1. Tư vấn giải quyết tranh chấp thu hồi đất và cưỡng chế thu hồi đất ?

Thưa luật sư, Tôi có một tình huống liên quan đến lĩnh vực đất đai mong nhận được tư vấn của công ty. Rất mong công ty có thể giúp tôi giải đáp thắc mắc trong thời gian ngắn nhất có thể. Tôi xin chân thành cảm ơn hộ gia đình ông A năm 1989 được UBND huyện cấp đất ở, diện tích là 200m2 sát đường quốc lộ.

Việc giao đất tại thực địa do UBND xã thực hiện nhưng không có giấy tờ thể hiện mốc giới cách mép đường là bao nhiêu. Hiện nay đo tới sát mép đường vẫn là 200m2. Năm 2008 UBND huyện thu hồi 30m2 đê mở rộng đường nhưng không bồi thường, không có quyết định thu hồi đất vì cho rằng phần đất bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn giao thông. Hộ ông A không đồng ý và không thực hiện yêu cầu trả đất cho hội đồng GPMB. UBND huyện đã tổ chức cưỡng chế ( không có quyết định cưỡng chế. Hỏi:

1. UBND huyện có cách hành vi hành chính nào khi thực thi nhiệm vụ thu hồi đất trái pháp luật?

2. Hộ ông A không được bồi thường đúng hay sai? Vì sao?

3. Việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện đúng hay sai? Vì sao? Quy định tại văn bản nào?

4. Ông a có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định tại các văn bản pháp luật nào?

Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính thưa Quý khách hàng, Công ty TNHH Luật Minh Khuê đã nhận được yêu cầu của Quý khách. Vấn đề của Quý khách chúng tôi xin giải đáp như sau:

1. Theo dữ liệu bạn cung cấp thì đất bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn giao thông. Do đó khi tiến hành thu hồi UBND huyện phải ra quyết định thu hồi đất. Vì vậy trường hợp này UBND huyện đã không ra quyết định thu hồi đất do đó sai về trình tự thủ tục theo quy định tại điểm c khoản 4 điều 56 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:

c) Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất."

2. Do đó khi đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013 thì gia đình ông A sẽ được bồi thường.

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

3. Khi tiến hành thu hồi đất mà bên bị thu hồi không hợp tác sẽ tiến hành cưỡng chế, vì vậy trong trường hợp này không có quyết định thu hồi do đó không có căn cứ tiến hành cưỡng chế. Do đó ông A có quyền khiếu nại về hành vi hoặc khởi kiện.

"Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản."

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất xử lý thế nào ?

Mua bán hợp pháp, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhưng vẫn bị TAND Hai Bà Trưng tước quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vì cho rằng “không chứng minh được nguồn gốc số tiền mua nhà”, trong khi đó người được công nhận chỉ là người được ủy quyền thanh toán tiền mua nhà đất. Tòa án đã “phớt lờ” nhiều chứng cứ được đưa ra…?

Công nhận quyền sở hữu cho người được ủy quyền

Theo đơn gửi ĐS &PL, vợ chồng bà Nguyễn Thị Mỹ Lệ và ông Trần Thiện Cường cho biết: ngôi nhà và quyền sử dụng đất tại số 100 Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội do vợ chồng bà mua của gia đình bà Đào Thị Duyệt. Hợp đồng mua bán được lập ngày 24.4.1995 tại Phòng công chứng nhà nước số 1 Hà Nội. Sau khi mua nhà và quyền sử dụng đất, vợ chồng bà đã cho ông Nguyễn Văn Điền, Giám đốc Công ty TNHH Long Sơn mượn sử dụng.

Năm 2001, vợ chồng bà Nguyễn Thị Mỹ Lệ đã được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 185, 1m2 và quyền sở hữu nhà tại số 100 Đại Cồ Việt. Năm 2006, do có nhu cầu sử dụng nhà nên vợ chồng bà Mỹ Lệ đã yêu cầu ông Nguyễn Văn Điền trả lại nhà. Tuy nhiên, ông Điền không trả nhà mà cho rằng, căn nhà và đất này là của ông vì chính ông mới là người trả tiền mua nhà. Trong đơn phản tố đối với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Mỹ Lệ, ông Điền khẳng định, ngôi nhà này ông Điền mới là chủ thực sự, vợ chồng bà Mỹ Lệ chỉ là người được ông Điền nhờ đứng tên. ông Điền viện dẫn một số “nhân chứng, vật chứng” là người môi giới mua bán đất, biên lai trả tiền…

Vợ chồng bà Nguyễn Thị Mỹ Lệ cũng đưa ra các bằng chứng chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đó là: Hợp đồng mua bán nhà lập tại phòng công chứng. Bên cạnh đó, vợ chồng bà Mỹ Lệ còn có các giấy tờ liên quan khác thể hiện việc quản lý, sử dụng và làm nghĩa vụ của chủ sử dụng đất từ năm 1995, như tờ khai hợp thức nhà đất; đăng ký quyền sử dụng đất và văn bản xác nhận việc sử dụng đất không có tranh chấp của các chủ sử dụng liền kề. Đặc biệt, việc mua bán căn nhà này đã bắt đầu từ năm 1993. Chính ông Cường, chồng bà Lệ đã ký hợp đồng dịch vụ với Công ty kinh doanh và xây dựng nhà để công ty này đứng ra lo thủ tục mua bán. Trong suốt quá trình giao dịch, chỉ có một nội dung liên quan đến ông Điền. Đó là việc ông Cường viết giấy ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Điền đứng ra thanh toán.

Trong quá trình xác minh, TAND quận Hai Bà Trưng cũng đã thẩm tra các tài liệu, chứng cứ, xác định việc mua bán giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị Mỹ Lệ với bà Đào Thị Duyệt là hợp pháp. Song, TAND quận Hai Bà Trưng cho rằng, vợ chồng bà Mỹ Lệ không chứng minh được nguồn tiền mua nhà đất. Người đứng ra trả tiền mua nhà đất là ông Nguyễn Văn Điền. Vì vậy, ông Nguyễn Văn Điền mới thực sự là chủ của tài sản này. Tòa cho rằng, vợ chồng bà Lệ chỉ “đứng tên” thay ông Nguyễn Văn Điền.

.Tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Một bản án thiếu thuyết phục

Có thể nói quyết định của TAND quận Hai Bà Trưng là thiếu thuyết phục, không dựa trên việc xét một cách toàn diện các chứng cứ vì hiện không có một tài liệu, chứng cứ nào cho thấy có việc “nhờ đứng tên” như ông Điền khai. Đây chỉ là lời khai đơn phương của đương sự. Thế nhưng, TAND quận Hai Bà Trưng lại cho rằng việc “nhờ đứng tên” đó là có thật.

Bên cạnh đó, TAND quận Hai Bà Trưng cho rằng, trong quá trình mua bán, ông Nguyễn Văn Điền là người ký hợp đồng dịch vụ môi giới mua bán nhà với ông Lê Văn Hợp. Từ đó, Tòa phán quyết, ông Điền mới là chủ nhà thực sự chứ không phải là vợ chồng bà Mỹ Lệ, những người đang sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, về chứng cứ này, TAND quận Hai Bà Trưng đã “hiểu không hết ý” của ông Lê Văn Hợp. Trong văn bản lập ngày 18.3.2008, gửi TAND quận Hai Bà Trưng, ông Lê Văn Hợp khẳng định: theo đề nghị của ông Điền, công ty của ông Hợp đã ký hợp đồng dịch vụ môi giới mua nhà với ông Cường. Căn cứ vào ủy quyền của ông Cường cho ông Điền thanh toán tiền mua bán, ông Hợp đã nhận tiền từ ông Điền để thanh toán cho bên bán. Điều này là phù hợp với mong muốn của ông Cường và ông Điền.

