1. Mất sổ đỏ, thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào?

Thưa luật sư, nhà tôi có 3 mẹ con, có 1 mảnh đất đứng tên mẹ tôi. Khi mẹ tôi mất không để lại di chúc cho chị em tôi. Giờ 2 chị em tôi muốn sang tên mảnh đất cho tôi, nhưng sổ đỏ lại bị thất lạc.
Cho tôi hỏi tôi có thể làm lại sổ đỏ tên tôi được không? Nếu làm lại được thì cần những thủ tục gì?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: K.Thủy.

>> Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162.

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về mục tư vấn của Luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

Do mẹ bạn đã mất mà không để lại di chúc nên mảnh đất đó sẽ được chia theo pháp luật theo Điểm a, khoản 1, Điều 675 Bộ luật dân sự 2005. Giờ hai chị em bạn muốn sang tên mảnh đất đó cho bạn nghĩa là chị của bạn từ chối nhận di sản thừa kế và việc từ chối này phải được lập thành văn bản và tuân theo quy định tại Điều 642 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

"1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản; người từ chối phải báo cho những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản, cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có địa điểm mở thừa kế về việc từ chối nhận di sản.

3. Thời hạn từ chối nhận di sản là sáu tháng, kể từ ngày mở thừa kế. Sau sáu tháng kể từ ngày mở thừa kế nếu không có từ chối nhận di sản thì được coi là đồng ý nhận thừa kế."

Còn việc sổ đỏ đứng tên mẹ bạn cho mảnh đất bị mất thì bạn vẫn được cấp lại sổ đỏ đứng tên bạn khi có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo Điểm c, Khoản 1, Điều 100 Luật đất đai 2013:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
.....

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;"

Như vậy, để bạn được cấp sổ đỏ đứng tên bạn với mảnh đất thừa kế của mẹ bạn để lại thì cần làm các thủ tục sau:

1. Khai nhận di sản thừa kế cho bạn: Lập văn bản về việc chị bạn từ chối nhận thừa kế mảnh đất và ghi rõ thỏa thuận sẽ chuyển phần di sản mà chị bạn được thừa kế sang cho bạn. Đồng thời, hai bạn cần báo cho cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có địa điểm mở thừa kế (nơi cư trú cuối cùng của mẹ bạn hoặc nơi có mảnh đất đó) về việc từ chối nhận di sản.

2. Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận tại Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.

Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Luật Minh Khuê. Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

2. Thủ tục đăng ký quyền thừa kế tài sản ?

Xin chào Luật sư, mẹ đẻ tôi sở hữu một mảnh đất 500m2 mẹ tôi có ba người con, nay mẹ tôi muốn cho tôi một phần để xây nhà.
Vậy thủ tục sang tên cần những giấy tờ gì và sang tên 200m 2 thì chi phí là bao nhiêu ?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi !

Luật sư tư vấn:

Đầu tiên, hai bên phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, sau đó công chứng hợp đồng tại các tổ chức công chứng tại địa phương. Hợp đồng tặng cho này phải được công chứng theo quy định Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 tại Phòng Công chứng. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Hợp đồng tặng cho nhà đất tự soạn thảo hoặc có thể xin mẫu hợp đồng tại nơi thực hiện công chứng

+ Bản sao CMND và hộ khẩu thường trú của người tặng và người được tặng.

Hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai cấp huyện nơi có bất động sản. Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối
với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ – CP hướng dẫn thực hiện Luật đất đai, bạn cần nộp hồ sơ xin tách thửa đất tới cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ bao gồm :

- Đơn đề nghị đăng kí biến động (theo mẫu): 01 bản chính

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất:01 bản chính và 02 bản sao công chứng.

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ lập (bản chính).

- CMND, sổ hộ khẩu thường trú của bên tặng cho với bên cho và bên được tặng cho: bản sao công chứng

- Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất có xác nhận của cơ quan công chứng: bản chính.

- Giấy khai sinh của bên tặng cho và bên được tặng cho

- Tờ khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

- Bản cam kết lần đầu tiên được nhận cho, tặng.

