1. Chung cư mini là loại hình nhà ở như thế nào?
Trong xã hội hiện đại ngày nay, đặc biệt là giới trẻ, sự hấp dẫn của cuộc sống ở các thành phố lớn ngày càng tăng. Đây là nơi mà cơ hội nghề nghiệp, cuộc sống xã hội và văn hóa đang phát triển nhanh chóng. Vì vậy, không ngạc nhiên khi người dân cùng với giới trẻ hiện nay đổ về các trung tâm đô thị lớn để tìm kiếm cơ hội mới. Tuy nhiên, hiện tượng này đang dẫn đến một vấn đề quan trọng khác, đó là thu hẹp diện tích đất của các thành phố lớn.
Diện tích đất không tăng lên, nhưng số lượng người dân lại ngày càng gia tăng. Điều này tạo ra một tình trạng khan hiếm chỗ ở đáng lo ngại. Nhằm đảm bảo an sinh chỗ ở cho người dân, đồng thời xúc tiến phát triển của công nghệ và cơ sở hạ tầng, Nhà nước và các doanh nghiệp đã tạo ra các hệ thống tòa nhà cao tầng với nhiều dãy nhà ở khác nhau, được gọi là chung cư.
Ngoài những tòa chung cư thông thường, chúng ta còn có chung cư mini, một loại chung cư đặc biệt. Chung cư mini bao gồm nhiều căn hộ nhỏ được xây dựng trên đất của các chủ đầu tư hoặc các cá nhân. Với diện tích khiêm tốn và giá cả phải chăng, chúng thường phù hợp cho sinh viên, người lao động, và những người có thu nhập trung bình hoặc thấp. Chung cư mini thường có từ 2 tầng trở lên, với mỗi tầng chứa từ 2 căn hộ trở lên. Các căn hộ trong chung cư mini được thiết kế khép kín, bao gồm phòng riêng, nhà vệ sinh, phòng tắm và khu bếp riêng biệt. Điều này cung cấp không gian sống tiện nghi trong diện tích mặt sàn tối thiểu là 30m2. Chung cư mini đóng vai trò quan trọng trong giải quyết vấn đề thiếu hụt chỗ ở và giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của các cộng đồng đang đổ về thành phố lớn.
2. Hoạt động mua bán chung cư mini hiện nay ra sao?
Chung cư mini, với sự kết hợp giữa giải quyết vấn đề chỗ ở và tính khả dụng tài chính, đã trở thành một lựa chọn phổ biến trong thị trường bất động sản, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc mua bán chung cư mini cũng đòi hỏi tuân thủ một số quy định của pháp luật dân sự, nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan.
Theo Khoản 2, Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân hoặc hộ gia đình khi xây dựng hoặc cải tạo nhà ở tại khu vực đô thị phải tuân theo quy định của pháp luật về xây dựng và chịu trách nhiệm về chất lượng công trình. Điều này áp dụng cho cả chung cư mini, bất kể quy mô nhỏ. Mỗi căn hộ trong chung cư mini phải đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích, thiết kế và xây dựng, và phải có phần diện tích thuộc sở hữu riêng cũng như phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, theo quy định của pháp luật. Điều này giúp công dân có quyền sở hữu riêng biệt cho căn hộ của họ, thể hiện qua việc cấp sổ hồng.
Tuy nhiên, một khía cạnh quan trọng cần lưu ý đối với chung cư mini là việc chủ sở hữu không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, và phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Điều này tạo ra một số hạn chế trong việc thực hiện các quyền dân sự liên quan. Người mua căn hộ chung cư mini không thể thực hiện việc chuyển nhượng tài sản một cách hợp pháp, không thể thế chấp để vay vốn từ ngân hàng, và không thể thừa kế căn hộ này như một tài sản thường. Các hạn chế này thể hiện rằng việc mua bán chung cư mini cần phải được thực hiện trong khung quy định của pháp luật và tùy theo thỏa thuận giữa các bên liên quan.
3. Mua chung cư mini: các rủi ro mà ít ai biết
Chính vì hiện tại chưa có quy định cụ thể về chung cư mini, thiếu hành lang pháp lý chặt chẽ đối với loại hình nhà ở này đã tạo ra nhiều khó khăn và rủi ro cho người mua chung cư mini. Dưới đây là một số rủi ro mà ít người biết đến khi mua chung cư mini:
Người mua khó được cấp Giấy chứng nhận
Hiện tại, những quy định về việc quy định chung cư mini vẫn chưa rõ ràng. Nếu ta dựa trên Luật Nhà ở năm 2014, có hai quan điểm đối với loại hình này: Xem chúng là nhà ở riêng lẻ hoặc là một dạng chung cư.
