cần có sự điều chỉnh trong chính sách để bảo đảm sự công bằng trong quản lý và sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân.
- Nâng cao hiệu quả công tác quản lý: Để giảm thiểu tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất đai, và cải thiện quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mục tiêu của việc sửa đổi
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 nhằm đạt được một số mục tiêu quan trọng, cụ thể như:
- Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai: Đảm bảo rằng các quy định pháp luật về đất đai được thực thi một cách hiệu quả, đồng bộ và phù hợp với yêu cầu phát triển của xã hội.
- Bảo vệ quyền lợi của người dân: Đảm bảo quyền sử dụng đất của các cá nhân và tổ chức được tôn trọng và bảo vệ một cách đầy đủ, công bằng và minh bạch.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội: Xây dựng một môi trường pháp lý thuận lợi để hỗ trợ phát triển các dự án kinh tế, hạ tầng, và đô thị, đồng thời khuyến khích đầu tư và phát triển bền vững.
- Cải thiện quy trình và thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến đất đai, và nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
2. Những điểm mới nổi bật của Luật sửa đổi
Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Theo quy định mới trong Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân đã được mở rộng đáng kể. Cụ thể, cá nhân có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp với hạn mức không vượt quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp quy định cho mỗi loại đất, như được quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật Đất đai 2024.
Trước đó, theo Điều 130 của Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân chỉ được phép tối đa là 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129. Việc mở rộng hạn mức này nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp, đồng thời hỗ trợ cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Bãi bỏ khung giá đất
Luật Đất đai 2024 đã thực hiện việc bãi bỏ quy định về khung giá đất, một trong những điểm khác biệt quan trọng so với Luật Đất đai 2013. Khung giá đất trước đây được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013, nhằm xác định mức giá tối đa và tối thiểu cho từng loại đất. Tuy nhiên, để cải thiện tính linh hoạt và phản ánh đúng hơn giá trị thực tế của đất đai trên thị trường, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ khung giá đất này. Điều này giúp giảm bớt các ràng buộc pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các giao dịch đất đai.
Bảng giá đất được xây dựng hằng năm
Theo khoản 3 Điều 159 của Luật Đất đai 2024, quy định mới về bảng giá đất yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu, để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, và công bố áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định điều chỉnh. Trước đây, theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, với mục đích đảm bảo tính ổn định và dự đoán được của giá đất trong thời gian dài.
Luật Đất đai 2024 quy định 05 phương pháp định giá đất
Luật Đất đai 2024 đã quy định 05 phương pháp định giá đất cụ thể, bao gồm:
- Phương pháp so sánh: So sánh giá đất với các giao dịch tương tự trên thị trường.
- Phương pháp thu nhập: Xác định giá đất dựa trên thu nhập kỳ vọng từ việc sử dụng đất.
- Phương pháp thặng dư: Xác định giá đất bằng cách tính toán phần giá trị thặng dư mà đất mang lại.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Điều chỉnh giá đất theo các hệ số nhất định để phản ánh giá trị thực tế.
- Phương pháp định giá khác: Chính phủ có quyền quy định các phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Trước đây, Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, mà các phương pháp được quy định tại Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Không còn cấp đất cho hộ gia đình
Theo quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2024, không còn quy định cấp đất cho hộ gia đình như trong Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2024 định nghĩa người sử dụng đất không còn bao gồm hộ gia đình mà chỉ đề cập đến cá nhân, tổ chức và các đối tượng khác. Tuy nhiên, hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực vẫn được công nhận nếu đáp ứng các tiêu chí cụ thể: những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật về hôn nhân và gia đình, sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng
Luật Đất đai 2024 đã thay đổi tên gọi chính thức của sổ đỏ và sổ hồng thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trước đây, sổ đỏ và sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023 theo các nghị định và thông tư liên quan. Trước thời kỳ đó, sổ đỏ và sổ hồng được gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo các nghị định và thông tư từ những năm 1994.
Điểm mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi khoản 3 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, quy định về giá của 1m2 đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo quy định mới, giá của 1m2 đất sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Trước đây, theo khoản 3 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, giá của 1m2 đất là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và cũng được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật có hiệu lực.
Luật Đất đai 2024 sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. Theo Điều 247 của Luật Đất đai 2024, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được xác định dựa trên giá chuyển nhượng từng lần. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất. Quy định này thay đổi so với khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi năm 2014), nơi thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản cũng được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần.
Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cho phép Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Theo khoản 5 Điều 236 của Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Tòa án theo quy định pháp luật về tố tụng dân sự hoặc bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định pháp luật về trọng tài thương mại, nhằm mở rộng sự lựa chọn cho các bên liên quan trong việc giải quyết tranh chấp.
3. Tác động của Luật sửa đổi
Tác động đến người dân
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân. Trước hết, quyền lợi của người dân được bảo vệ tốt hơn thông qua các quy định mới và cải tiến. Những thay đổi này giúp giảm bớt tình trạng tranh chấp đất đai và đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.
Bên cạnh đó, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai được đơn giản hóa, giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí khi thực hiện các giao dịch đất đai. Các thủ tục như tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cải tiến để trở nên nhanh chóng và thuận tiện hơn.
Tác động đến doanh nghiệp
Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 cũng có tác động tích cực đến các doanh nghiệp. Các quy định mới tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và sử dụng đất đai cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Việc bãi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hằng năm giúp doanh nghiệp có cơ sở rõ ràng hơn trong việc hoạch định chiến lược đầu tư.
Ngoài ra, việc giảm bớt rủi ro trong đầu tư đất đai cũng là một điểm mạnh của Luật sửa đổi. Những quy định cụ thể và minh bạch về định giá đất và quyền sử dụng đất giúp doanh nghiệp yên tâm hơn khi thực hiện các dự án đầu tư.
Tác động đến thị trường bất động sản
Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Việc bãi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hằng năm giúp giá cả bất động sản phản ánh chính xác hơn giá trị thị trường. Điều này có thể dẫn đến sự biến động trong giá bất động sản, tạo ra cơ hội và thách thức mới cho các nhà đầu tư và người mua.
Ngoài ra, các quy định mới cũng ảnh hưởng đến các giao dịch mua bán bất động sản. Các thủ tục hành chính được đơn giản hóa và minh bạch hơn, giúp tăng cường sự tin tưởng của người dân và doanh nghiệp vào thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
Tác động đến ngân sách nhà nước
Cuối cùng, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 cũng có tác động tích cực đến ngân sách nhà nước. Các quy định mới về định giá đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giúp tăng cường thu ngân sách từ đất đai. Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm và xác định giá đất theo thị trường giúp Nhà nước có nguồn thu ổn định và dự báo được.
Xem thêm: Danh sách các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024 mới nhất
Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!