Về nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí :

Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 về thu nhập miễn thuế tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân quy định như sau : Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Như vậy, khi bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất, bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng bạn vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuộc đối tượng miễn thuế tại Chi cục thuế của quận/huyện nơi có bất động sản

Một số lệ phí khác có thể phát sinh:

- Phí đo đạc: không quá 1.500 đồng/m2

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

- Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể nhưng không quá 100.000 đồng/1 lần cấp mới.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số : 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

3. Tư vấn chia căn nhà thừa kế không di chúc ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi bìa đỏ được cấp năm 2008 tháng 12. Hiện bìa đỏ đứng tên tôi và mẹ. Sổ hộ khẩu cũng đứng tên tôi và mẹ. Nay mẹ tôi mất, không di chúc, căn nhà chia như thế nào? Nhà tôi có 4 anh em trai và bố tôi đã mất ?
Trân trọng cảm ơn!
Người gửi: D.N

Theo nguyên tắc chung, nếu người mất có di chúc thì tài sản sẽ được chia theo di chúc; nếu không có hoặc di chúc không hợp pháp, tài sản của người mất sẽ được chia theo pháp luật.

Điều 676 Bộ luật dân sự 2005 quy định cụ thể các hàng thừa kế bao gồm:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Đối với trường hợp của bạn, bố bạn đã mất, sau đó mẹ bạn mất và không để lại di chúc. Như vậy, di sản mà mẹ bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Việc chia di sản thừa kế được thực hiện theo nguyên tắc hàng thừa kế, hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế khi hàng thừa kế trên không còn ai. Như vậy, 4 anh em bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất đối với di sản của mẹ bạn. Do đó mỗi người sẽ được nhận phần giá trị từ di sản của mẹ bạn như nhau.

Theo đó, Điều 634 BLDS quy định "Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác." Như vậy, việc chia thừa kế còn phụ thuộc vào nguồn gốc tài sản.

Dựa trên dữ kiện bạn đưa ra, bạn và mẹ bạn cùng đứng tên trong giấy tờ nhà , đất. Như vậy căn nhà này thuộc quyền sở hữu chung của bạn và mẹ bạn. Do đó, căn nhà sẽ không được chia đều cho 4 anh em nhà bạn mà trước khi chia cần phải xác định phần sở hữu của mẹ bạn và phần sở hữu của bạn đối với căn nhà. Khi đó, phần tài sản của mẹ bạn sẽ được chia đều cho 4 anh em, phần giá trị còn lại của căn nhà sẽ thuộc sở hữu của bạn, là tài sản riêng của bạn.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?

4. Hướng dẫn mua đất gián tiếp thông qua người thừa kế mảnh đất ?

Xin chào luật sư. Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Tôi đang định mua một mảnh đất của ông K, một nửa mảnh đất này đã xây dựng ngôi nhà 4 tầng. Khi thống nhất xong giá cả thì được biết mảnh đất này là của gia đình ông H bán lại một phần cho ông K từ năm 2001 (bán bằng giấy viết tay diện tích là 52 m2). Toàn bộ mảnh đất được cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất mang tên bố đẻ ông H là ông Y (ông bà Y đã mất). Năm 2013, Ông H có thỏa thuận với anh em trong nhà để chia tài sản do bố mẹ để lại, bản thỏa thuận này có chứng thực của công chứng, phần ông H được thừa hưởng là 92 m2 (trong đó có DT 52 m2 đã bán cho ông K).
Vậy đề nghị cho tôi hỏi, mảnh đất trên nếu tôi mua của ông K, ông H đồng ý làm thủ tục thẳng từ ông H cho tôi có được không ?

Hướng dẫn mua đất gián tiếp thông qua người thừa kế mảnh đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì diện tích 52m2 mà bạn định mua của ông K là mảnh đất nằm trong diện tích 92m2 của ông H. Mảnh đất này đã được ông H bán cho ông K năm 2001 bằng hợp đồng viết tay.

Tuy nhiên, theo quy định Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức của hợp đồng viết tay như sau:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."


Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"


Theo các quy định trên, thì nếu như hợp đồng mua bán đất giữa ông H và ông K chỉ vết tay mà không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ không có hiệu lực. Như vậy, diện tích 52m2 vẫn thuộc quyền sở hữu của ông H. Nếu vẫn thuộc quyền sở hữu của ông H thì trong trường hợp này bạn thực hiện làm các thủ tục mua mảnh đất trên với ông H.

