Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định như thế nào?

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các giao dịch liên quan đến loại hình tài sản hình thành trong tương lai luôn chứa đựng một đặc thù pháp lý khác biệt: đó là sự tách rời giữa thời điểm thanh toán và thời điểm bàn giao vật chất của tài sản. Chính sự trễ pha này đã đặt ra yêu cầu cấp thiết về một cơ chế quản lý tài chính chặt chẽ, nhằm ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn và đảm bảo dự án được triển khai đúng cam kết. Với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được nâng lên một tầm cao mới về tính minh bạch và bảo hộ người tiêu dùng.

Quy định về thanh toán không còn đơn thuần là những thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa hai bên, mà đã trở thành một hệ thống các quy tắc mang tính cưỡng chế, xác định rõ giới hạn thu tiền đặt cọc, tỉ lệ giải ngân theo tiến độ và các mốc chặn thanh toán tối ưu. Việc thiết lập một lộ trình chi trả gắn liền với thực tế xây dựng không chỉ giúp chủ đầu tư có nguồn lực tài chính ổn định mà còn giúp khách hàng kiểm soát được rủi ro, tránh rơi vào bẫy 'bán lúa non' hoặc dự án chậm tiến độ.

1. Điều kiện pháp lý tiên quyết để chủ đầu tư thực hiện thu tiền

Trước khi một chủ đầu tư có thể hợp pháp hóa việc thu bất kỳ khoản tiền nào từ khách hàng, dự án phải vượt qua một hệ thống pháp lý khắt khe được quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Luật 2023). Các điều kiện này được thiết lập nhằm đảm bảo rằng tài sản được giao dịch là một thực thể pháp lý có khả năng hình thành và bàn giao trong tương lai..

1.1. Yêu cầu về hồ sơ pháp lý và quyền sử dụng đất

Cốt lõi của một dự án bất động sản là tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư phải sở hữu một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đây là rào cản đầu tiên nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư "bán khống" trên diện tích đất chưa thuộc quyền quản lý hoặc chưa hoàn tất thủ tục bồi thường..

Ngoài quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định. Đặc biệt, đối với các trường hợp bắt buộc, dự án phải có Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Việc yêu cầu các giấy tờ này đảm bảo rằng dự án đã tuân thủ quy hoạch đô thị và các tiêu chuẩn kỹ thuật về an toàn xây dựng..

1.2. Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và việc hoàn thành phần móng

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, Luật 2023 tái khẳng định điều kiện bắt buộc là phải hoàn thành việc xây dựng phần móng và có biên bản nghiệm thu phần móng. Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật khác, chủ đầu tư phải hoàn thiện tương ứng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt. Đây là cột mốc vật lý quan trọng nhất; trước khi có biên bản nghiệm thu móng, mọi hành vi thu tiền đặt cọc hoặc thanh toán đều bị coi là vi phạm pháp luật nghiêm trọng..

Một điểm mới đáng chú ý là trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc công khai thông tin. Trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Chỉ sau khi có văn bản thông báo xác nhận từ cơ quan này, chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng chính thức với khách hàng..

Trong thực tế, phần lớn các chủ đầu tư đều thế chấp dự án tại ngân hàng để lấy vốn triển khai xây dựng. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp một phần hoặc toàn bộ trước khi ký hợp đồng với khách hàng.. Tuy nhiên, để tạo điều kiện linh hoạt cho dòng vốn, pháp luật cũng cho phép một cơ chế đồng thuận ba bên: nếu bên mua và ngân hàng nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán mà chưa cần giải chấp ngay lập tức, nhưng phải đảm bảo lộ trình giải chấp rõ ràng để cấp sổ hồng sau này.. Đây là một sự thừa nhận thực tế kinh tế nhưng vẫn đặt quyền lợi của người mua vào tâm thế tự nguyện và có sự giám sát của ngân hàng.

2. Thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Giai đoạn 1: Thanh toán lần đầu và tiến độ xây dựng

Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Đây là một sự điều chỉnh tinh tế so với Luật kinh doanh bất động sản 2014 (Luật 2014) khi luật mới làm rõ rằng con số 30% này đã phải tính gộp cả khoản 5% tiền cọc đã nộp trước đó. Điều này giúp người mua dễ dàng hoạch định tài chính và tránh việc bị chủ đầu tư tách bạch hai khoản thu để tăng tổng số tiền ứng trước.   

Sau đợt thanh toán đầu tiên, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng dự án. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn vốn cho khách hàng, Luật quy định tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà cho bên mua không được quá 70% giá trị hợp đồng đối với các chủ đầu tư trong nước. Quy định này tạo ra một cơ chế giám sát tự nhiên: nếu chủ đầu tư không đẩy nhanh tiến độ xây dựng, họ sẽ không thể thu thêm tiền từ khách hàng, từ đó buộc doanh nghiệp phải tập trung nguồn lực để hoàn thiện công trình đúng cam kết.   

