Một số nguyên tắc của kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai?

- Luật kinh doanh bất động sản 2014

- Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản

Một trong những điểm mới của Luật KDBĐS năm 2014 là quy định chi tiết các loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh; trong đó, có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân. Điểu 5 của đạo Luật này quy định đối tượng của KDBĐS nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Như vậy, đối tượng của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; đó là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Đối tượng của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai khác với đối tượng của giao dịch nhà ở có sẵn ở chỗ: “Đối tượng của giao dịch là tài sản sẽ hình thành trong tương lai. Điều đó có nghĩa là tại thời điểm giao dịch đối tượng của hợp đồng chưa tồn tại, tất cả chỉ trên giấy tờ hoặc chỉ tồn tại trên một số dạng cơ bản (như móng nhà, thiết kế dự án của chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…) chứ chưa tồn tại dưới dạng vật chất đầy đủ. Trong quan hệ giao dịch này quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể được pháp luật bảo vệ đầy đủ theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Một tài sản chưa được hình thành và không có gì đảm bảo nó chắc chắn sẽ được hình thành nhưng vẫn đươc điều chỉnh để đưa vào quan hệ giao dịch dân sự, bởi lẽ đó là nhu cầu của xã hội. Điều này đặt ra một câu hỏi, vậy tại sao tài sản là nhà ở đã được hình thành, được trao cho chủ sở hữu định danh cụ thể, nhưng lại không có một cơ chế, hay quy định pháp luật cụ thể nào cho việc “giao ước” một giao dịch mua bán sẽ được tiến hành trong tương lai. Trong khi đó, hoạt động này lại diễn ra một cách phổ biến trong đời sống dân sự và thường được hợp thức bằng hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng ủy quyền; cách thức giao dịch vẫn còn tồn tại nhiều rủi ro, mặc dù các bên trong quan hệ mua bán ý thức được nhưng vẫn chấp nhận. Một điểm không hợp lý nữa, đó là pháp luật dân sự hiện hành quy định chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt tài sản của mình bằng việc để lại di chúc cho một chủ thể nào đó được thay thế mình tiếp tục hưởng quyền chủ sở hữu tài sản của mình trong tương lai sau khi chủ sở hữu tài sản chết mà không cần phải được sự đồng ý của bất cứ chủ thể nào khác (trái chủ), nhưng lại không có một quy định nào về việc chủ sở hữu tài sản sẽ thực hiện chuyển nhượng tài sản cho chủ thể khác trong tương lai. Điều này thực sự là một hạn chế và thiếu sót về mặt lập pháp”

Vì vậy, khi tìm hiểu, đàm phán, ký kết hợp đồng mua; hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các bên không thể quan sát, đánh giá trực tiếp mà phải dựa vào hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện dự án nhà, công trình xây dựng để nhận biết loại BĐS này. Theo khoản 8 Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản thì mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu là tại thời điểm ký hợp đồng thì nhà này chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Như vậy, đối tượng của hợp đồng là nhà, công trình lúc này có thể chưa được xây dựng hoặc vẫn đang được xây dựng. Cho nên, các bên không thể quan sát đánh giá trực tiếp bằng mắt, và bên mua sẽ căn cứ vào hồ sơ dự án, bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện công trình để quyết định giao kết hợp đồng”...

Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một trường hợp cụ thể của KDBĐS. Bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc KDBĐS được quy định tại  Điều 4, Luật KDBĐS năm 2014 thì khi thực hiện loại hình kinh doanh này còn phải dựa trên một số nguyên tắc cơ bản sau đây:

Mọi hoạt động trong xã hội nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng đều phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đây là nguyên tắc mang giá trị phổ quát được thừa nhận rộng rãi trên thế giới. Kinh doanh bao giờ cũng đi liền với rủi ro và KDBĐS cũng không phải là một ngoại lệ. Dẫu vậy KDBĐS thì tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao hơn; bởi BĐS cố định về vị trí địa lý không di dời được nên thông tin về BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với các chủ thể. Việc tiếp cận thông tin BĐS chính xác, đầy đủ, trung thực góp phần đem lại thành công trong kinh doanh cho các chủ thể và ngược lại. Mặt khác, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo khi yếu tố “cung” bao giờ cũng bất tương thích với yếu tố “cầu” về BĐS và chịu sự chi phối của thị hiếu, sở thích, phong tục, tập quán... khác nhau của các thành viên trong xã hội. Vì vậy, các hành vi lừa đảo chiếm dụng hoặc chiếm đoạt vốn giữa các chủ thể trên TTBĐS là điều khó tránh khỏi. Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai lại tiềm ẩn rủi ro cao hơn so với kinh doanh nhà ở có sẵn hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất. Do tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, hợp đồng thuê mua, nhà ở đang trong quá trình xây dựng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng mà khách hàng đã phải thanh toán một phần tiền mua, tiền thuê mua cho chủ đầu tư. Do đó, để tạo dựng lòng tin giữa các bên trong kinh doanh nhà ở hình thành tương lai và nâng cao tính hấp dẫn của phân khúc nhà ở này thì kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ nguyên tắc đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