Còn trong trường hợp nếu hợp đồng có công chứng, chứng thực và đã sang tên cho ông K thì bạn phải thực hiện thủ tục mua đất với ông K, vì mảnh đất trên không thuộc quyền sở hữu của ông H nữa. Hoặc nếu hợp đồng đã có công chứng, chứng thực mà chưa sang tên cho ông K thì bạn vẫn có thể thực hiện các thủ tục mua bán đất với ông H, sau đó thực hiện việc sang tên từ ông H sang tên bạn trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

5. Chia thừa kế đất đai cho những người đồng thừa kế ?

Xin chào luật sư! Em có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Gia đình tôi có 6 anh chị em, 5 trai 1 gái. Bố tôi là con út trong gia đình. Gia đình tôi có 1 mảnh đất ao từ ngày xưa các cụ để lại đất này đứng tên bà tôi. Bố tôi mất sớm, mẹ tôi già ko có khả năng lao động được nữa. Đến năm 2011 mẹ tôi không làm được nữa nên ở với gia đình con út và cho bố mẹ tôi là con út. Khi bố mẹ tôi đi làm sổ bìa đỏ để sang tên bố mẹ tôi thì họ bảo đất này là đất canh tác lâu năm chứ không pải là đất sử dụng lâu dài. Khi đi làm sổ bìa đỏ thì 5 anh chị em đều đồng ý chỉ có 1 bác thứ 4 là không đồng ý. Nhưng bố mẹ tôi vẫn làm được sổ bìa đỏ và pải nộp cho kho bạc nhà nước 70 triệu để được 200m2 nhà ở còn lại 357m2 là đất canh tác. Sau khi làm song sổ bìa đỏ đứng tên bố mẹ tôi. Bà tôi lúc đó đã viết di chúc cho bố mẹ tôi toàn quyền sử dụng. Di chúc viết không có mặt đầy đủ tất cả các con nhưng có sự chứng kiến và đóng dấu của bên tư pháp và chủ tịch xã. Đến năm 2012 bà tôi mất bố mẹ tôi lo lắng mọi việc khi bà tôi qua đời.
Vậy bố mẹ tôi có được toàn quyền được sử dụng mảnh đất đó không hay phải chia đều cho các anh chị trong gia đình?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi : 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bà bạn đã mất năm 2012 và trước khi mất bà có để di chúc cho bố mẹ bạn được toàn quyền sử dụng diện tích đất đó. Việc khi bà lập di chúc không có mặt đông đủ mọi người không ảnh hưởng đến việc thừa kế mảnh đất của bố mẹ bạn vì di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Hơn nữa di chúc này đã được chứng thực của UBND xã nên nội dung quy định trong di chúc là hợp pháp.

Thừa kế theo di chúc là việc chuyển dịch tài sản của người chết cho người khác lúc còn sống theo quyết định của người đó được thể hiện trong di chúc. Nội dung cơ bản của thừa kế theo di chúc là việc chỉ định người thừa kế và phân định tài sản, quyền tài sản và nghĩa vụ về tài sản cho người thừa kế. Theo quy định tại Điều 648 Bộ luật dân sự 2005 thì người lập di chúc có quyền:

Điều 648.Quyền của người lập di chúc

"Người lập di chúc có các quyền sau đây:

1. Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế;

2. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế;

3. Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng;

4. Giao nghĩa vụ cho người thừa kế;

5. Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản"

Như vậy, theo những quy định trên thì trước khi chét bà bạn đã để lại di chúc, di chúc hợp pháp và để lại thừa kế cho bố mẹ bạn mảnh đất nên bố mẹ bạn được toàn quyền sử dụng mảnh đất mà không phải chia cho những người đồng thừa kế.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dành cho quý khách hàng, ý kiến tư vấn dựa trên những quy định của pháp luật và thông tin mà khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra sự tư vấn là để cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu còn vấn đề thắc mắc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6162 để được tư vấn pháp luật trực tiếp

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thừa kế - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?