1. Mua nhà khi ngôi nhà đang có tranh chấp ?

Kính chào luật sư, mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Tôi có mua một căn nhà trị giá 855 triệu. Tôi đã làm xong thủ tục sang tên trong bìa đỏ. Nhưng trong hợp đồng mua bán ở văn phòng công chứng tư vấn chỉ ghi 100 triệu, giấy viết tay trước đó vẫn là 855 triệu. Căn nhà tôi mua trước mang tên chính chủ cũ + hộ khẩu. Bìa đỏ được làm lần đầu tên chủ cũ, nguồn gốc đất bố nhượng bán cho con.
Bây giờ anh em nhà chủ cũ đến nói ngôi nhà đó anh em họ đang tranh chấp, họ nói đã gửi đơn đi các nơi trước đó nhiều năm đề nghị không chuyển nhượng căn nhà đó mặc dù họ không có bất cứ chứng cứ nào có liên quan đến ngôi nhà. Họ chỉ kiện chủ cũ làm giả giấy tờ để có bìa đỏ. Luật sư cho tôi xin hỏi liệu gia đình tôi có bị ảnh hưởng gì đến quyền lợi không? Nếu có sẽ như thế nào?
Gia đình tôi rất mong nhận được hồi âm của luật sư, xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Vì bạn đã có giấy viết tay về việc mua căn nhà trị giá 855 triệu. bây giờ nếu anh em nhà kia không có giấy tờ chứng minh rằng ngôi nhà đã bị tranh chấp trước đó thì bạn có thể đi công chứng và hợp đồng mua bán nhà của bạn hoàn toàn hợp lệ.

Nếu anh em nhà kia có giấy tờ đầy đủ chứng minh về việc chủ cũ làm giả giấy tờ để có bìa đỏ thì bạn có thể khởi kiện cơ quan hành chính vì đã không kiểm tra kĩ mảnh đất này trước khi công chứng. Căn cứ Điều 204 - Luật đất đai 2013 quy định về Giải quyết khiếu nai, khiếu kiện về đất đai:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Lúc này hợp đồng mua bán nhà ở của bạn sẽ vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bạn phải giao lại nhà và bên bán nhà trả lại cho bạn 855 triệu cùng những tổn thất có liên quan căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

2. Làm thế nào để giữ được đất khi xảy ra tranh chấp về đất đai ?

Chào luật sư, Hiện nay tôi muốn mua một mảnh đất nhưng mảnh đất đó vốn không vuông nên chủ cũ đã mua những mảnh đất nhỏ (khoảng 20 mét vuông) bên cạnh để cho đất vuông.

Tôi muốn hỏi nếu sau này có xẩy ra tranh chấp với các hộ liền kề thì những mảnh đất tôi mua thêm có bị mất không? Trân trọng cảm ơn.

Trân trọng cảm ơn.

Làm thế nào để giữ được đất khi xảy ra tranh chấp về đất đai ?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 100, Luật đất đai 2013:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi các mảnh đất nhỏ mà chủ cũ đã mua bạn không nói rõ những mảnh đất nhỏ được mua thêm đó đã làm thủ tục sang tến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nên có 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1:

Sau khi mua thêm các mảnh đất nhỏ để cho đất được vuông hơn người chủ cũ đã làm các thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các mảnh đất nhỏ đó thì khi chuyển nhượng cho bạn người bán đất chỉ cần làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau này nếu xảy ra tranh chấp bạn sẽ không bị mất đất.

Trường hợp 2:

Sau khi mua thêm các mảnh đất nhỏ để cho đất được vuông hơn người chủ cũ vẫn chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng lại cho bạn thì khi tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn chỉ được đứng tên trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán cho bạn. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, những mảnh đất nhỏ mua thêm ở xung quanh khó có thể giữ được vì bạn chưa được đứng tên trên các mảnh đất nhỏ đó.