Khi kinh doanh thì bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng đều mong muốn đạt được lợi ích cao nhất. Nếu không có sự thỏa hiệp dung hòa về lợi ích; có nghĩa là việc đạt lợi ích của chủ thể này không làm ảnh hưởng, phương hại đến lợi ích của chủ thể khác thì sẽ không bao giờ đạt được sự đồng thuận và đi đến ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Mặt khác, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trong nền kinh tế thị trường chịu sự chi phối trực tiếp, mạnh mẽ của các quy luật khách quan của thị trường; đặc biệt là quy luật giá trị. Vì vậy, có không ít tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai không từ bất cứ một thủ đoạn nào để mong thu được lợi nhuận cao nhất cho dù có làm gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc lợi ích của chủ đầu tư; của người mua, người thuê mua. Điều này là không thể chấp nhận được xét trên phương diện pháp lý, phương diện công bằng xã hội và phương diện đạo lý, văn hóa kinh doanh... Đây cũng không phải là mục đích mà Nhà nước mong muốn khi xác lập, tạo điều kiện cho kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Đảm bảo quyền tự do kinh doanh của công dân không có nghĩa là họ muốn làm gì, kinh doanh gì cũng được mà việc thực hiện quyền tự do kinh doanh phải trong khuôn khổ pháp luật. Các nhà đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai chân chính thu được lợi nhuận dựa trên sự tôn trọng, không làm phương hại đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội, của khách hàng và lợi ích của các chủ đầu tư khác.

Đây là một nguyên tắc quan trọng để hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra lành mạnh, góp phần xây dựng TTBĐS công khai, minh bạch. Điều này lại càng có ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay ở nước ta, hoạt động KDBĐS tự phát song hành với hoạt động KDBĐS có tổ chức, chịu sự quản lý của Nhà nước;, số lượng các giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS cao gấp nhiều lần so với giá trị thực nhằm mục đích trục lợi. Điều này làm cho thị trường phát triển méo mó; tạo ra tình trạng “bong bóng bất động sản” ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh. Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai không đầy đủ, thiếu minh bạch; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm là những biểu hiện gây rối ren trong hoạt động quản lý nhà nước về TTBĐS. Vì vậy, việc tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai góp phần ngăn chặn, kiềm chế, khắc phục những biểu hiện, khuyết tật của TTBĐS do chịu sự tác động của mặt trái của cơ chế thị trường. Điều 6, Luật KDBĐS năm 2014 quy định doanh nghiệp KDBĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh. Các thông tin này được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, cổng thông tin điện tử, internet hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, cơ quan quản lý nhà nước về TTBĐS v.v... Thực hiện đầy đủ và đúng nguyên tắc này góp phần thúc đẩy TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung hoạt động lành mạnh, ổn định, bền vững v.v...

Như phần trên đã phân tích, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và dễ phát sinh các hiện tượng lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách hàng. Bởi lẽ, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trong khi đó, người mua, người thuê mua đã phải trả một phần tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ đầu tư KDBĐS (người bán). Tuy nhiên, hoạt động này vẫn được pháp luật KDBĐS nước ta cho phép kinh doanh; bởi những ích lợi mà bản thân loại hình kinh doanh này mang lại; cụ thể:

Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng góp phần nâng cao tính hấp dẫn và thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Bởi lẽ, loại hình kinh doanh này góp phần tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho các chủ đầu tư KDBĐS và thúc đẩy sự quay vòng vốn đầu tư trong kinh doanh.

Theo thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư:. Trong 08 tháng đầu năm 2017, tỷ lệ thành lập doanh nghiệp KDBĐS ngày càng tăng. Nguồn vốn đầu tư cho BĐS tăng trưởng mạnh mẽ. Điều này cho thấy, đây là một trong những kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận, thu hút đầu tư lớn, góp phần nâng tổng số vốn đăng ký bổ sung vào nền kinh tế và  đưa TTBĐS lên một tầm cao mới. TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh sẽ mang lại những lợi ích cho nền kinh tế quốc dân, bao gồm: i) Tạo ra một khối lượng lớn nhà ở cho xã hội, chỉnh trang đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm thay đổi bộ mặt đô thị phát triển theo hướng văn minh, hiện đại; ii) Tạo ra công ăn việc làm cho hàng vạn lao động trong lĩnh vực xây dựng, nâng cao thu nhập cho người lao động; iii) Nâng cao điều kiện, chất lượng sống cho các tầng lớp nhân dân; iv) Góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vào quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững.

Hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ góp phần tạo lập nhà ở, đáp ứng nhu cầu dân số đang gia tăng về nhà ở tại các đô thị mà còn là kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư. 

Một là, đối với nhà đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. 

Nhà đầu tư kinh doanh giải quyết bài toán vốn cho quá trình xây dựng nhà ở thông qua hình thức huy động vốn bằng việc yêu cầu người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ứng trước một phần tiền mua, tiền thuê mua. Đây là hình thức huy động vốn đơn giản, dễ thực hiện đối với chủ đầu tư. Họ vừa có vốn đầu tư kinh doanh vừa không phải trả lãi suất nếu so với việc vay vốn tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng. Huy động vốn đầu tư của xã hội góp phần khai thông, tạo lập vững chắc nguồn vốn đầu tư, đảm bảo hoạt động đầu tư KDBĐS phát triển bền vững và rút ngắn chu kỳ quay vòng vốn kinh doanh thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Ở một khía cạnh khác, nhu cầu sử dụng BĐS nói chung và nhà ở nói riêng của xã hội ngày càng cao tạo ra sự cạnh tranh và phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp KDBĐS. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phải nâng cao chất lượng phục vụ, cung cấp các sản phẩm nhà ở đa dạng về mẫu mã, kiểu dáng kiến trúc thiết kế và có chất lượng bền vững... đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Đồng thời, phải đa dạng các hình thức đầu tư nhằm tối đa hóa các kênh huy động vốn và loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém ra khỏi TTBĐS.

Hai là, đối với người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (gọi chung là khách hàng). 

Người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dễ dàng sở hữu nhà ở nhờ quá trình thanh toán được chia thành nhiều đợt. Điều này tạo điều kiện cho người có năng lực tài chính hạn chế như người có thu nhập thấp, người “làm công ăn lương” trong các cơ quan nhà nước, cơ quan hành chính sự nghiệp, lực lượng vũ trang; công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, học sinh, sinh viên; hộ gia đình nghèo và các đối tượng chính sách… có nhu cầu về nhà ở được sở hữu nhà ở; do họ không phải thanh toán hết tổng số tiền mua, tiền thuê mua nhà ở ngay trong một lần. Mặt khác, phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tạo điều kiện cho khách hàng được tham gia vào quá trình đầu tư xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu, thị hiểu, sở thích của mình. Họ có quyền trao đổi, góp ý với chủ đầu tư KDBĐS về mẫu mã, nội thất, phong cách kiến trúc, thiết kế của nhà ở trong quá trình xây dựng... Mặt khác, thông qua hoạt động mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng tham gia góp vốn cùng với chủ đầu tư tạo lập nhà ở và nhanh chóng bàn giao nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở của xã hội. Điều này còn góp phần thực hiện hiệu quả các chính sách về an sinh xã hội bền vững của Nhà nước ta.

Thứ ba, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tác động tích cực đến sự phát triển, đến hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, các tổ chức tài chính, tín dụng... 

Bởi lẽ, giao dịch mua, giao dịch thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gia tăng kéo theo sự phát triển của các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Bởi lẽ, không phải bất cứ người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nào cũng có kiến thức, sự hiểu biết về TTBĐS; về pháp luật, về giá cả; về trình tự, thủ tục mua bán, thanh toán... khi ký kết, thực hiện hợp đồng mua, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Để phòng ngừa rủi ro, ngăn ngừa các hành vi lừa đảo, chiếm dụng tiền mua, tiền thuê mua có thể xảy ra; khách hàng tìm đến nhà môi giới BĐS, nhà tư vấn BĐS, sàn giao dịch BĐS để tìm hiểu thông tin, được cung cấp dịch vụ về tư vấn BĐS, trợ giúp họ đàm phán, ký kết hợp đồng mua, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với đại diện chủ đầu tư... Hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phát triển khiến nhu cầu về vốn của chủ đầu tư (bên bán) và khách hàng (bên mua) ngày càng nhiều. Đây là điều kiện để các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng mở rộng thị phần cho vay vốn, tạo lập thêm kênh đầu tư cho TTBĐS và góp phần đẩy nhanh sự quay vòng vốn đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Bốn là, hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phát triển sẽ thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác phát triển như ngành xây dựng;  ngành công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất công trình, đồ gia dụng; thiết kế kiến trúc... Nó góp phần vào quá trình dịch chuyển lao động từ khu vực nông thôn ra khu vực thành thị và góp phần nâng cao chất lượng, trình độ nghề nghiệp của đội ngũ lao động. Bởi lẽ, muốn đáp ứng nhu cầu, đòi hỏi của công việc xây dựng nhà ở chất lượng cao, mẫu mã, kiến trúc đa dạng, hiện đại... thì đội ngũ lao động phải được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, có trình độ chuyên môn cao; có thái độ làm việc tận tâm, chuyên nghiệp và đủ sức cạnh tranh để tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu trong bối cảnh hội nhập quốc tế...