Theo quy định của pháp luật, việc chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất phải dựa vào các tài liệu, chứng cứ, như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán hoặc giao dịch dân sự khác về chuyển quyền sở hữu nhà, sử dụng đất… Không có quy định nào về việc, người được ủy quyền đứng ra thanh toán lại trở thành chủ sở hữu nhà. Việc tòa căn cứ vào nguồn các phiếu chi, giấy biên nhận tiền khi thanh toán để công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với ông Nguyễn Văn Điền là mang tính suy diễn chủ quan. Số tiền thanh toán khi mua nhà cũng đang là vấn đề tranh cãi. ông Điền cho rằng đó là tiền của cá nhân ông bỏ ra. Phía nguyên đơn, vợ chồng bà Lệ cho rằng, đó là lợi nhuận của công ty mà vợ chồng bà Mỹ Lệ và ông Điền đã cùng kinh doanh chung (?). Đến nay, số tiền mua nhà là tiền riêng của ông Điền hay lợi nhuận từ việc kinh doanh chung cũng không được Tòa làm rõ.

Bức xúc trước phán quyết của TAND quận Hai Bà Trưng, vợ chồng bà Nguyễn Thị Mỹ Lệ đã làm đơn kháng cáo lên Tòa án cấp trên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tranh chấp diện tích đất liền kề xử lý thế nào ?

Thưa Luật sư, gia đình tôi ở Bến Tre hiện xảy ra tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm. Cụ thế là gia đình tôi có hai miếng đất hai bên, kẹp giữa một miếng của hàng xóm. Một miếng gia đình tôi xây dựng nhà ở cách nay trên 50 năm và chỉ có cơi nới xây dựng theo chiều dài miếng đất chứ không có công trình cơi nới theo chiều ngang. Một miếng khác phía bên kia nhà hàng xóm thì là phần đất mồ mả ông bà tôi đã chôn cất cách nay cũng trên 50 năm.
Thời điểm mấy năm trước, xã tổ chức cắm ranh xác nhận lại ranh giới để cấp lại sổ. Ban đầu người hàng xóm ở giữa hai miếng đất nhà tôi không chịu thỏa thuận vì họ nói đất của họ bị thiếu diện tích so với giấy tờ trước kia họ có (mặc dù theo đo đạc mới thì diện tích đất của nhà tôi cũng bị thiếu, không đúng so với giấy tờ cũ). Qua nhiều lần hòa giải dưới xã thì hai bên đi đến thống nhất chung và tiến hành cắm ranh theo chỉ đạo của cấp xã. Sau khi cắm ranh xong, có biên bản, có kí tên xác nhận của hai bên, thì bên hàng xóm phát hiện bên phía giáp ranh với phần mộ ông bà nhà tôi còn hẹp hơn so với mong muốn của họ (phần giáp ranh với phần mộ là đường đi của nhà hàng xóm). Thực ra, mấy chục năm nay họ lấn sang phần đất mồ mả ông bà nhà tôi làm đường đi nhưng cha tôi nghĩ hàng xóm láng giềng vả lại chỗ đó mình cũng không làm gì ngoài chôn cất nên cũng không ý kiến gì. Họ tự động nhổ cọc ranh giới cả hai bên ranh giới và đưa ra yêu cầu mới là gia đình nhà tôi phải cho họ đo sang hai bên ranh mỗi bên 0.5m kéo dài xuất hai bên với lý do đất nhà anh ta bị thiếu. Gia đình tôi không đồng ý và được xã hòa nhiều lần, giải thích là yêu cầu của anh ta không hợp lý.
Anh ta thuê luật sư khởi kiện ra tòa cấp huyện. Xin hỏi, trong trường hợp này anh ta khởi kiện ai? Phần đất đã cắm ranh và có chữ kí thỏa thuận của anh ta thì xã có cấp chứng nhận mới cho gia đình tôi không? Khi ra tòa gia đình tôi cần chuẩn bị những giấy tờ bằng chứng gì?
Xin cảm ơn.

Tranh chấp diện tích đất liền kề xử lý thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn cung cấp thông tin thì giữa gia đình bạn và nhà hàng xóm đang có tranh chấp. Nhà hàng xóm muốn gia đình bạn cho họ đo sang hai bên ranh đất đang thuộc quyển sử dụng của nhà bạn mỗi bên 0.5m kéo dài nhưng gia đình bạn không đồng ý và đã được Ủy ban nhân dân xã hòa giải nhiều lần nhưng không thành và Ủy ban nhân dân có giải thích yêu cầu của nhà hàng xóm là sai nên họ đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện. Như vậy, tình huống chưa rõ ràng nên họ có thể khởi kiện gia đình bạn để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai hoặc khởi kiện cán bộ địa chính xã vì đã cắm ranh giới đất không phù hợp với quy định của pháp luật hoặc hòa giải không đáp ứng được quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khả năng họ khởi kiện gia đình bạn là tương đối cao.

Phần đất đã cắm ranh tuy đã có chữ ký của nhà hàng xóm nhưng hiện tại, họ đang tranh chấp với gia đình bạn và có khởi kiện ra tòa nên đất bị coi là đất có tranh chấp và sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào thời điểm này.

Về giấy tờ, hồ sơ cần chuẩn bị: Khoản 2 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

"Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải thể hiện bằng văn bản và phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho sự phản đối đó.".

Nhà hàng xóm yêu cầu gia đình bạn phải cho họ đo sang hai bên ranh mỗi bên 0.5m với lý do đất nhà anh ta bị thiếu, như vậy, nhà hàng xóm muốn đòi quyền sử dụng đối với 0.5m đất hai bên này. Như vậy, khi ra tòa, muốn chứng minh quyền sử dụng đất của nhà bạn đối với diện tích đất trên và không cho nhà hàng xóm được quyền sử dụng diện tích đất đó thì gia đình bạn phải chứng minh được quyền sử dụng đất của mình đối với diện tích đó. Gia đình bạn cần chuẩn bị các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn với diện tích đất đó; giấy tờ chứng minh việc gia đình bạn đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất đó; biên bản hòa giải thành và có xác nhận của hai bên trong lần Ủy ban nhân xã tổ chức cắm ranh.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất ?

Hơn năm năm trước, bà H. (huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) mua một mảnh đất của vợ chồng ông C. với giá 350 triệu đồng. Hai bên thống nhất, bà H. đặt cọc trên 200 triệu đồng, sẽ thanh toán hết khi đã nhận được giấy tờ đất. Bên bán sẽ đền cọc gấp đôi nếu vi phạm thỏa thuận…

TAND cùng VKSND tỉnh và Ban Pháp chế HĐND tỉnh Đồng Nai cùng thống nhất phải kiến nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm vì bản án tuyên sai.

Tòa không cho phạt cọc

Theo bà H., một thời gian sau, vợ chồng ông C. không chịu thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết nên bà kiện đòi tiếp tục hợp đồng, nếu không thì phải bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường…

Phía ông C. giải thích, số tiền trên 200 triệu đồng trên là ông mượn bà này chứ không phải là tiền mua bán đất. Tuy nhiên, hai bên lại thể hiện bằng hợp đồng mua bán. Khi đến hạn, vợ chồng ông nhiều lần gọi bà H. đến để trả nợ nhưng bà không tới lấy tiền mà kiện ông ra tòa. Do đó, vợ chồng ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.

Xử sơ thẩm đầu năm 2006, TAND huyện Nhơn Trạch đã bác khai nại của bên bán vì không có chứng cứ chứng minh việc mượn tiền. Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H., buộc bên bán phải trả cho bà gần 3 tỉ đồng (giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử) vì không tiếp tục hợp đồng. Tòa nhận định bà H. đã giao trên 200 triệu đồng cho bên bán, chiếm hơn 3/4 giá trị hợp đồng chuyển nhượng đất. Điều này cho thấy khoản tiền trên mang ý nghĩa ở giai đoạn thanh toán hợp đồng chứ không phải là khoản tiền đặt cọc. Do đó, không thể cho rằng đây là tiền cọc để xử lý bồi thường gấp đôi như đôi bên đã thỏa thuận…

Xử phúc thẩm sau đó, TAND tỉnh Đồng Nai cũng giữ nguyên quan điểm trên của bản án sơ thẩm.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Án tuyên sai

Ngay sau đó, ông C. làm đơn khiếu nại nhiều nơi vì cho rằng các bản án xử không đúng. Cuối năm 2006, TAND Tối cao có công văn trả lời ông, nhận định bản án của cấp sơ thẩm và phúc thẩm là có căn cứ pháp luật. Vẫn không đồng ý, ông lại khiếu nại đến nhiều cơ quan tại địa phương.

