1. Vi bằng là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền lập Vi bằng?

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Sau đó, Thừa phát phải gửi Sở Tư Pháp thì vi bằng mới hợp lệ.

Ngoài thừa pháp, về mặt dân sự, thẩm phán hòa giải, các nhân viên công lực, chưởng kế, phụ tá công lý cũng có thể lập vi bằng.[3]

Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Trong các quyền của Thừa phát lại, vi bằng là một công việc tương đối mới và gần giống với hoạt động công chứng, nhưng rộng hơn.

Nếu công chứng chỉ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch... bằng văn bản, thì lập vi bằng là việc Thừa phát lại lập văn bản trong đó ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

2. Mua bán đất bằng vi bằng có được không?

Khi mua bán nhà đất, các bên có thể lập vi bằng hay không? Vi bằng có thể làm căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

"1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật".


Do đó, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại điều 122 Luật nhà ở 2014:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".


Việc đồng sở hữu mảnh đất của bà A nếu như việc mua bán đã được lập thành văn bản (có công chứng) và sau đó được cấp GCNQSDĐ (cho tất cả những đồng sở hữu) sẽ đảm bảo quyền lợi cho tất cả những người sở hữu chung mảnh đất này.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng cách lập vi bằng

Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức năng lập “Vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, các đối tượng đầu nậu bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch,... sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, trong thời gian tới các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến hoạt động của Thừa phát lại để người dân biết các trường hợp Thừa phát lại được lập vi bằng, hiểu rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập, tránh trường hợp do thiếu hiểu biết mà thực hiện “mua bán nhà đất” qua vi bằng có tiềm ẩn rủi ro cao, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý vụ việc và gây thiệt hại lớn đến tài sản của người dân./.

Như vậy, việc lập vi bằng chỉ có tác dụng xác lập sự kiện, tại thời điểm đó giữa 2 bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với nhau, hoàn toàn không phải là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận, và nó chỉ có tác dụng khi hai bên xảy ra tranh chấp về hợp đồng.

4. Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất ?

Kính gửi: tôi muốn được tư vấn trường hợp như sau: Gia đình A còn mẹ già 83 tuổi và 6 người con. Gia đình có 10.000m2 đất ruộng. Tháng 12 có kí hợp đồng mua bán 4.000m2. Và hợp đồng này có sự đồng ý của tất cả gia đình. Và bên mua đã thanh toán tiền đầy đủ và giấy tờ hợp lệ. Nhưng sau đó các con phát hiện mẹ đã bán hết tất cả đất của gia đình nhưng chưa có sự đồng ý của các con. Nhưng trường hợp trước đó là để mẹ có thể bán 4.000m2 nên anh, em đã ký giấy chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho người mẹ. Và bên mua đã có hợp đồng mua bán 10.000m2 đã công chứng nhưng bên mua chưa làm sổ đất. Thì trường hợp này các con có thể kiện để thành đất tranh chấp không? Và người Mẹ đã lớn tuổi thì có quyền sở hữu toàn bộ đất không?

Mong được tư vấn. Cảm ơn.

-Trang Thuy

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì các anh em trong gia đình A đều đã ký vào vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mẹ, do đó người mẹ có toàn bộ quyền để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, các con không còn quyền để khởi kiện tranh chấp nữa. Tuy nhiên, cần xác định lại xem, khi mọi người trong nhà đồng ý kí giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mẹ là ký giấy ủy quyền hay là ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp chỉ là giấy ủy quyền thì có thể kiểm tra lại xem phạm vi giấy ủy quyền có nêu rõ rằng người mẹ chỉ được chuyển nhượng 4000m2 hay không. Nếu có quy định về vấn đề này mà người mẹ bán hết toàn bộ số đất thì các con có quyền khởi kiện giao dịch vô hiệu.

Việc sở hữu đất không bị giới hạn bới độ tuổi, do đó việc người mẹ đã lớn tuổi không có nghĩa là người mẹ không được sở hữu một diện tích đất lớn.

5. Đất tranh chấp cấp giấy chứng nhận như thế nào ?

Chào luật sư! Gia đình chúng tôi đang gặp phải trường hợp này mong luật sư giải đáp giúp. Gia đình tôi có mua lại đất rừng của ông T vào năm 2011, có giấy tờ hợp đồng mua bán và biên lai thu tiền thuế sử dụng đất của ông T với xã. Nay sau thời gian sử dụng tôi muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã gửi đơn lên xã vào nộp tiền lệ phí làm bìa đỏ. Nay gia đình ông T muốn đòi lại đất tôi đang sử dụng. Do đó uỷ ban xã không giải quyết cấp giấy CNQSDĐ cho tôi. Vậy luật sư cho tôi hỏi làm sao để xã cấp GCNQSDĐ cho tôi và quy trình giải quyết tranh chấp đó để được cấp giấy ??? Mong luật sư trả lời giúp tôi, tôi đang rất cần gấp. Cảm ơn luật sư!

-Đặng Minh Thanh

Trả lời:

Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn và ông T đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2011, có hợp đồng mua bán và biên lai thu tiền sử dụng đất của ông T, như vậy bạn thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng. Nếu hợp đồng chỉ là hợp đồng viết tay, không được công chứng hay chứng thực mà 2 bên đã thức hiện được hơn 2/3 nghĩa vụ hợp đồng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực.

Trong trường hợp ông T kiên quyết đòi lại mảnh đất thì gia đình bạn có thể làm đơn gửi lên tòa án yêu cầu ông T chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật quyền sở hữu đối với mảnh đất của gia đình bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Khuê, mọi liên hệ vui lòng gọi đến số 1900.6162 để được hỗ trợ và giải đáp

Bộ phận tư vấn pháp luật về luật đất đai

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

>> Xem thêm:  Những thắc mắc về mảnh đất thuộc quy hoạch ?