Tuy nhiên, việc tranh chấp xảy ra sẽ phụ thuộc vào những tài liệu, giấy tờ bạn cung cấp chứng minh quyền sử dụng của mình. Tình tiết cụ thể khi giải quyết chứ chưa thể đưa ra suy đoán mất hay không mất ngay được.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai ?

Thưa luật sư! Trường hợp tranh chấp đất đai VP luật sư cho hỏi: Ở xã tôi hiện nay có sự tranh chấp đất đai như sau: Bố của ông P trước đây có khai hoang đất đồi để trồng trọt sau đó bỏ hoang, sau một thời gian thì có ông K sử dụng mảnh đất đồi đó trồng trọt. Sau rồi cũng bỏ hoang, cho đến khi bà T đến làm và trồng trọt mảnh đất này được hơn 10 năm nay, thì thời gian gần đây ông P lại gây khó khăn cho rằng mảnh đất bà T đang khai thác là đất của Bố ông P nên ông đòi lấy lại, tất cả hoa màu bà T trồng trọt trên mảnh đất đó đều bị ông P phá hoại hết.
Trước khi có sự tranh chấp trên xảy ra thì mảnh đất đó từ trước đến nay chưa ai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ? Vậy kính mong VP luật sư hướng dẫn cách giải quyết cho tôi ?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

TH1: Có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Như vậy cần xem xét người đang đòi đất có phải là người đang sử dụng đất không, sử dụng có ổn định hay không và việc đòi đất có giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền sử dụng không nếu có giấy tờ thì việc cấp giấy chứng nhận cho người đó.

TH2: Không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

Căn cứ Điều 101 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Căn cứ Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Như vậy, cần xác định thời điểm sử dụng đất ổn định thông qua giấy tờ nêu tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và việc sử dụng đất hiện nay do ai sử dụng để có cơ sở khẳng định việc cấp giấy chứng nhận thuộc về ai. Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn giải quyết tranh chấp thu hồi đất và cưỡng chế thu hồi đất ?

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Trình tự, thủ tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai

Thưa luật sư, xin hỏi: Có những dạng tranh chấp đất đai nào? - Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải? - Trình tự, thủ tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai được tiến hành như thế nào theo quy định hiện hành ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

1. Các dạng tranh chấp đất đai

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

- Tranh chấp quyền sử dụng đât: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ li hôn, thừa kế, tặng cho… (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)

- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…

- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

2. Trình tự, thủ tục tiến hành giải quyết khi có tranh chấp về đất đai

Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự: Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Bố mẹ nhà tôi có 1 miếng đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do điều kiện kinh tế nên nhà tôi có tách ra bán cho người khác 1 nửa phía trước, còn nhà tôi ở một nửa phía sau (vì đất có 2 mặt tiền). Sau khi làm thủ tục tách sổ cho họ, họ xin nhà tôi cho họ mượn lối đi là 2m ngang x dài 16m ở phía sát ranh giới giữa 2 nhà để họ làm lối đi cho gia súc ra vào, bố mẹ tôi đã đồng ý.

Sau 1 thời gian, họ tiến hành xây tường rào bao phủ cả phần đất 2m nhà tôi cho mượn làm lối đi ấy, thấy vậy nên bố mẹ tôi đã quyết định lấy lại phần đất ấy vì thấy họ có dấu hiệu muốn tranh chấp. Sau khi tiến hành thương lương thì họ xin nhà tôi bán lại cho họ phần đất đó (ngang 2m, dài 16m). Vì tình làng xóm với lại không muốn làm khó cho họ nên bố mẹ tôi đồng ý bán lại cho họ với giá 20 triệu, khi bán thì 2 bên không ra làm thủ tục công chứng vì họ cũng không có yêu cầu mà 2 bên chỉ có viết giấy mua bán tay mà không qua công chứng. Sau đó nhà tôi có mời địa chính của xã lên để đo đạc và làm thủ tục tách thửa bán 2m cho họ. Địa chính cũng đo từ phần ranh giới cũ sang 2m x 16m (phần lối đi mà họ xin) trước mặt nhà tôi và nhà họ. Đến khi 2 bên nhận sổ mới thì phát hiện là phần đất nhà tôi bị tách bán cho họ là 4m ngang x dài 16m chứ không phải là 2mx16m như thỏa thuận. Bố tôi đã gặp trực tiếp bên Địa chính để hỏi sư việc thì được địa chính giải đáp là họ (bên mua) sau khi đo đạc xong họ đã xuống xã gặp địa chính nói là họ mua thêm 2mx ngang 16m, còn phần đường đi 2m là nhà tôi cho họ nên địa chính dựa vào đó để tách thửa chứ không hề biết là nhà tôi chỉ bán phần đường đi. Bố tôi đã làm đơn khiếu nại gửi lên xã để yêu cầu giải quyết, phía xã cũng đã gọi điện yêu cầu họ (bên mua) trình diện để giải quyết, họ đồng ý nhưng đã 2 lần họ không xuống gặp để hòa giải.

Vậy tôi xin hỏi trong trường hợp này bên địa chính làm vậy là đúng hay sai? Gia đình tôi cần phải làm gì để lấy lại phần đất của nhà mình? Trong trường hợp mời nhiều lần mà bên mua vẫn bất hợp tác thì gia đình tôi cần làm gi?

Xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.N.L

Tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Về việc làm của cán bộ địa chính xã.

Khi thực hiện thủ tục tách thửa thì việc đo đạc địa chính là bắt buộc, và khi tiến hành đo đạc địa chính thì điều kiện bắt buộc đó là phải có mặt đầy đủ cả 2 bên: bên bán và bên mua, cán bộ địa chính có trách nhiệm đo đúng diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi đo đạc xong, cán bộ địa chính phải có biên bản đo đạc địa chính và có chữ ký của các bên, sau đó mới là thủ tục gửi số liệu địa chính đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cơ quan thuế.

Việc cán bộ địa chính không xác thực thông tin chuyển nhượng thêm 2m giữa gia đình bạn và gia đình bên kia đã ghi vào biên bản đo đạc địa chính và gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật.

Về việc này, gia đình bạn có quyền khiếu nại hành vi hành chính này của cán bộ địa chính xã.

2. Về việc mời bên mua lên để giải quyết nhiều lần nhưng bên mua không lên, bạn có thể đề nghị UBND xã/phường/thị trấn lập biên bản hòa giải không thành để thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Để lấy lại phần đất, gia đình bạn có thể khởi kiện bên mua để đòi lại đất. Bởi, chính bên mua có hành vi gian dối trước cán bộ địa chính về việc nói rằng gia đình bạn đã bán cho bên này thêm 2m2 đất nữa để con đường đi vào đất nhà này là 4x16. Việc đó đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn, nên gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện.

Điều 161 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về quyền khởi kiện như sau:

Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Bạn không nói về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được công chứng hay không, nhưng đối với phần hợp đồng chuyển nhượng diện tích 2x16 chỉ được viết tay mà không được công chứng hay chứng thực nên phần hợp đồng được thiết lập sau này sẽ không được pháp luật công nhận. Khi gia đình bạn khởi kiện đòi lại đất thì Tòa án sẽ dựa trên quy định của pháp luật đất đai về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định hợp đồng này vi phạm về hình thức của hợp đồng. Bởi khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Gia đình bạn là bên bán và bên mua có quyền lựa chọn một trong hai việc làm sau:

- Một là, cùng với bên mua công chứng/chứng thực hợp đồng đúng với ý chí của mình. Hợp đồng được tiếp tục thực hiện theo đúng với quy định của pháp luật và ý chí của các bên.

- Hai là, không ra công chứng/chứng thực hợp đồng. Dẫn đến hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này diện tích 2x16 được trả lại cho gia đình bạn, đồng thời gia đình bạn cũng phải trả lại số tiền tương ứng với diện tích 2x16 đã nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất