Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Tài sản là tài sản hữu hình hoặc vô hình, BĐS hoặc động sản, hoặc là quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ thể. Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 quy định về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a, Tài sản chưa hình thành; b, Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng của mỗi con người. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ của xã hội. Luật nhà ở năm 2014 quy định về khái niệm nhà ở tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” và khái niệm về nhà ở hình thành

trong tương lai tại khoản 19 Điều 3 như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh BĐS năm 2014). Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có thể được các nhà đầu tư thực hiện dưới các hình thức sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp tiến hành mua đứt bán đoạn với nhau loại nhà ở này.

Thứ hai, nhà đầu tư cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Hoạt động này được tiến hành thông qua hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Thông qua hợp đồng này, chủ đầu tư hoặc các doanh nghiệp vẫn là chủ sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ ba, nhà đầu tư cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Mục đích cuối cùng mà các bên hướng đến trong hợp đồng là khách hàng sẽ mua lại công trình nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sở hữu cuối cùng được chuyển giao giữa các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp cho khách hàng.

Quy định của pháp luật

Điều kiện đưa vào kinh doanh

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Nguyên tắc

Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Các quy định của pháp luật đối với nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng tương tự quy định về nhà, công trình xây dựng có sẵn, trừ một số trường hợp quy định riêng sau:

Nhà ở hình thành trong tương lai chưa được đưa vào kinh doanh

Về điều kiện được đưa vào kinh doanh: Để được đưa vào kinh doanh trong thị trường BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau được quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh BĐS 2014: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tránh trường hợp mua phải nhà ở hình thành trong tương lai nằm trong “dự án ma”, đồng thời là chứng minh được tính pháp lý của dự án, chứng minh được mối quan hệ của nhà đầu tư với đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng); 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua…lý do”(nhằm đảm bảo tính pháp lý của BĐS, đồng thời tránh tình trạng huy vốn trái với quy định của pháp luật của nhà đầu tư, đảm bảo quyền lợi của người mua).

Về hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS trong tương lai được chuyển nhượng: căn cứ quy định tại Điều 59 Luật kinh doanh BĐS 2014 “1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng; 2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trongviệc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng; 3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;…này”.

Về bảo lãnh mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng. Ngoài ra, hợp đồng bảo lãnh phải được lập thành văn bản, thời hạn hợp đồng là cho đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Bên bán phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua (Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định về bảo lãnh ngân hàng)

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bên mua trả cho bên bán/cho thuê mua không quá 30% số tiền đã thoả thuận để mua nhà ở hình thành trong tương lai trong lần đầu tiên thanh toán, sau khi thanh toán lần một và trước khi bàn giao nhà thì việc thanh toán thực hiện theo tiến độ thi công nhưng không được quá 70% (riêng đối với bên bán/cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thanh toán không được quá 50%), cho đến trước khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì bên mua thanh toán cho bên bán không quá 95% số tiền đã thoả thuận và chỉ khi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì bên mua mới phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ của mình là thanh toán 100% số tiền đã thoả thuận trong hợp đồng cho bên bán/cho thuê mua (Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014).

Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đến nay đã trở nên rất phổ biến, các quy định pháp luật cũng đã không ngừng sửa đổi và điều chỉnh cho phù hợp. Mặc dù vẫn còn một số hạn chế trong quy định của pháp luật dẫn đến những sai phạm không nên có trên thực tế, tuy nhiên pháp luật cũng đã kịp thời đưa ra các trách nhiệm pháp lý cũng như đề nghị những giải pháp nhằm hạn chế những sai phạm tiếp tục xảy ra. Trong tương lai, pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ dần dần ngày một hoàn thiện, đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, nhằm tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, năng động.