1.  Thế nào là bất động sản liền kề ?

Căn cứ theo quy định tại Điều 245 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề là:

Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Quyền đối với bất động sản liền kề hay còn gọi là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tồn tại không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai lợi nó một cách bình thường. Vì vậy có thể hiểu quyền sử dụng bất động sản liền kề là quyền mà chủ sở hữu bất động sản khác ( bất động sản hưởng quyền ) được khai thác quyền trên một bất động sản khác (bất động sản chịu hưởng quyền) thuộc quyền sở hữu của người khác. 

Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 thì bất động sản hưởng quyền có những quyền sau đối với bất động sản chịu hưởng:

+ Quyền về cáp, thoát nước qua bất động sản liền kề ;

+ Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác ;

+ Quyền về lối đi qua ;

+ Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác ;

Theo Điều 171 Luật đất đai 2013 quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì bất động sản hưởng quyền có những quyền sau đối với bất động sản chịu quyền:

 Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm: quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

Như vậy, so với Bộ Luật Dân sự 2015 thì Luật Đất đai 2013 quy định nhiều hơn về quyền của bất động sản liền kề đối với bất động sản chịu quyền, đó là quyền: cấp khí ga và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Căn cứ theo quy định tại Điều 246 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được xác lập trong các trường hơp sau:

" Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc "

- Về quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên: quyền này được thể hiện qua quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề và quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Địa thế tự nhiên dễ thấy nhất là nước ở chỗ đất cao chảy xuống vùng đất thấp hơn. Chẳng hạn như một bất động sản ở vị trí cao hơn mà không có đường thoát nước, bên dưới là một bất động sản khác; như vậy quyền đối với bất động sản liền kề để thoát nước là rất cần thiết và hợp lý. Để nước có thể chảy theo địa thế tự nhiên từ cao xuống thấp, quyền này giúp cho bất động sản phía trên có thể thoát nước và tránh trường hợp chủ sở hữu bất động sản phía dưới gây khó dễ trong việc thoát nước tự nhiên. 

- Về quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật. Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không theo sự thỏa thuận của các chủ thể sở hữu bất động sản mà tuân theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 247 BLDS năm 2015 quy định về hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề.

Điều 247. Hiệu lực của quyền đối với bất độn sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. "

Như vậy khi một bất động sản được chuyển giao thì quyền đối với động sản liền kề cũng đương nhiên được chuyển giao. Chẳng hạn, khi một chủ sở hữu bất động sản có quyền đối với bất động sản liền kề bán cái bất động sản của mình cho người thứ ba thì người thứ ba vừa có quyền đối với bất động sản mua và cũng có quyền đối với bất động sản liền kề ( kế thừa quyền từ bất động sản cũ). Trong trường hợp này, quyền đối với bất động sản liền kề của người thứ ba là quyền được xác lập trực tiếp theo quy định của pháp luật.

- Về quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận. Theo nguyên tắc này, các bên được tự do ý chí, tự mình xác lập các quyền và nghĩa vụ dân sự. Xuất phát từ chính nhu cầu, mục đích sử dụng bất động sản mà các chủ sở hữu bất động sản có thể thoả thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể.  Sự thỏa thuận này phải dựa trên cơ sở tự nguyện của các bên, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chỉ khi các bên đã đạt được thỏa thuận với nhau thì  quyền đối với bất động sản liền kề mới được xác lập. Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận cần thiết về quyền đối với bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết .

Ví dụ về thoả thuận quyền đối với bất động sản liền kề:

Một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản vây bọc cho mình xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Chẳng hạn như để tạo một lối đi, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc cho mình mọt lối đi, sao cho lối đi đó là phù hợp và thuận tiện cho việc đi lại ra đường lớn nhất và điều này có thể xác lập thông qua một thoả thuận. Khi chủ sử hữu bất động sản bị vây bọc đã có lối đi theo thoả thuận với chủ bất động sản thuận tiện nhất thì chủ sở hữu bất động sản vây bọc không có quyền xác lập quyền đối với bất động sản liền kề khác, trừ khi các bên có thoả thuận khác.

Hay trong trường hợp, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được pháp luật xác lập quyền trên lối đi trên bất ddoongj snar của người khác, tuy nhiên việc lối đi đó to hay nhỏ ... vẫn phụ thuộc vào ý chí chủ sở hữu bất động sản vây bọc. Như vậy, trong trường hợp này vẫn cần sự thiện chí thoả thuận của các bên 

- Về quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể để lại di chúc nhằm chuyển quyền đối với bất động sản liền kề đó cho người thừa kế mảnh đất của mình. Việc sẽ tạo sự thuận tiện cho người hưởng di sản thừa kế và cũng tránh được những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết đi. Như vậy, sự định đoạt thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc cũng sẽ là căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác, chủ thể có được quyền này thông qua việc lập di chúc có thể là người thừa kế nhưng cũng có thể không phải là người thừa kế .

3. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề


Căn cứ theo quy định tại Điều 256 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp:

Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

3. Theo thỏa thuận của các bên.

4. Trường hợp khác theo quy định của luật.

a. bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người.

Trong trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người (cùng một chủ sở hữu)  thì không thể đặt ra vấn đề  chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia về việc phải đề ra một lối đi hay một đường dẫn nước.. 

Một chủ sở hữu có thể vừa sở hữu bất động sản hưởng quyền vừa sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền trong các trường hợp sau:

+ Được cấp thửa đất liền kề thửa đất của mình

+ Mua thêm thửa đất liền kề thửa đất của mình

Như vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nhập làm một (thuộc về một chủ sở hữu duy nhất) thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt pháp lý và không còn tồn tại quyền đối với bất động sản liền kề 

b. việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền

Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất và mục đích khai thác, sử dụng bất động sản liền kề. 

Ví dụ, bất động sản của anh A ở trên vị trí cao hơn so với các bất động sản bên cạnh và anh A có quyền đối với bất động sản liền kề là quyền thoát nước mưa qua bất động sản của anh B. Tuy nhiên, sau một thời gian hưởng quyền đối với bất động sản liền kề anh A đã tận dụng luôn nguồn nước mưa đó,  khi đó nước mưa không chảy qua bất động sản của anh B nữa và anh A cũng ko còn quyền đối với bất động sản liền kề của anh B nữa

khi chủ sở hữu bất động sản không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa, họ có thể thể hiện thông qua hành vi pháp lý đơn phương để chấm dứt quyền của mình


c. Theo thỏa thuận của các bên

Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu tiện ích của các chủ thể trong việc sử dụng đất nên sự tồn tại của quyền này gắn chặt với ý chí của chủ sở hữu các thửa đất liền kề. Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền đối với bất động sản liền kề đã được thiết lập theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó. 


d. Trường hợp khác theo quy định của pháp luật

Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác 
Đối với quyền sử dụng đất của mảnh đất chịu hưởng quyền bị Nhà nước thu hồi theo quy định của Luật đất đai. Khi bất động sản chịu hưởng quyền (cả bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền) không còn nữa thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ chấm dứt; Khi chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền không sử dụng quyền đó trong một khoảng thời gian nhất định, trừ khi quyền đó đối với bất động sản liền kề được xác lập theo một thỏa thuận có đền bù.