Mua đất khi người bán không đứng tên trong sổ đỏ có rủi ro gì?

Luật sư trả lời:

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được rằng, mảnh đất này ban đầu là của mẹ ông A có quyền sử dụng. Tuy nhiên sau khi mẹ ông A mất, các đồng thừa kế - đồng thừa kế chỉ có ông A thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và hiện tại "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A". Tuy nhiên cũng theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì "vợ chồng ông B nói thửa đất này là đất của mẹ ông A đã bán cho vợ chồng ông B (có giấy mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B, sau khi mẹ ông A chết, ông A nhận thừa kế đứng tên và giao giấy chứng nhận đứng tên của mình cho vợ chồng ông B). Vậy thì ở đây bạn cần phải làm rõ cho chúng tôi các vấn đề sau để chúng tôi có thể xác định mảnh đất này bạn nhận chuyển quyền có hợp pháp hay không:

- Hợp đồng mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B được lập từ thời điểm nào?

- Tại sao khi ông A thực hiện hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế vợ chồng ông B không có tranh chấp?

Giả sử mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B năm 2017 bằng giấy tờ viết tay, đối chiếu theo quy định pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý, cụ thể Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng buộc phải công chứng hoặc chứng thực:

"...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã...."

Do đó, nếu như hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện trên thì theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Do đó, ông A sẽ là người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, vậy nên theo quy định của Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ông A mới là người có quyền định đoạt tài sản, mới là người có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn.

"Điều 192. Quyền định đoạt

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản."

Tuy nhiên nếu ông A không thể tự mình định đoạt ông A có thể ủy quyền cho người khác, như ông B để thực hiện quyền này cho mình theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể;

"Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật."

Mọi vướng mắc liên quan vui lòng liên hệ Dịch vụ luật sư tư vấn, thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, gọi số: 1900.6162 để được tư vấn.

Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Về mặt hình thức:

"1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.” (Điều 119 BLDS).

Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình - Điều 123 đến Điều 128 BLDS) thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định bản hợp đồng viết tay nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố.

Trước hết, trong nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng viết tay nêu trên có thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất mà một trong các bên đã đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Bên cạnh đó, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ sử dụng cũ và người được cử ra giao dịch có quy định cụ thể bên mua là một cá nhân đại diện cho nhiều cá nhân cùng góp vốn mua không? Ngoài ra, còn có thể căn cứ vào các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan như giấy giao, nhận tiền giữa các bên góp vốn cho người được cử ra giao dịch...

Nếu nội dung các giấy tờ liên quan đến giao dịch nói trên đã thể hiện rõ việc nhiều người cùng góp vốn nhận (mua) quyền sử dụng đất thì khi tranh chấp xảy ra, các bên góp vốn sẽ có căn cứ để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với phần giá trị đã đóng góp.

Trong trường hợp những giấy tờ nói trên không thể hiện hoặc thể hiện không rõ nội dung cùng góp vốn mua quyền sử dụng đất thì các giấy tờ này vẫn được sử dụng cùng các chứng cứ, tài liệu khác để làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp.

Tóm lại, nếu “hợp đồng xác nhận về việc hùn vốn mua đất” (hợp đồng góp vốn) đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật và thể hiện rõ nội dung cùng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất do một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người góp vốn nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có nhiều khả năng được hoàn trả lại phần giá trị đã góp nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp có thể phát sinh thì giải pháp tốt nhất là tất cả những người góp vốn cần liên hệ Văn phòng công chứng nơi có mảnh đất để lập một văn bản thỏa thuận, trong đó xác định rõ việc 5 người cùng góp vốn nhận (mua) quyền sử dụng đất, mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng chung của cả 5 người, sau đó nộp văn bản thỏa thuận được công chứng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến UBND cấp huyện, quận (nơi có đất) để làm thủ tục đổi lại giấy chứng nhận.

>> Tham khảo: Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu theo quy định mới nhất

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Năm 1993, xã bán đất, nhà bạn đã mua một suất và nộp tiền là 1 triệu đồng. Theo quy định của Luật đất đai 2013 hiện hành quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

=> Như vậy, UBND xã không có thẩm quyền giao đất, hay bán đất mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường.

- Tại thời điểm bạn được giao đất thì Điều 24 luật đất đai cũ (1993) cũng quy định UBND xã, phường chỉ có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp.

Do đó, ở đây bạn không rơi vào các trường hợp được cấp GCNQSD xác định sở hữu như luật đất đai quy định:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; …."

Theo đó những giấy tờ quy định tại điều 100 như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

- Hiện tại gia đình còn lại những giấy tờ gì, nếu như chỉ còn hóa đơn bán đất thì chưa hợp lý, hơn nữa khái niệm đất dịch vụ khá mơ hồ.Tại thời điểm chuyển giao đất chưa được đo đạc, xác nhận hợp pháp, xác định là đất đang trong tranh chấp với một họ khác, do đó để được làm đơn xác định là đất của gia đình bạn là khó khăn và chưa có cơ sở.

=> Giả sử như hiện nay gia đình bạn cấp được một trong những giấy tờ liên quan theo quy định trên, mặc dù đất giao không đúng thẳm quyền tại thời điểm hiện tại nếu muốn xác minh sở hữu cũng phải căn cứ theo Điều 102 luật đất đai xác định đất gia đình sử dụng không tranh chấp với bất cứ ai, phù hợp với quy hoạch.

- Quy định tại Nghị định 43/2014/ NĐ-CP Hướng dẫn luật đất đai như sau:

"Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này."

>> Tham khảo: Quy định mới về mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về việc đặt cọc để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Việc đặt cọc 600 triệu để hổ trợ rút sổ ra và làm công chứng tách thửa là sự thỏa thuận của bạn và bên bán, bạn có thể đồng ý hoặc không. Trường hợp, bạn lo sợ có rủi ro thì bạn có thể làm một bản hợp đồng thỏa thuận nếu bên bán không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì sẽ phải trả lại cho bạn số tiền đã đặt cọc.

Thứ hai, về vấn đề tách thửa

Trường hợp người bán đã rút được Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện tách thửa, còn trong trường hợp không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoạt động tách thửa sẽ không được phép diễn ra. Điều kiện để tách thửa theo quy định của Nghị định 43 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 144. Đất ở tại đô thị

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Như vậy, nếu bạn mua 4x45 m2 đất có được cấp GCNQSD đất hay không thì bạn phải tham khảo thêm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương trong năm tương ứng để đối chiếu.

Trường hợp không đủ điều kiện về mặt diện tích để tách thửa và cấp GCNQSD đất. Tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”

Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn muốn hợp pháp hóa quyền sở hữu phần đất đó bạn có thể xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để đủ phần diện tích đất tối thiểu theo quy định của địa phương.

Thứ ba, về việc công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP: "Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."

Như vậy, nếu có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì dù bạn có lấy được Giấy chứng nhận thì cũng không được công chứng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trả lời:

Công ty luật Minh Khuê tư vấn về mua đất bằng giấy tờ tay, những rủi ro cũng như tính pháp lý khi giao dịch dưới hình thức này:

Bạn muốn làm thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn điều kiện, thủ tục xin cấp sổ đỏ trực tuyến 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng!