Một số vấn đề về trình tự, thủ tục chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê

Chào công ty Luật Minh Khuê, công ty của bên tôi là công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên , hiện tại giám đốc bên tôi do không có nhu cầu sử dụng một lô đất vào trong hoạt động kinh doanh nữa, nên sếp tôi muốn bán cho một cá nhân khác. Vậy luật sư cho tôi hỏi pháp luật quy định như thế nào về trình tự, thủ tục khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, có gì khác với cá nhân sang tên không ? Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Doanh nghiệp, gọi:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung phân tích

Quan hệ chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước hết là một quan hệ dân sự, thương mại giữa các doanh nghiệp và chủ thể khác là tổ chức, cá nhân, đồng thời chịu trách chịu sử điều chỉnh của các luật chuyên ngành là Luật đất đai. Do vậy bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ở đấy được thực hiện theo trình tự của quan hệ hợp đồng. Theo quy định của Bộ luật dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyết định hệ trọng trong doanh nghiệp vì nó gắn liền với việc có thêm hay bớt đi một tư liệu sản xuất quan trọng nhất và đòi hỏi một khoản chi lớn hay có được một nguồn tài chính lớn đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, việc chuyển nhượng , nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong doanh nghiệp không giống như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể khác vì nó thường gắn với việc đưa đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Chính vì như vậy việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đòi hỏi những điều kiện, trình tự, thủ tục khác biệt theo quy định của pháp luật. 

Về trường hợp mà bạn gửi về cho công ty chúng tôi khi công ty bạn muốn chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý những điểm sau:

1. Đảm bảo các nguyên tắc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng QSDĐ 

Theo nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các nghị định 01/2017/NĐ-CP, nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định đối với việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa đất vào sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thông thường phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

- Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

- Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định này. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.

Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.

- Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người dang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.

- Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nam xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau đây:

+ Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất;

+ Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;

+ Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được thực hiện theo quy định như đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập quy định tại điểm a và điểm b khoản này.

- Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại là ổn định lâu dài.

- Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật Đất đai.”

- Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật đất đai.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

2. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được quy định tại điều 41 của nghị định 43/2014/NĐ-CP, và được sửa đổi bổ sung bởi khoản 17 điểu 1 của  nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:

2.1 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

+ Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

+ Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

- Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

2.2 Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

3. Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DAĐT xây dựng KD nhà ở

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Doanh nghiệp phải có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 58 của Luật đất đai  Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này.

4. Thủ tục đăng ký biến động QSDĐ đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư

Về thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư được quy định tại điều 83 của nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau

- Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

- Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượn được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 79 của nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Bên chuyển nhượng QSDĐ nộp một bộ hồ sơ chuyển nhượng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần thửa đất thì bên chuyển nhượng đề nghị VPĐK đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định thì:

+ Gửi thông tin địa chỉ chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên và môi trường. Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

+ Chỉnh lý ,cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối tường hợp nộp hồ sơ tại xã.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.