Mẹ kế, cha dượng tặng đất cho con có được miễn thuế?

1. Khái niệm và phân loại thuế liên quan đến việc tặng đất

Khi thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng và người nhận cần phải lưu ý đến một số loại thuế và phí theo quy định của pháp luật. Dưới đây là khái niệm và phân loại các loại thuế và phí liên quan:

- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là loại thuế mà người nhận tài sản phải nộp khi nhận tài sản từ việc tặng cho, bao gồm quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn thi hành, thuế TNCN đối với việc nhận quà tặng, bao gồm quyền sử dụng đất, được tính dựa trên giá trị của tài sản nhận được. Giá trị này được xác định theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, sau khi trừ đi các khoản miễn thuế, nếu có.

- Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người nhận quyền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị tài sản nhận được và được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật về lệ phí trước bạ. Mức lệ phí trước bạ được quy định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản, và có thể thay đổi tùy thuộc vào từng địa phương và loại tài sản.

- Phí công chứng và phí chứng thực là các khoản phí phải trả khi thực hiện các thủ tục liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất. Dưới đây là sự phân biệt giữa hai loại phí này:

+ Phí công chứng là khoản phí mà các bên liên quan phải nộp cho tổ chức công chứng để thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Việc công chứng hợp đồng đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng trong các giao dịch chuyển nhượng tài sản. Mức phí công chứng được quy định bởi các cơ quan nhà nước và có thể khác nhau tùy theo từng địa phương và từng loại tài sản.

+ Phí chứng thực được yêu cầu khi thực hiện việc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại cơ quan chứng thực, như Ủy ban nhân dân cấp xã. Phí chứng thực thường thấp hơn phí công chứng và áp dụng trong các trường hợp không yêu cầu công chứng viên chuyên nghiệp. Phí này thường được quy định bởi cơ quan nhà nước và có thể thay đổi tùy theo quy định địa phương.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản phí phải nộp khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận tặng cho. Lệ phí này nhằm bù đắp chi phí cho việc cấp giấy chứng nhận và được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành. Mức lệ phí thường được quy định theo tỷ lệ phần trăm hoặc một mức cố định và có thể khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản và địa phương.

- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản phí mà người nộp đơn phải trả để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc thẩm định hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phí thẩm định này bao gồm các chi phí liên quan đến việc kiểm tra, xác minh thông tin và tính hợp pháp của hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Mức phí thẩm định thường được quy định theo quy định của pháp luật và có thể thay đổi tùy theo từng địa phương.

2. Quy định pháp luật về miễn thuế đối với việc tặng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, như việc sang tên sổ đỏ, thường đi kèm với nhiều nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, có một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế và phí. Dưới đây là những trường hợp cụ thể được miễn thuế và phí khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ:

- Theo quy định tại Khoản 10 Điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ trong các trường hợp thừa kế hoặc tặng cho nhà đất:

+ Giữa vợ và chồng: Khi tài sản là tài sản chung của hai vợ chồng và được chuyển nhượng giữa họ.

+ Giữa cha mẹ và con: Bao gồm cha mẹ đẻ và con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

+ Giữa cha mẹ và con dâu, con rể: Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.

+ Giữa ông bà và cháu: Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

+ Giữa anh chị em ruột: Các trường hợp chuyển nhượng giữa anh chị em ruột với nhau.

- Theo Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, các trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:

+ Đối tượng miễn thuế bao gồm các mối quan hệ gia đình như vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

+ Đất do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, khi ly hôn và phân chia tài sản, việc chuyển nhượng tài sản này không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

+ Nếu người nhận quà tặng hoặc thừa kế chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì việc chuyển nhượng tài sản này sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

+ Đối với các mối quan hệ gia đình nêu trên, việc nhận thừa kế hoặc quà tặng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Theo Khoản 1 Điều 6 của Thông tư 85/2019/TT-BTC, một số đối tượng sau đây được miễn hoặc giảm phí thẩm định hồ sơ và phí cấp sổ đỏ:

+ Các đối tượng thuộc diện hộ nghèo và người cao tuổi có thể được miễn hoặc giảm phí.

+ Những người thuộc diện này cũng được hưởng chính sách miễn hoặc giảm phí.

+ Những người thuộc các nhóm dân tộc thiểu số sinh sống tại các xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

+ Những đối tượng khác theo quy định của pháp luật có thể được xem xét miễn hoặc giảm phí.

+ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định cụ thể đối tượng được miễn, giảm phí và mức giảm đối với các khoản phí, lệ phí.

Việc miễn thuế và phí khi sang tên sổ đỏ được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật và có sự phân biệt theo từng loại tài sản, đối tượng và mối quan hệ. Các quy định này nhằm hỗ trợ các cá nhân và gia đình trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản, đồng thời đảm bảo sự công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

3. Phân tích trường hợp mẹ kế, cha dượng tặng đất cho con

Khi mẹ kế hoặc cha dượng tặng đất cho con, vấn đề miễn thuế sẽ phụ thuộc vào các quy định cụ thể về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Dưới đây là phân tích chi tiết về việc miễn thuế trong các trường hợp này:

- Theo quy định tại Khoản 10 Điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ trong trường hợp thừa kế hoặc tặng cho nhà đất bao gồm các mối quan hệ gia đình như vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Tuy nhiên, mẹ kế và cha dượng không thuộc các đối tượng được miễn lệ phí trước bạ theo quy định trên. Do đó, khi mẹ kế hoặc cha dượng tặng đất cho con, việc miễn lệ phí trước bạ không được áp dụng. Họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

- Theo Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận quà tặng bao gồm:

+ Sang tên giữa vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

+ Tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn và phân chia tài sản.

Mẹ kế và cha dượng không thuộc danh sách các đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định này. Vì vậy, khi mẹ kế hoặc cha dượng tặng đất cho con, thu nhập từ việc nhận quà tặng này không được miễn thuế thu nhập cá nhân. Con nhận được tài sản từ mẹ kế hoặc cha dượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu giá trị tài sản vượt mức miễn thuế theo quy định.

- Theo Khoản 1 Điều 6 của Thông tư 85/2019/TT-BTC, một số đối tượng như hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng, đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn có thể được miễn hoặc giảm phí thẩm định và phí cấp sổ đỏ. Mẹ kế hoặc cha dượng không phải là đối tượng thuộc diện được miễn hoặc giảm phí này theo quy định.

Trong trường hợp mẹ kế hoặc cha dượng tặng đất cho con, cả miễn lệ phí trước bạ và miễn thuế thu nhập cá nhân không được áp dụng. Con nhận tài sản từ mẹ kế hoặc cha dượng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Mặc dù không được miễn thuế, các quy định này giúp đảm bảo rằng tất cả các giao dịch tài sản đều được thực hiện công bằng và hợp pháp.

4. Thủ tục và nghĩa vụ khi tặng đất

* Về thủ tục:

Theo Khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, cũng như thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này cho phép cha mẹ, với tư cách là người sử dụng đất, hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con cái của mình, bao gồm việc thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.

Khi cha mẹ quyết định tặng cho quyền sử dụng đất cho con, họ cần thực hiện theo các bước quy định dưới đây:

- Bước 1: Lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Cha mẹ và con cần lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng này có thể là hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tùy thuộc vào mục đích cụ thể của giao dịch. Căn cứ theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần nộp khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai: Theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

+ Giấy chứng nhận đã cấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện có.

+ Giấy tờ liên quan: Tài liệu chứng minh các nội dung biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

+ Văn bản đại diện: Nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện, cần có văn bản chứng minh quyền đại diện theo quy định pháp luật dân sự.

Trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc kê biên, bán đấu giá để thi hành án, hồ sơ sẽ do tổ chức thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất hoặc người nhận quyền sở hữu tài sản thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Sau khi hợp đồng được lập, các bên có thể lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban Nhân dân cấp xã. Công chứng viên sẽ tiếp nhận, kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng. Nếu hợp đồng đáp ứng yêu cầu pháp lý, công chứng viên sẽ sắp xếp thời gian để các bên ký kết. Nếu hợp đồng không đủ điều kiện, công chứng viên sẽ yêu cầu sửa đổi hoặc bổ sung.

- Bước 3: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Khi cha mẹ tặng đất cho con, theo quy định hiện hành, con sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, việc kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ vẫn cần phải thực hiện theo quy định pháp luật để hoàn tất các thủ tục pháp lý.

- Bước 4: Đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực, bước tiếp theo là tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Đây là bước cuối cùng để chính thức chuyển quyền sử dụng đất từ cha mẹ sang con.

* Về nghĩa vụ:

Khi thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng (người cho) và người nhận (người được tặng) đều có những nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý phải thực hiện. Dưới đây là các nghĩa vụ quan trọng khi tặng đất dựa theo các quy định của pháp luật về đất đai mới nhất như sau:

- Nghĩa vụ của người tặng:

+ Kê khai thuế thu nhập cá nhân: Mặc dù người nhận đất có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp, người tặng vẫn cần kê khai thông tin về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất. Điều này đảm bảo rằng các cơ quan thuế có thông tin đầy đủ để theo dõi và kiểm tra nếu cần thiết.

+ Chuẩn bị và cung cấp đầy đủ hồ sơ: Người tặng cần cung cấp các giấy tờ cần thiết để thực hiện việc tặng cho, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực, và các giấy tờ liên quan khác.

+ Giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất: Người tặng cần đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị tranh chấp, cầm cố, hay có các nghĩa vụ pháp lý chưa được giải quyết. Điều này giúp người nhận có thể sở hữu quyền sử dụng đất một cách hợp pháp và rõ ràng.

+ Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: Người tặng có trách nhiệm thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã, để đảm bảo hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực.

- Nghĩa vụ của người nhận:

+ Kê khai lệ phí trước bạ: Dù có thể được miễn lệ phí trước bạ trong một số trường hợp, người nhận vẫn cần thực hiện việc kê khai với cơ quan thuế để xác nhận quyền sử dụng đất đã được chuyển giao. Việc này đảm bảo rằng tất cả các nghĩa vụ pháp lý được thực hiện đầy đủ.

+ Thực hiện thủ tục đăng ký sang tên: Người nhận cần nộp hồ sơ và thực hiện các bước cần thiết tại Văn phòng Đăng ký đất đai để chính thức sang tên quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm việc nộp đơn đăng ký, hồ sơ tặng cho và các giấy tờ cần thiết khác.

+ Tuân thủ quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất: Người nhận cần thực hiện đúng các quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm việc sử dụng đất đúng mục đích, đảm bảo các nghĩa vụ tài chính và pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.

+ Chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ liên quan: Người nhận quyền sử dụng đất phải chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm các nghĩa vụ tài chính, bảo trì, và các quy định khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

- Nghĩa vụ chung:

+ Đảm bảo hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực: Cả người tặng và người nhận đều phải đảm bảo rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập và thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Việc này giúp tránh các tranh chấp pháp lý trong tương lai.

+ Giải quyết các vấn đề phát sinh: Trong quá trình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, nếu có bất kỳ vấn đề hoặc tranh chấp nào phát sinh, cả hai bên cần phối hợp để giải quyết các vấn đề này theo quy định pháp luật.

Những nghĩa vụ trên đảm bảo rằng quá trình tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện minh bạch, hợp pháp, và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất thì phải làm những thủ tục gì. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.