Nếu xem chung cư mini là một dạng chung cư, theo quy định, việc xây dựng chúng đòi hỏi việc xin giấy phép xây dựng và tuân thủ các quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết và quy hoạch đô thị. Thế nhưng, thực tế cho thấy, chung cư mini thường được xây dựng tại những ngõ nhỏ và khu dân cư hiện hữu, và chúng thường không tuân thủ đúng các quy định về quy hoạch và xây dựng. Điều này dẫn đến việc khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận cho những căn hộ trong chung cư mini này.
Nếu chúng ta coi chung cư mini là nhà ở riêng lẻ, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rằng những căn nhà này phải có ít nhất hai tầng trở lên và mỗi tầng phải có ít nhất hai căn hộ, với diện tích sàn tối thiểu cho mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên. Tuy nhiên, thậm chí trong trường hợp này, cũng ít căn hộ chung cư mini đáp ứng đủ các yêu cầu để được cấp sổ riêng lẻ. Điều này thường xảy ra vì chúng được xây dựng tại các vị trí hạn chế về diện tích, không đủ tiêu chuẩn xây dựng, và không tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn như phòng cháy chữa cháy, cùng với việc một số trong số chúng vượt quá số tầng cho phép.
Tóm lại, quy định về chung cư mini vẫn còn đang gây ra nhiều khó khăn. Dù xem chúng là chung cư hay nhà ở riêng lẻ, chúng thường không tuân thủ đúng các quy định về xây dựng, khiến việc cấp sổ riêng lẻ cho từng căn hộ trở nên khó khăn. Điều này dẫn đến tình trạng khách hàng, mặc dù đã trả tiền mua nhà, vẫn khó có được quyền sở hữu đích thực.
Khó mua bán, chuyển nhượng, tặng cho
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đóng một vai trò quan trọng không thể bỏ qua trong mọi giao dịch liên quan đến bất động sản. Thông thường, mỗi tòa chung cư mini chỉ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được giao cho chủ sở hữu của mảnh đất đó. Do đó, nếu người mua căn hộ không thể có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng và Sổ hồng cho căn hộ của họ, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hoặc tặng căn hộ sẽ trở nên phức tạp và có nguy cơ bị xem xét là vô hiệu.
Thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định chủ sở hữu của mảnh đất và tài sản gắn liền với đó. Trong trường hợp chung cư mini, mỗi căn hộ thường chỉ là một phần của toàn bộ tòa nhà và không thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng. Tuy nhiên, Sổ hồng cho căn hộ cung cấp chứng nhận về quyền sở hữu và quyền sử dụng căn hộ cụ thể, bao gồm các điều kiện và quyền của người sở hữu.
Khi người mua căn hộ không có Sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, việc xác định và chứng minh quyền sở hữu trở nên rất khó khăn. Các giao dịch mua bán sẽ đòi hỏi phải dựa vào các hợp đồng và thỏa thuận phụ thuộc, và có thể bị gây ra rắc rối pháp lý và tranh chấp. Do đó, sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Sổ hồng riêng cho căn hộ là một yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Tiềm ẩn rủi ro cháy nổ
Chung cư mini thường xây dựng trong không gian hẹp, xen lẫn với khu dân cư, vì vậy việc đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy thường gặp khó khăn. Điều này làm tăng nguy cơ cháy nổ và đe dọa tính mạng và tài sản của cư dân.
Theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy, như cách sắp xếp điện, bếp, và cách thức bảo quản các vật dễ cháy nổ. Tuy nhiên, việc này thường khó thực hiện trong không gian hẹp của chung cư mini, vì không đảm bảo quy hoạch và vị trí phòng cháy, dễ xảy ra sự cố.
Tóm lại, chung cư mini mang đến nhiều lợi ích về giá trị và tiện nghi, nhưng cũng đem theo nhiều rủi ro và hạn chế do việc thiếu pháp lý cụ thể và quản lý không chặt chẽ. Người mua chung cư mini cần phải tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua, để tránh rơi vào các tình huống pháp lý phức tạp và tiềm ẩn nguy cơ.
Nếu quý khách còn khúc mắc, quy khách liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn. Ngoài ra quý khách có thể xem thêm bài viết: Thủ tục xin giấy phép xây dựng chung cư mini mới nhất?
