Sai phạm khi các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Một số sai phạm phổ biến trên thực tế thời gian qua

Về phía các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp

Thứ nhất, chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Việc thanh toán trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng với nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó “chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết” và “hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là bị cấm”. Tuy nhiên trên thực tế phát sinh ra nhiều trường hợp nhà đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực hiện sai mục đích ban đầu như: không tiếp tục tiến hành dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai như ban đầu mà đưa nguồn vốn đó vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc lừa đảo chiếm dụng nguồn vốn của khách hàng. Ví dụ: dự án Dream Home Reverside được xây dựng trong tổng thể khu dân cư hiện hữu ven sông rộng 5,1 ha, trên 2 mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh - Phạm Thế Hiển, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án đã được chủ đầu tư Nhà Mơ và DKRS giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2017 và tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ với khách hàng ngay sau đó. Ngay từ năm 2018, chủ đầu tư Nhà Mơ đã “tự ý” ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng ngay trên khu đất không thuộc quyền sở hữu mình, ước tính số tiền chủ đầu tư Nhà Mơ “chiếm dụng” của khách hàng từ hợp đồng đặt cọc lên đến vài trăm tỷ đồng. Nhưng đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng hoàn thiện.

Thứ hai, chất lượng của nhà ở hình thành trong tương lai được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng không đảm bảo như thoả thuận ban đầu. Thông thường chất lượng nhà ở so với thoả thuận ban đầu là thấp hơn, sự kém về chất lượng trong các công trình nhà ở hình thành trong tương lai là không giống nhau, có thể là các thiết bị được sử dụng trong dự án kém chất lượng, chưa đưa vào sử dụng đã hỏng hóc hoặc bản thân nguyên vật liệu sử dụng cho công trình xây dựng cũng không đảm bảo như vỡ, rạn nứt,… Ví dụ như dự án Goldmark City (Hà Nội) đã được bàn giao đến khách hàng tuy nhiên chất lượng thi công không đảm bảo như cam kết của chủ đầu tư. Nhiều căn hộ trong dự án chất lượng tường nhà đều ở mức độ kết dính kém, có thể gây nguy hiểm cho cư dân.

Thứ ba, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn tiến hành mở bán: Theo quy định của pháp luật, việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải thoả mãn những điều kiện nhất định, tuy nhiên trên thực tế chưa đẩy đủ điều kiện đó thì nhà đầu tư đã mở bán. Ví dụ, đầu tháng 5/2019, Sở Xây dựng TP HCM vừa đề xuất UBND thành phố xử phạt Công ty CTP Đại Dương 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh vì sai phạm tại dự án Valencia Riverside. Cụ thể, Công ty CTP Đại Dương đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi chưa đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản theo đúng quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và quy định về chuyển nhượng dự án. Đồng thời, dự án này cũng chưa được Sở Xây dựng có văn bản chấp thuận về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.

Thứ tư, chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà: Đây là trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà chậm so với thoả thuận ban đầu của các bên. Khách hàng có thể đã thanh toán xong nghĩa vụ tài chính của mình cho chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, gây hoang mang và bức xúc cho khách hàng. Ví dụ: dự án Eco Green Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư và Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) là đơn vị thi công chính. Dự án được triển khai thi công từ tháng 12-2015, dự kiến thời gian bàn giao nhà là ngày 31-3-2018, không chậm quá 90 ngày. Tuy nhiên, đến tháng 6-2018, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 có thông báo về việc chậm bàn giao căn hộ tại dự án Eco Green Tower Giáp Nhị. Mặc dù tại văn bản này, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 đã xác nhận chậm bàn giao căn hộ tại dự án Eco Green Tower, đồng thời, cam kết bàn giao căn hộ chậm nhất là ngày 31-8-2018 và không chậm quá 90 ngày nhưng sau đó hơn một năm nhưng người mua vẫn chưa có nhà để ở.

Thứ năm, về soạn thảo hợp đồng trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai: Thường là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư tự soạn thảo, sau đó mới đưa cho khách hàng ký kết. Các điều khoản trong hợp đồng này có thể gây ra bất lợi cho khách hàng. Hơn nữa, trong quá trình soạn thảo hợp đồng theo mẫu về nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ tự soạn thảo ra những điều khoản mà giúp cho chủ đầu tư xa rời trách nhiệm và khó quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư và hạn chế quyền lợi của khách hàng. Ví dụ: điều khoản về chất lượng thường xảy ra mâu thuẫn giữa bên bán và bên mua; việc lựa chọn mô hình nhà mẫu cho khách hàng nhận được lại khác xa với nhà mẫu trong hợp đồng; nhà đầu tư đưa ra điều khoản nếu diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích trong hợp đồng nhưng không quá 20% thì các bên không phải đàm phán lại tức là nếu khi bàn giao thiếu diện tích dưới 20% thì nhà đầu tư không phải trả lại tiền cho khách hàng.

Các sai phạm xảy ra từ phía khách hàng

Thứ nhất, nhiều khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Hành vi này có thể do khách hàng không mong muốn khi mà khả năng tài chính hiện tại của họ không đủ đáp ứng với quy trình thanh toán nghĩa vụ của mình. Nhiều khách hàng không tính toán được nghĩa vụ thanh toán lâu dài dẫn đến tình trạng đến thời hạn mà không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình. Cũng có trường hợp, khách hàng cố tình thực hiện chậm nghĩa vụ thanh toán để nghe ngóng sự biến động giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai, để quyết định có hay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Ví dụ sau nhiều lần “làm căng” nhưng khách hàng L.T.M. (Gò Vấp) vẫn không chịu tiếp tục nộp tiền với lý do không có khả năng, chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Q.Thủ Đức đành chấp nhận “xuống nước”, cho phép chị M. chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng khác và không phải nộp phạt. Theo chủ đầu tư, dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện và theo hợp đồng, khách hàng phải nộp 70% giá trị căn hộ, nhưng đến nay chị M. chỉ mới nộp 30% giá trị dù doanh nghiệp nhiều lần gửi thư hoặc gọi điện nhắc nhở, khuyến cáo.

Thứ hai, khách hàng thường bán trao tay hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai cho nhiều đối tượng. Nhiều khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai vì mục đích kinh doanh, nên khi giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai ở thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm họ xác lập, họ sẵn sàng trao tay.

Quy định của pháp luật về trách nhiệm pháp lý

Trách nhiệm dân sự