Mua đất nông nghiệp rồi dựng nhà cấp 4 có hợp pháp không? Thủ tục để mua đất nông nghiệp?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ pháp lý: Điều 57, 58, 59 Luật đất đai 2013, Điều 69 Nghị định số 43/2014/ND-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Vấn đề này của bạn liên quan đến nội dung mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu bạn không chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn không thể dựng nhà cấp 4 trên thửa đất đó được bởi vì đất này vẫn là đất nông nghiệp trong khi bạn muốn dùng nó để ở. Do đó, ngay cả chủ đất và người giới thiệu cũng không thể giúp bạn dựng nhà được vì nếu dựng thì căn nhà sẽ bị coi là bất hợp pháp và có thể bị dỡ bỏ.

Chúng tôi khuyên bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi rõ mục đích sử dụng đất là để ở. Bạn nên tìm hiểu kĩ thông tin về thửa đất bạn mua có nằm trong diện quy hoạch đất chi tiết hay sử dụng đất chi tiết là đất ở hay không. Về nghĩa vụ tài chính, bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Về thủ tục, theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn phải làm một bộ hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường nơi bạn mua đất. Hồ sơ gồm có:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..

Kết luận: Xác định việc khởi kiện ở đây là không đúng.

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Khi quyết định mua một mảnh đất dù là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp thì điều đầu tiên bạn nên quan tâm đó là điều kiện được bán đất của chủ sở hữu mảnh đất đó (điều kiện đối với bên bán. Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho đất như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy bạn nhận chuyển nhượng đất nhưng mới chỉ có giấy tờ viết tay là chưa tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức. Do đó bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để lấy lại số tiền. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài:1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;..."

Như vậy để mua bán trong trường hợp này thì diện tích đất bạn đang mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người đó phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới được chuyển nhượng cho bạn. Tham khảo bài viết liên quan:Thủ tục mua bán nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất ?

Căn cứ vào điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định :

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Như vậy đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để bảo đảm cho các bên thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong trường hợp bạn nêu thì bên muốn mua đất có đặt cọc cho gia đình bạn một khoản tiền là 30 triệu để thực hiện việc chuyện nhượng quyến sử dụng đất và có hợp đồng đặt cọc, như vậy hình thức hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của bộ luật dân sự, nếu các bên không có thỏa thuận gì thì nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết tức bên mua đất thì sẽ mất số tiền đặt cọc đấy. Như vậy, trong trường hợp này nếu bên kia không muốn mua đất nữa tức từ chối giao kết hợp đồng, bạn sẽ không có nghĩa vụ trả lại số tiền đặt cọc trên mà số tiền đấy sẽ thuộc về bạn.

Nếu trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận là nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì bên nhận đặt cọc sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc hay hoàn trả lại một phần thì khi đấy sẽ căn cứ vào thỏa thuận quy định cụ thể trong hợp đồng đặt cọc để thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê