1. Điều kiện nào để được mua đất nông nghiệp ?

Thưa Luật sư, tôi đang định mua một mảnh đất nông nghiệp (trồng hoa màu), có sổ đỏ cấp từ năm 2003, thời hạn 20 năm. Mảnh gần đại lộ thăng long (cách 30m) tại xã Vân Côn, Hoài Đức, Hà Nội. Mảnh đất này rất nhỏ, chỉ 100m, tôi mua để trồng rau. Tôi không phải là người ở địa phương, và cũng không tham gia sản xuất nông nghiệp.
Vậy tôi có thể mua và sang tên sổ đỏ mảnh đất này không? Nếu có thủ tục cần những giấy tờ gì? Công ty có dịch vụ trọn gói cho tôi không và phí dịch vụ của công ty tính như thế nào?
Chân thành cảm ơn công ty.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Theo pháp luật quy định, để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bạn cần đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 188 và điều 191 Luật đất đai năm 2013, cụ thể là:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.".

Trình tự thủ tục chuyển nhượng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Bạn có thể tham khảo tại đây: Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhà đất

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Mua đất trồng lúa bằng giấy tay có đúng quy định của luật không ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: năm 2015 tôi có mua đất của ông R diện tích là 2 héc ta, tôi đã làm hợp đồng mua bán với ông R và cọc trước số tiền 5 cây vàng, sau đó ông R có giao cho tôi 1,1 héc ta đất cho tôi canh tác được 1 năm nay. Tôi có nhiều lần y/c ông R làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông R không hợp tác.
Vậy Luật Sư cho tôi hỏi giờ mình phải làm thế nào để ông R phải làm thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi theo đúng như trong hợp đồng ?
Rất cám ơn luật sư. Mong nhận được câu trả lời sớm từ luật sư!

Có giấy tay mua đất liệu có làm được sổ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, hình thức bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (kể cả đất nông nghiệp) đều phải là văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Như vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn phải thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng này bằng văn bản, có chữ kí của hai bên và thực hiện việc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Có giấy tay mua đất liệu có làm được sổ ?

Thưa luật sư, Ba mẹ tôi có mảnh đất vườn đã có sổ đỏ rộng 600m. Nay ông bà muốn cho vợ chồng tôi một phần khoảng 200m. Vậy xin luật sư cho biết tôi phải đến cơ quan nào để làm thủ tục và gồm những thủ tục gì. Xin nói thêm là gia đình tôi có năm chị em gái và các chị đã ra ở riêng cả ?
Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư phân tích:

Để làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bạn cần làm các bước sau:

- Bước 1: Ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng/chứng thực hợp đồng trên.

- Bước 2: Làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Đơn đăng ký biến động đất đai

+ CMTND (bản chứng thực của các bên)

+ Sổ hộ khẩu (bản chứng thực của các bên)

+ Giấy tờ chứng minh mối quan hệ cha, mẹ, con

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ

Thưa luật sư, Tôi đang tính mua một mảnh đất 54m2 ở Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương. Mảnh đất này do ông A, mua lại từ tổng công ty Bến Thành, đã có công chứng ngày 30/06/2016. Đất đã có Giấy chứng nhận cấp cho Tổng công ty Bến Thành ngày 31/12/2015. Nay ông A chưa được sang tên, nhưng lại bán cho tôi và nói là bên Bến Thành sẽ làm thủ tục sang tên cho tôi. Xin luật sư cho biết là như vậy có rủi ro nào hay không ạ ?

=> Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Theo đó, nếu như ông A chưa sang tên ông A thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Để giao dịch được công nhận hợp pháp thì bạn có thể làm thủ tục trực tiếp với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được người này ủy quyền.

Thưa luật sư, Nhà em mua của anh A ở quận 12 diện tích đất là 125 m2 , em mua hồi năm 2000 giấy mua bán tay có công chứng của chính quyền , nhưng chưa ra sổ đứng tên do điều kiện kinh tế . Nhưng anh A chủ đất trong giấy tờ mua bán tay chết sau đó chuyển nhượng lại cho con anh A . vậy luật sư cho em hỏi là giờ em muốn qua bộ thì hồ sơ và làm như thế nào ? có phải đóng thuế không ?

=> Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai quy định:

"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Theo đó, nếu như bạn có hợp đồng chuyển nhượng đã được chứng thực thì có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phương thức này nếu các bên không có tranh chấp với nhau.

Thưa luật sư, Trước khi lập gia đình tôi có mua một mảnh đất nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng. Sau khi lập gia đình tôi muốn làm thủ tục chuyển nhượng nhưng chỉ đứng tên của tôi có được không. Có cơ sở pháp lý nào quy định vấn đề này không ạ ?

=> Luật Hôn nhân và gia đình quy định về tài sản riêng như sau:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

Theo đó, tài sản này được hình thành trước hôn nhân nên được coi là tài sản riêng của bạn. Bạn có thể làm thủ tục sang tên một mình bạn nếu đưa ra được chứng cứ chứng minh miếng đất này được bạn giao dịch trước khi kết hôn hoặc nhờ vợ bạn viết giấy cam kết tài sản riêng của bạn.

Xin chào luật sư, năm 2010 tôi có mua một thửa đất của Chị Hà, có bìa đỏ nhưng lại mang tên của Chị Hòa. có Hợp đồng viết tay và có người làm chứng cho việc mua bán của em và Chị Hà.em đã có gọi điện cho chị Hòa làm thủ tục sang tên bìa đỏ cho vợ chồng chúng em thì Bà đòi chi phí quá cao, nên em chưa thực hiện được. Vậy làm thế nào để em không mất tiền mà vẫn làm được thủ tục sang bìa đất.Vì em ở Xuân an - Nghi Xuân - Hà Tĩnh thì có cần bên bán đến văn phòng lăn vân tay không, Vì lúc Chị Hà bán cho em vẫn có Hợp đồng chuyển nhượng và có chữ ký của vợ chồng Bà Hòa trong bìa đỏ rồi.

=> Trong trường hợp này, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, bạn phải thực hiện giao dịch chuyển nhượng với chị Hòa - người sử dụng đất. Nếu chị Hòa không đồng ý thì bạn không thể nhận chuyển nhượng được. Hợp đồng giữa chị Hà và bạn không được pháp luật công nhận, là giao dịch vô hiệu và có hậu quả theo Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Thưa luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi: Bên A mua đất bên B năm 2001. 2 bên đã lập hợp đồ chuyển nhượng nhưng không hợp lệ. Bên A chỉ có Giấy chứng nhận QSD đất và hiện nay Bên B không ở tại địa phương. Vậy thủ tục để Bên A được quyền sử dụng đất thì làm thế nào. Cảm ơn luật sư./.

=> Bạn có thể tham khảo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để biết được thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn quy định về việc mua đất nông nghiệp ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi kiếm được 1 miếng đất với diện tích 68 mét vuông, nhưng khi tôi hỏi chủ của mảnh đất đó thì người ta kêu là đất nông nghiệp chỉ xây được nhà cấp 4 chứ không xây được nhà cao tầng, với hạn sử dụng của mảnh đất đó là tới 2047.
Vậy cho tôi hỏi đất đó xây nhà được như chủ mảnh đất đó nói không ? Và hạn sử dụng như vậy là sao tôi không hiểu được ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: Thành

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Về thời hạn sử dụng của mảnh đất nông nghiệp đến năm 2047.

Đây là vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 về đất sử dụng có thời hạn như sau:

"1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất".

Theo quy định trên, diện tích đất nông nghiệp mà bạn nói đên cho dù được sử dụng dưới hình thức được giao hay được cho thuê thì cũng có thời hạn là 50 năm tính từ thời điểm có quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất có hiệu lực.

Khi người chủ sử dụng đất trả lời bạn là đất này chỉ được sử dụng đến năm 2047 tức là kể từ thời điểm được giao đất hoặc được cho thuê đất, đất này đã sử dụng được 3 năm trong thời hạn sử dụng là 50 năm. Và đến năm 2047 là hết thời hạn 50 năm luật định. Hết thời hạn này, người sử dụng đất nếu có nhu cầu sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có thể được Nhà nước tiếp tục giao đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, hết thời hạn 50 năm này, người sử dụng đất cũng có thể trả lại đất cho Nhà nước.

2. Đất nông nghiệp thì có được xây nhà không.

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là "đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất". Điều đó đồng nghĩa với việc người sử dụng đất được giao, được thuê hay được công nhận quyền sử dụng đất với loại đất được sử dụng vào mục đích nào thì phải sử dụng đúng vào mục đích đó.

Đối với đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp, cụ thể là trồng trọt, chăn nuôi. Thậm chí, trong cùng phạm vi sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp thì giữa các hoạt động như trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm hay làm trang trại chăn nuôi thì cũng phải xin phép hoặc đăng ký với cơ quan nhà nước. Do đó, đất nông nghiệp không thể sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, dù là nhà cấp 4 hay nhà tầng.

Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật đất đai về việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và sẽ bị áp dụng chế tài của nhà nước, đó là bị xử phạt vi phạm hành chính, trong một số trường hợp còn có thể bị thu hồi đất.

Nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì người sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư và phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

5. Mua đất chưa có sổ đỏ có được không ?

Kính gửi luật sư công ty Luật Minh Khuê. Vợ chồng tôi đang có ý định mua một căn nhà căn nhà cấp 4 tại khu tập thể cầu 1, đường PBV - CN 2 - BTL - HN. Đây là mảnh đất trước của công ty cầu I Thăng Long, phân cho gia đình bà TTP từ ngày 12/05/1993. Đất chỉ có quyết định phân của công ty và đóng thuế đầy đủ, đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
Quyết định phân đất là phân cho căn hộ 24m2, công ty giải thể, gia đình bà P vẫn sinh sống tại đó, đóng thuế nhà đất với diện tích là 58m2. Nhà bà P ở đến năm 2013 thì bán lại cho gia đình ông TVT bằng giấy tờ viết tay, ông T sử dụng đến 2016 thì bán lại cho vợ chồng tôi, trên hồ sơ kỹ thuật thửa đất ghi 66m2 đo tháng 01/2015. Vợ chồng tôi rất muốn mua căn nhà đó, nhưng về pháp lý lại khá phức tạp.
Vậy xin luật sư tư vấn giúp,mảnh đất đó có thể làm sổ đỏ được không, nếu làm được diện tích thực tế trên sổ sẽ là bao nhiêu?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Thì đất mà bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSD đất thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng. Để đảm bảo quyền lợi của mình, và đảm bảo giao dịch hợp pháp thì bạn có thể đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ thì thực hiện giao dịch.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

"3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;"

Thì khi bà P xin cấp GCNQSD đất văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm đo lại phần đất mà bà P sử dụng ổn định những năm gần đây rồi cấp. Sau khi bà P được cấp GCNQSD đất bạn có thể thỏa thuân với bà P và ông T về vấn đề này để bà P chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại