Khái niệm nhà ở

Nhà ở là công trình xây dựng mục đích để ở, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau:

  • Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…
  • Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.

Bao gồm:

- nhà ở riêng lẻ: nhà ở xây dựng trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp

- nhà chung cư: nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, phần sở hữu riêng và chung. Có hệ thống hạ tầng sử dụng chung

- nhà ở thương mại: là nhà ở đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường

- nhà ở công vụ: nhà được xây dựng cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ công tác

- nhà ở phục vụ tái định cư: là nhà ở bố trí cho cá hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở

- nhà ở xã hội: có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

>> Xem thêm:  Chuộc lại tài sản là gì ? Có được chuộc lại tài sản đã bán cho người khác không ?

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

tại điều 108 BLDS 2015 quy định:

“Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Mặc dù pháp luật cho phép việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó. Thậm chí khách hàng mua phải căn hộ trên giấy bằng những hình thức huy động vốn trái phép như thỏa thuận/phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn,…

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Bộ luật Dân sự 2015 dẫn chiếu thêm quy định của Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

>> Xem thêm:  Nghĩa vụ dân sự là gì ? Quy định về nghĩa vụ dân sự theo Bộ luật Dân sự hiện hành?

Từ những phân tích trên, ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai

Về điều kiện đưa vào kinh doanh, được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Về hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản trong tương lai được chuyển nhượng:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

>> Xem thêm:  Thuê mua là gì ? Quy định về thuê mua nhà ở xã hội

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Những vi phạm thường gặp khi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

- Nghĩa vụ bàn giao nhà không đúng tiến độ

- Thông tin không minh bạch

- Không bảo đảm chất lượng công trình

Bảo lãnh

- Chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng

- Hợp đồng bảo lãnh phải được lập thành văn bản, thời hạn hợp đồng là cho đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Bên bàn giao phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua (Thông tư 07/2015, sửa đổi năm 2017 quy định về bảo lãnh ngân hàng)

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Thanh toán

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Lợi ích và rủi ro khi kí kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Lợi ích:

- trả tiền nhiều lần

- giá cả thấp hơn công trình đã hình thành, giúp tạo sự linh hoạt cho người mua tiếp cận với việc sử hữu Bất động sản

Rủi ro:

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

- Thời gian lâu, tiến độ chậm và không đảm bảo

- mua nhà trên giấy: rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ

- Chủ đầu tư có những lợi thế về thông tin Bất động sản, đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm và hiểu biết rộng nên thường đưa ra những điểm bất lợi cho khách hàng (ví dụ như: thời gian bàn giao nhà hay chi phí ước tính hoặc giá cả tạm tính)

>> Xem thêm:  Hợp đồng mua bán nhà ở là gì ? Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Ưu điểm và hạn chế khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Trả lời:

Lợi ích:

- trả tiền nhiều lần

- giá cả thấp hơn công trình đã hình thành, giúp tạo sự linh hoạt cho người mua tiếp cận với việc sử hữu Bất động sản

Rủi ro:

- Thời gian lâu, tiến độ chậm và không đảm bảo

- mua nhà trên giấy: rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ

- Chủ đầu tư có những lợi thế về thông tin Bất động sản, đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm và hiểu biết rộng nên thường đưa ra những điểm bất lợi cho khách hàng

Câu hỏi: Những vi phạm thường gặp khi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai?

Trả lời:

- Nghĩa vụ bàn giao nhà không đúng tiến độ

- Thông tin không minh bạch

- Không bảo đảm chất lượng công trình

Câu hỏi: Thông tin về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Trả lời:

- Chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng

- Hợp đồng bảo lãnh phải được lập thành văn bản, thời hạn hợp đồng là cho đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Bên bàn giao phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua (Thông tư 07/2015, sửa đổi năm 2017 quy định về bảo lãnh ngân hàng)