Nếu bạn đang tìm hiểu về quy định về thuế khi mua nhà chung cư thì đọc bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn thông tin về các loại thuế phải nộp.

 

1. Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư đã trở thành một dạng nhà ở mới chỉ xuất hiện tại Việt Nam trong khoảng 20-30 năm gần đây. Vì vậy, đối với nhiều người dân Việt Nam, khái niệm về nhà chung cư vẫn còn khá mơ hồ. Để giải đáp câu hỏi này, chúng tôi xin trích dẫn quy định sau đây từ Luật Nhà ở năm 2014:

Theo quy định tại Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được định nghĩa như sau:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có lối đi và cầu thang chung, được chia thành phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích sử dụng chỉ để ở hoặc vừa để ở vừa để kinh doanh.

Chủ sở hữu của một căn hộ chung cư được coi là chủ sở hữu nhà chung cư, còn chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư sẽ có quyền sở hữu riêng.

Nhà chung cư gồm hai phần: Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư và Phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong diện tích khác theo quy định của Luật này.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư, không bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm các thiết bị sử dụng chung cho toàn bộ cư dân nhà chung cư theo quy định của Luật này.

 

2. Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam

Vì nhà chung cư là loại nhà cao tầng, vì vậy có những quy định về thời hạn sử dụng nhằm đảm bảo an toàn khi sử dụng. Để hiểu rõ hơn về các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam, dưới đây là các quy định của chúng tôi:

Theo quy định tại Điều 99 của Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư, theo quy định tại khoản 2 của Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cung cấp nguồn kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Khi nhà chung cư hết hạn sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

  • Trong trường hợp nhà chung cư vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu được phép tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 110 của Luật Nhà ở 2014.
  • Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo cho chủ sở hữu nhà chung cư bằng văn bản; nội dung thông báo này phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cũng như trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
  • Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 của Điều 99 Luật Nhà ở 2014

Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất liên quan đến nhà chung cư theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014 có các quy định như sau:

  • Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu có quyền cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2, Chương VII.
  • Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch đã được duyệt.
  • Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không tuân thủ việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà.
  • Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở năm 2014.
  • Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư, các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó. Trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác, việc xử lý sẽ tuân theo quy định.

 

3. Điều kiện mua nhà chung cư tại Việt Nam

Để mua được căn hộ chung cư tại Việt Nam, nhà chung cư mà bạn đang mua phải đáp ứng một số điều kiện pháp luật. Do đó, khi mua chung cư, bạn cần nghiên cứu kỹ về căn hộ mà bạn mua để đảm bảo rằng nó đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013 về điều kiện mua nhà chung cư tại Việt Nam, các điều kiện sau phải được đáp ứng:

- Người sử dụng đất được phép tặng, thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 của Điều 168 của Luật này.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 trên, người sử dụng đất khi thực hiện việc tặng, thế chấp quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

- Việc tặng, thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định tại khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của khoản này.

 

4. Mua nhà chung cư phải nộp thuế gì?

Khi mua căn hộ chung cư, bạn sẽ phải đối mặt với việc phát sinh một số tiền lớn và một lượng tài sản đáng kể như đất đai và nhà ở, dẫn đến việc phải đóng thuế cho cơ quan thuế có thẩm quyền. Đây là một thông tin quan trọng mà người mua cần chú ý.

Đầu tiên, chúng ta sẽ tìm hiểu về lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP về căn cứ tính lệ phí trước bạ, các yếu tố sau được áp dụng:

  • Căn cứ tính lệ phí trước bạ: đó là cơ sở để tính toán lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP về giá tính lệ phí trước bạ, chúng ta có:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
    • Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất được công bố trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, áp dụng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
    • Trong trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhưng thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, giá đất tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định như sau: 

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất

 Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm khai báo lệ phí trước bạ. Dưới đây là các trường hợp đặc biệt về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước được bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo, là giá bán thực tế do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.
  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua thông qua đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu được ghi trên hóa đơn hoặc chứng từ theo quy định của pháp luật, hoặc là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được quy định theo Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, sửa đổi, bổ sung (nếu có).
  • Trong trường hợp giá nhà, đất trong hợp đồng mua bán nhà hoặc hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất sẽ là giá được ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà.

Tiếp theo, Theo quy định tại Điều 3 của Thông tư 85/2019/TT-BTC về các loại danh mục lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thuộc thẩm quyền, lệ phí cấp bìa sổ đỏ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Công ty Luật Minh Khuê xin gửi tới quý khách hàng những thông tin tư vấn pháp lý hữu ích, nhằm đảm bảo tính pháp lý và nâng cao chất lượng dịch vụ. Chúng tôi rất mong muốn được hỗ trợ quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý phát sinh hoặc đáp ứng các câu hỏi liên quan.

Để tiện lợi và nhanh chóng, quý khách hàng có thể liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến thông qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẽ sẵn lòng giải đáp mọi thắc mắc và cung cấp sự hỗ trợ tận tâm.

Ngoài ra, nếu quý khách hàng muốn gửi yêu cầu chi tiết, xin vui lòng liên hệ qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và giải quyết yêu cầu của quý khách hàng một cách nhanh chóng và chính xác.

Chân thành cảm ơn sự hợp tác và tin tưởng của quý khách hàng đối với Công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi luôn sẵn lòng đồng hành cùng quý khách hàng trong mọi vấn đề pháp lý và mang đến giải pháp tối ưu nhất.