Giao dịch mua bán căn hộ chung cư diễn ra phổ biến và có xu hướng gia tăng ở nước ta hiện nay. Bên cạnh những giao dịch thuận lợi thì cũng có những giao dịch gặp phải rủi ro do mà hậu quả thường thuộc về người mua vì thiếu am hiểu pháp luật. Khi mua căn hộ chung cư, bạn sẽ có rất nhiều vấn đề pháp lý cần lưu ý gồm: Thông tin về chủ đầu tư, dự án đầu tư, điều kiện mở bán căn hộ chung cư, tiến độ thanh toán đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai, thời hạn sở hữu nhà chung cư thương mại, hợp đồng mua bán chung cư, ... . Trong bài viết này chúng tôi sẽ chia sẻ chi tiết về những vấn đề pháp lý bạn cần lưu ý về chủ đầu tư và dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư được đưa vào giao dịch mua bán để bạn có thể chủ động hơn trong khâu kiểm duyệt các thông tin này trước khi xuống tiền để trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư của một dự án mới, tức mua trực tiếp với chủ đầu tư.

1. Cơ sở pháp lý về mua bán căn hộ chung cư

- Luật xây dựng năm 2014

- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

- Luật nhà ở năm 2014

- Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản

2. Lưu ý pháp lý về chủ đầu tư và dự án nhà ở chung cư khi mua chung cư mới

2.1. Lưu ý về chủ đầu tư

Chủ đầu tư xây dựng là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Trong xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư sẽ là người có vốn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dựng dự án chung cư thương mại, chủ đầu tư sẽ là người chịu trách nhiệm về pháp lý, chất lượng thi công và các vấn đề liên quan đến căn hộ chung cư chào bán. Do vậy, điều kiện pháp lý mà chủ đầu tư cần đáp ứng để được kinh doanh nhà ở chung cư là rất quan trọng đối với người mua căn hộ.

Để dự án chung cư được đưa vào kinh doanh thì cần phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý theo quy định của pháp luật, trong đó có điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án đầu tư.

Đối với chủ đầu tư, theo quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP để chủ đầu tư được kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân phải có các điều kiện đó là:

- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản;

- Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sản giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh), thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có, thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm cong lại đang tiếp tục kinh doanh.

Khi chủ đầu tư đăng tải đầy đủ các thông tin trên theo quy định thì sẽ chứng minh tư cách kinh doanh dự án bất động sản cảu chủ đầu tư là hợp pháp theo quy định pháp luật hiện hành.

Như vậy, khi có ý định mua căn hộ chung cư, bạn cần xác minh cẩn thận thông tin về chủ đầu tư, để xem xét về uy tín của đối tượng mà mình sẽ thiết lập giao dịch. Việc xác minh thông tin này có thể được tiến hành qua các kênh đó là:

(i) Vào trang thông tin điện tử của Bộ tài nguyên và môi trường, Tổng cục quản lý đất đai, Sở tài nguyên và môi trường và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện nơi chủ Đầu tư đăng ký trụ sở, Dự án đang được triển khai thực hiện;

- Vào trang web của chính chủ đầu tư để tìm hiểu về các dự án, về giấy phép  về tiến độ;

- Vào trang web của Cục thuế, Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp để kiểm tra thông tin về tình hình hoạt động và nghĩa vụ thuế, tài chính;

Ngoài ra bạn cũng có thể thăm dò thông tin từ người dân xung quanh dự án đang thực hiện để có những thông tin thực tế nhất.

2.2. Điều kiện dự án chung cư được chào bán

Cùng với việc tìm hiểu thông tin pháp lý của chủ đầu tư nhà ở chung cư có đủ điều kiện là chủ thể kinh doanh bất động sản theo quy định hay không bạn cần tìm hiểu thật cẩn trọng các điều kiện chào bán của dự án nhà ở chung cư dự định mua. Cụ thể, bạn cần quan tâm giấy tờ pháp lý của dự án xây dựng chung cư dự định mua gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuê đất và văn bản chấp thuận đầu tư.

Theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Bên cạnh đó tại Điều 147 Luật nhà ở có quy định: "Chủ đầu tư dự án xây dựng được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt dộng tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đôngg huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở."

Đồng thời, trước khi bán các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ dầu tư không bàn giao theo đúng tiến độ đã thỏa thuận. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao đúng tiến độ và bên mua đã yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. 

Từ những căn cứ pháp lý trên thì trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư thì bạn cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Chỉ khi có bản gốc giấy tờ này thì mới chắc chắc việc dự án không đang bị thế chấp. Tiếp đó là Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở; Giấy phép xây dựng dự án nhà ở chung cư dự định mua và Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (thực tế mọi người mua căn hộ chung cư hầu hết là mua căn hộ hình thành trong tương lai nên phải lưu ý kiểm tra văn bản này) và cần yêu cầu phía bên bán cung cấp văn bản thông báo chung cư đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đảm bảo chắc chắn hơn nữa những thông tin pháp lý đã kiểm duyệt phía trên. Và cuối cùng là cần kiểm tra Chứng thư xác nhận bảo lãnh của ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

2.3. Kết luận

Nếu phía chủ đầu tư (người trực tiếp đứng ra giao dịch bán căn hộ chung cư) cho bạn không cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh các điều kiện về chủ đầu tư và dự án chung cư được đưa vào kinh doanh nếu trên thì bạn biết mình nên đưa ra quyết định như thế nào rồi, dù người bán có che lấp những thông tin này bằng những lợi ích về tài chính như giá rẻ hơn thì bạn cũng không được lung lay, vì chỉ khi có những giấy tờ pháp lý đó mới đảm bảo được quyền lợi chính đáng của bạn - người sở hữu căn hộ chung cư sau khi đã đặt bút ký vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Trên đây là chia sẻ của chúng tôi về lưu ý đối về chủ đầu tư và dự án nhà ở chung cư đối với những khách hàng mua chung cư thuộc dự án mới. Nắm được những vấn đề pháp lý căn bản này sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc quyết định xác lập giao dịch mua căn hộ chung cư hay không, giúp bạn loại bỏ được phần nào lúng túng trước lời mời chào của người bán, hạn chế rủi ro pháp lý khi bỏ ra số tiền không hề nhỏ để sở hữu căn hộ chung cư cho riêng mình.

1900.6162

Luật Minh Khuê (tổng hợp và phân tích)