Giai đoạn 2: Thanh toán đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Một điểm khác biệt quan trọng trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là quy định riêng biệt dành cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FIEs). Đối với các đối tượng này, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng không được quá 50% giá trị hợp đồng. So với mức 70% của các doanh nghiệp nội địa, con số 50% thể hiện sự thận trọng của nhà làm luật đối với các dòng vốn ngoại.   

Nguyên nhân sâu xa của sự phân biệt này nằm ở việc quản trị rủi ro dòng tiền xuyên biên giới. Trong trường hợp dự án gặp trục trặc hoặc doanh nghiệp FIEs rút khỏi thị trường, việc thu hồi tài sản và bồi thường cho người mua thường phức tạp hơn so với doanh nghiệp trong nước. Việc khống chế tỷ lệ 50% buộc các chủ đầu tư nước ngoài phải mang nguồn vốn thực sự từ quốc tế vào để triển khai dự án, thay vì tận dụng dòng tiền ứng trước từ người tiêu dùng nội địa để làm đòn bẩy tài chính quá mức.   

Giai đoạn 3: Thanh toán trước khi được cấp Giấy chứng nhận

Giai đoạn cuối cùng của chu kỳ thanh toán là thời điểm từ khi bàn giao nhà đến khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng). Luật quy định rõ: nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% còn lại chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua.   

Thực tế cho thấy có rất nhiều dự án mà cư dân đã vào ở nhiều năm nhưng vẫn chưa có sổ do chủ đầu tư chậm trễ nộp hồ sơ hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc giữ lại 5% cuối cùng tạo ra động lực kinh tế trực tiếp buộc chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục pháp lý sau cùng. Nếu chủ đầu tư đã thu đủ 100% tiền, áp lực để họ thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp nhằm ra sổ cho khách hàng sẽ bị giảm sút đáng kể. 

3. Quy định thanh toán đối với thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

3.1. Thanh toán 50% trước khi bàn giao

Thuê mua là một loại hình giao dịch đặc thù, trong đó bên thuê mua thanh toán trước một phần giá trị tài sản và phần còn lại được trả dần dưới dạng tiền thuê trong một thời hạn nhất định, để sau đó có quyền sở hữu tài sản đó. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có sự điều chỉnh mạnh mẽ khi giảm tỷ lệ thanh toán tối đa trước khi bàn giao nhà ở thuê mua từ 70% xuống còn 50%.

Sự sụt giảm 20% này mang ý nghĩa xã hội cực kỳ lớn. Thuê mua thường hướng đến đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình hoặc thấp, những người không có sẵn một lượng vốn lớn để mua đứt tài sản. Việc chỉ phải nộp tối đa 50% giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà giúp giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu cho người dân, tạo cơ hội cho họ được tiếp cận nhà ở sớm hơn. Đồng thời, nó cũng buộc các chủ đầu tư phải có phương án tài chính dài hạn hơn đối với các dự án thuê mua thay vì thu tiền nhanh để quay vòng vốn.

3.2. Tính toán tiền thuê và chuyển giao quyền sở hữu

Sau khi đã nộp 50% và nhận bàn giao nhà, số tiền còn lại của giá trị hợp đồng sẽ được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua theo định kỳ đã thỏa thuận. Đây là giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Luật pháp bảo vệ quyền lợi của bên thuê mua bằng cách quy định rõ rằng sau khi đã thanh toán đủ số tiền theo thỏa thuận, bên thuê mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Trong suốt quá trình này, bên thuê mua có quyền sử dụng tài sản và có nghĩa vụ bảo quản tài sản đó. Nếu bên cho thuê mua (chủ đầu tư) không thực hiện đúng cam kết về tiến độ ra sổ hoặc có các vi phạm về chất lượng công trình, bên thuê mua có quyền tạm dừng thanh toán tiền thuê hoặc yêu cầu bồi thường theo các điều khoản bảo vệ người tiêu dùng được lồng ghép trong luật.

4. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc sử dụng vốn thanh toán

4.1. Quy định về việc sử dụng tiền thanh toán đúng mục đích dự án

Một trong những hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 là việc sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải sử dụng toàn bộ số tiền này để đầu tư xây dựng dự án đã được ký kết trong hợp đồng. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư lấy vốn của dự án này để đi thu mua quỹ đất cho dự án khác, dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán cục bộ và khiến dự án bị "đắp chiếu".

