Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Khái niệm “kinh doanh nhà ở”
Nhà ở là một loại bất động sản. Do đó kinh doanh nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời.”
Trên cơ sở định nghĩa kinh doanh bất động sản thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Kinh doanh nhà ở là hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.”
Đặc điểm của kinh doanh nhà ở:
- Nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật: Pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng... Do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật trong các lĩnh vực khác nhau.
- Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động có tính phức tạp nên đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ làm việc trong các lĩnh vực tư vấn, môi giới, định giá,... cho các chủ thể kinh doanh
- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, nhu cầu nhà ở cai dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá nhà ngày càng tăng cao . Hoạt động kinh doanh nhà ở có tính rủi ro cao.
2. Khái niệm "người thu nhập thấp"
Người thu nhập thấp không phải người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà.
Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu xác lập mức sống của người dân đô thị. Cùng với thu nhập, các yếu tố khác như điều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản, vừa là hệ quả của thu nhập , vừa phản ánh rõ nét mức sống của cư dân đô thị.
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP (Chương trình phát triển Liên hợp quốc) người thu nhập thấp là những người có chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng...
Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc cho tiêu cho nhu cầu cơ bản. Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà nhỏ quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. Là những người có thu nhập ổn định và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và trên cơ sở hạ tầng. Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích chật hẹp, diện tích bình quân dưới 5 m2/người.
3. Điều kiện giao dịch nhà ở
Giao dịch về nhà ở là một loại giao dịch phổ biến, chiếm số lượng lớn trong thị trường bất động sản. Các giao dịch về nhà ở hiện nay rất đa dạng và phong phú. Theo quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở năm 2020, có các hình thức giao dịch về nhà ở như sau:
- Mua bán nhà ở;
- Cho thuê, cho thuê mua nhà ở;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại;
- Tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở;
- Thế chấp, góp vốn nhà ở;
- Cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
* Điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các trường hợp sau: Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2020; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
* Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở:
Điều kiện của bên bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật; có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở nếu là cá nhân; có tư cách pháp nhân nếu là tổ chức.
Điều kiện của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân:
- Trường hợp là cá nhân trong nước: Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; Không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Trường hợp là cá nhân nước ngoài: Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Trường hợp là tổ chức: Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu là tổ chức nước ngoài; Có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản nếu là tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở.
4. Quy trình thực hiện giao dịch về nhà ở
Quy trình thực hiện giao dịch về nhà ở có sự tham gia của ba chủ thể: hai bên trong quan hệ giao dịch về nhà ở và cơ quan nhà nước. Thông thường, giao dịch về nhà ở trả qua ba bước sau
- Bước 1. Ký kết hợp đồng nhà ở: Ở bước này, hai bên trong giao dịch về nhà ở sẽ thỏa thuận, đàm phán về nội dung hợp đồng nhà ở, đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về nhà ở.
- Bước 2. Lựa chọn bên thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận: Hai bên trong giao dịch về nhà ở thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bước này có thể thực hiện đồng thời với Bước 1.
- Bước 3. Cấp Giấy chứng nhận nhà ở: Ở bước này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ đề nghị và thực hiện cấp Giấy chứng nhận nhà ở.
5. Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp
Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở: Nhà ở được tạo lập hợp pháp là Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, được tặng cho, được thừa kế, đổi nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Nhà ở thu nhập thấp là những căn nhà, tòa nhà, những dự án xây dựng nhà ở được chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có khó khăn trong việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi.
Đầu tiên, để đầu tư tạo lập được nhà ở thì cần phải có một nguồn vốn khá lớn. Do đó cần đẩy mạnh chương trình vay vốn ưu đãi, tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp: đối tượng được vay vốn, điều kiện được vay vốn ( điều kiện về tài chính, điều kiện về nhà ở), mức cho vay, thời hạn cùng với lãi suất cho vay. Ngoài ra còn các dự án cho vay nhà ở, theo đó các đối tượng đáp ứng yêu cầu được vay, đồng ý với các điều khoản được đưa ra.
Sau đó là hoàn tất các thủ tục về mua nhà ở, theo Điều 70 Luật Đất đai năm 2013 quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. Việc mua nhà ở xã hội thu nhập thấp, thời gian thực hiện thủ tục trên không quá 28 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 51 Luật Nhà ở năm 2020 thì người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị muốn mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;
- Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Cùng với hồ sơ chứng minh đáp ứng yêu cầu mua nhà ở xã hội với Căn cứ pháp lý: Điều 22 Nghị định 49/2021/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung nghị định 100/2015 có hiệu lực ngày 1 tháng 4 năm 2021.
- Giấy tờ chứng minh đối tượng: Giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở.
- Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú: Trường hợp bạn có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh nơi có nhà ở xã hội thì chuẩn bị: Bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể. Còn trường hợp bạn không có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh nơi có nhà ở xã hội thì chuẩn bị: Bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; hoặc Bản sao có chứng thực hợp đồng lao động và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng BHXH tại nơi đăng ký mua nhà ở xã hội.
- Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập: Đối tượng mua nhà ở xã hội tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.
>> Xem thêm: Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở, tài sản bđs hình thành trong tương lai
