Phần sở hữu chung của nhà chung cư là những phần nào?

1. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là những phần nào?

Tại khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ về phân chia phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của cư dân trong các căn hộ chung cư. Phần sở hữu riêng được xác định là diện tích thuộc sở hữu riêng của mỗi cư dân, bao gồm không gian sử dụng riêng và các trang thiết bị có liên quan. Tuy nhiên, phần sở hữu chung là yếu tố quan trọng khác, bao gồm những thực thể và không gian được chia sẻ và sử dụng bởi toàn bộ cư dân cùng trong tòa nhà chung cư.

Điểm a) trong khoản quy định này nêu rõ rằng phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm "phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng". Điều này ám chỉ đến những không gian chung như hành lang, khu vực tiếp khách, khu vực lễ tân, hoặc bất kỳ không gian nào không được gán cho các cư dân cụ thể mà được sử dụng chung bởi toàn bộ cư dân trong tòa nhà.

Bên cạnh đó, điểm b) của quy định này liệt kê một loạt các yếu tố cấu thành phần sở hữu chung, bao gồm các cơ sở hạ tầng kỹ thuật như hệ thống điện, nước, ga, cũng như các thiết bị an toàn như hệ thống cứu hỏa, hệ thống thoát nước và xử lý rác. Tất cả những yếu tố này không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ cư dân nào mà được quản lý và sử dụng chung nhằm đảm bảo an toàn và tiện ích cho toàn bộ cộng đồng cư dân trong tòa nhà chung cư.

Ngoài ra, điểm c) của quy định này chỉ ra rằng phần sở hữu chung còn bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng liên kết với tòa nhà chung cư. Điều này có thể ám chỉ đến hệ thống điện dự phòng, hệ thống xử lý nước thải hoặc hệ thống điều hòa không khí, những yếu tố này không chỉ phục vụ cho tòa nhà chung cư mà còn cho toàn khu vực cư dân xung quanh.

Cuối cùng, điểm d) của quy định này nêu rõ rằng phần sở hữu chung còn bao gồm các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước. Điều này nhắc đến các khu vườn hoa, công viên, sân chơi cho trẻ em hoặc các khu vực công cộng khác được xây dựng để phục vụ nhu cầu cộng đồng cư dân.

Như vậy, phần sở hữu chung của nhà chung cư không chỉ bao gồm những không gian và cơ sở hạ tầng cần thiết cho sự sống tiện nghi và an toàn mà còn là nền tảng cho sự gắn kết và tương tác giữa cư dân trong cùng một tòa nhà.

2. Quản lí đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp

Theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, khoản 5 của Điều 7 đã đề cập đến việc quản lý phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Quy định này cung cấp hướng dẫn cụ thể về trách nhiệm và phương thức quản lý của các chủ sở hữu nhà chung cư, tuân theo nguyên tắc phân chia hoặc không phân chia riêng biệt phần sở hữu chung giữa các khu vực như khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ, thương mại.

Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ, quy định rõ ràng rằng các chủ sở hữu nhà chung cư phải cùng chịu trách nhiệm quản lý phần này. Điều này có nghĩa là các cư dân sẽ phải hợp tác và đồng lòng trong việc duy trì và quản lý các khu vực chung như hành lang, thang máy, khu vực tiếp khách và các cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Việc quản lý và vận hành phần sở hữu chung này phải tuân thủ theo quy định tại khoản 4 Điều 7 của Thông tư 02/2016/TT-BXD, bao gồm các biện pháp nhằm đảm bảo an toàn, tiện ích và sự thoải mái cho cư dân.

Trong trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ, trách nhiệm quản lý sẽ thuộc về chủ sở hữu khu căn hộ. Điều này đòi hỏi các chủ sở hữu căn hộ phải tự chủ và tự quản lý những khu vực chung tại tòa nhà, bao gồm cả việc đảm bảo an ninh, vệ sinh và bảo dưỡng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại, việc quản lý và vận hành sẽ được giao cho đơn vị quản lý nếu có. Trong trường hợp không có đơn vị quản lý, chính các chủ sở hữu của khu chức năng này sẽ phải đảm nhận trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng và vận hành.

Cuối cùng, đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư cùng chịu trách nhiệm quản lý. Việc này đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa các cư dân để đảm bảo tình trạng an toàn, sạch sẽ và tiện ích cho toàn bộ cộng đồng cư dân.

Như vậy, các quy định này nhằm mục đích tạo ra một môi trường sống và làm việc chất lượng và an toàn cho cư dân trong tòa nhà chung cư. Đồng thời, chúng cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của sự hợp tác và trách nhiệm chung trong việc quản lý và duy trì các không gian và cơ sở hạ tầng chung của tòa nhà

3. Bảo trì phần sở hữu chung thuộc trách nhiệm của ai?

Điều 11 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định rõ ràng về việc bảo trì nhà chung cư, là một phần quan trọng trong việc đảm bảo sự an toàn và tiện nghi cho cư dân sinh sống trong tòa nhà. Quy định này đề cập đến các hoạt động bảo trì cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư và cộng đồng cư dân trong việc duy trì và sửa chữa cơ sở hạ tầng, cũng như các thiết bị chung của tòa nhà.

Đầu tiên, hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm nhiều công việc như kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư. Điều này đảm bảo rằng cơ sở hạ tầng của tòa nhà được duy trì trong tình trạng tốt nhất và an toàn cho cư dân.

Thứ hai, Quy định yêu cầu chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Điều này là một phần không thể thiếu để đảm bảo rằng các công việc bảo trì được thực hiện một cách đầy đủ và kịp thời. Nếu có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác, chủ sở hữu cần chịu trách nhiệm sửa chữa, và nếu không thực hiện sửa chữa, đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư có thể tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này.

Thứ ba, việc bảo trì phần xây dựng và các hệ thống thiết bị phải được thực hiện bởi đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng. Điều này đảm bảo rằng các công việc bảo trì được thực hiện bởi những người có kiến thức chuyên môn và kỹ năng cần thiết để đảm bảo tính hiệu quả và an toàn.

Ngoài ra, Quy chế cũng quy định rằng trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này. Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phải tuân theo kế hoạch bảo trì hàng năm được hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này.

Cuối cùng, việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải tuân thủ các quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này, nhằm đảm bảo tính khách quan và công bằng trong việc thực hiện các hoạt động bảo trì. Điều này làm nổi bật vai trò quan trọng của việc duy trì và bảo trì cơ sở hạ tầng của nhà chung cư, góp phần tạo ra một môi trường sống an toàn và tiện nghi cho cư dân.

Trên đây là toàn bộ thông tin mà chúng tôi đưa ra về vấn đề này, quý khách có thể tham khảo thêm bài viết liên quan cùng chủ đề của Luật Minh Khuê như: Thời hạn, trách nhiệm bảo hành nhà chung cư là bao lâu? Nếu quý khách có nhu cầu cần tư vấn pháp luật liên quan thì hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 19006162 hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng./.