Để tăng cường tính giám sát, Luật 2023 yêu cầu mọi khoản thanh toán trong kinh doanh bất động sản phải được thực hiện thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Việc bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch có sự tham gia của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giúp các cơ quan quản lý nhà nước và ngân hàng có thể theo dõi sát sao dòng tiền, đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ các quy định về phòng chống rửa tiền.

4.2. Vai trò của bảo lãnh ngân hàng và quyền lựa chọn của khách hàng

Trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của mình đối với khách hàng. Nghĩa vụ bảo lãnh này đảm bảo rằng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền mà khách hàng đã nộp kèm theo các khoản lãi, phạt theo thỏa thuận.

Tuy nhiên, Luật 2023 có một điểm mới linh hoạt: bên mua hoặc bên thuê mua có quyền lựa chọn việc có yêu cầu bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình hay không tại thời điểm ký kết hợp đồng. Nếu khách hàng tin tưởng vào uy tín của chủ đầu tư và muốn tiết kiệm chi phí (vì phí bảo lãnh thường được tính vào giá bán), họ có thể thỏa thuận không áp dụng bảo lãnh. Ngược lại, đối với những khách hàng ưu tiên sự an toàn, việc yêu cầu chứng thư bảo lãnh cá nhân từ ngân hàng là một "tấm khiên" pháp lý không thể thiếu.

5. Rủi ro pháp lý và lưu ý khi thực hiện điều khoản thanh toán

5.1. Kiểm tra điều kiện mở bán và tính pháp lý của dự án

Để tránh rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang", người mua cần thực hiện một quy trình kiểm tra pháp lý dự án bài bản. Theo Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, một dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về giấy tờ đất đai, giấy phép xây dựng và tiến độ thi công hạ tầng. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau trước khi thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các quyết định giao đất/cho thuê đất hợp pháp.
• Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán.
• Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án.

Đặc biệt, khách hàng cần lưu ý rằng chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho các tổ chức, cá nhân khác (như công ty môi giới hay sàn giao dịch) ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán thay mình. Mọi giao dịch thông qua ủy quyền không đúng quy định này đều tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu, và người mua sẽ là bên chịu thiệt hại nặng nề nhất khi có tranh chấp phát sinh.

5.2. Cách xử lý khi chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt định mức pháp luật

Trong một số trường hợp, do áp lực về dòng tiền, chủ đầu tư có thể đưa ra các yêu cầu thanh toán vượt quá tỷ lệ 70% hoặc 95% trước khi đủ điều kiện tương ứng. Người mua cần nắm rõ rằng đây là hành vi vi phạm pháp luật và có quyền từ chối thực hiện. Hành vi thu tiền không đúng tiến độ hoặc vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng có thể khiến chủ đầu tư bị phạt tiền từ 400 đến 600 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, và theo các dự thảo mới, mức phạt này có thể tăng lên đến 1 tỷ đồng.

Nếu chủ đầu tư cố tình ép buộc hoặc gây khó dễ, người mua có thể:

• Gửi văn bản chính thức yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
• Liên hệ với Sở Xây dựng địa phương để phản ánh hành vi thu tiền sai quy định.
• Trong trường hợp nghiêm trọng, khách hàng có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu hủy bỏ các điều khoản vi phạm trong hợp đồng và đòi lại phần tiền đã nộp vượt quá quy định kèm theo lãi suất bồi thường

Kết luận

Tóm lại, những quy định mới về thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chính là sự kết tinh của tư duy lập pháp thận trọng và tiến bộ, lấy sự an toàn của người dân làm trung tâm. Việc áp dụng các 'ngưỡng giới hạn' thanh toán nghiêm ngặt đã tạo ra một rào cản kỹ thuật hữu hiệu, buộc các chủ đầu tư phải tập trung nguồn lực để hoàn thiện dự án thay vì dàn trải vốn vào các mục đích khác. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu các tranh chấp tài chính kéo dài mà còn góp phần thanh lọc thị trường, nhường chỗ cho những nhà đầu tư có thực lực tài chính vững mạnh và tầm nhìn dài hạn.

Trong một thị trường đang chuyển mình hướng tới sự chuyên nghiệp, việc tuân thủ triệt để các quy định về thanh toán không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là tiêu chí để xây dựng uy tín thương hiệu. Khi dòng tiền được vận hành một cách minh bạch, có sự giám sát của hệ thống ngân hàng và sự bảo hộ của pháp luật, bất động sản hình thành trong tương lai sẽ thực sự trở thành kênh tích lũy tài sản an toàn và bền vững. Suy cho cùng, một lộ trình thanh toán công bằng và chặt chẽ chính là sợi dây liên kết niềm tin bền vững nhất giữa chủ đầu tư và khách hàng, tạo tiền đề cho một thị trường bất động sản phát triển thực chất, ổn định và nhân văn.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!