Tháng 8-2009, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai có văn bản gửi VKSND Tối cao, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giám sát bản án này. Theo đoàn, nhận được khiếu nại của ông C., cơ quan này đã cùng chánh án TAND tỉnh, phó viện trưởng VKSND tỉnh, trưởng Ban Pháp chế HĐND tỉnh ngồi lại “mổ xẻ” các bản án. Sau đó, các bên thống nhất, phải kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét lại bản án trên vì có sai lầm khi áp dụng luật. Bởi trong bản hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận ghi rõ bên mua có đặt cọc cho bên bán hơn 200 triệu đồng. Việc đặt cọc này do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội… Bản án sơ, phúc thẩm nhận định hơn 200 triệu đồng đó không phải tiền đặt cọc là không có căn cứ pháp luật…

Dù các cơ quan địa phương đã có kiến nghị gần một năm nay nhưng ông C. cho biết vẫn chưa thấy sự phản hồi nào từ TAND Tối cao, VKSND Tối cao. Ông lại liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thì được biết các cơ quan này sẽ tiếp tục kiến nghị…

Vi phạm nguyên tắc tự thỏa thuận

Cùng với văn bản kiến nghị nêu trên của Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai, cuối năm 2009, VKSND tỉnh cũng có công văn gửi VKSND Tối cao đề nghị kháng nghị bản án trên theo thủ tục giám đốc thẩm… Ngoài những căn cứ mà Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh nêu, VKSND tỉnh còn cho rằng theo Nghị quyết 01 ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, “Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ để đảm bảo cho giao kết hợp đồng hoặc chỉ đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết vừa đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, hoặc không được thực hiện, hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc…”. VKSND tỉnh khẳng định hợp đồng của hai bên có thể hiện số tiền cọc trên nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng. Khi bên bán vi phạm thì bị phạt cọc như hai bên thỏa thuận. Bản án của tòa tuyên bồi thường giá trị đất đã không đảm bảo được nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của đương sự theo quy định của luật.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai ?

Tóm tắt tình huống: Vợ chồng Ông N, bà Nh có quyền sử dụng 7930 m2 đất gồm 4 thửa số 36 tờ bản đồ số 28 và thửa số 91, 94, 95 tờ bản đồ 32 Xã TH, Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai.

21/7/2007: Ông N , bà Nh và bà Ng thỏa thuận chuyển nhượng 7.344 m2 gồm 3 thửa 91, 94, 95 tờ bản đồ số 32 với giá là 30 triệu/1.000m2. Bà Ng đã đưa trước 41 triệu. Bà Ng đã mượn giấy nhận QSD đất; chứng minh thư nhân; sổ hộ khẩu của vợ chồng Ông N và bà NH để sang tên.

23/11/2007: Ông N ký vào giấy bán đất cho bà Ng nhưng bà Ng không tiếp tục thực hiện hợp đồng nên xảy ra tranh chấp.

10/3/2008: Ông N làm đơn gửi đến TAND huyện Long Thành

9/4/2008: TAND huyện Long Thành đã thụ lý đơn của Ông N

23/09/2010: TAND huyện Long Thành đưa vụ án ra xét xử. Bản án sơ thẩm số 234 quyết định: Bà Ng có trách nhiệm giao trả tiếp số tiền chuyển nhượng đất là 309 triệu. Sau làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Bà Ng có trách nhiệm trả lại cho Ông N và bà Nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông vì còn có thửa số 36 tờ bản đồ 28 không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng đất.

3/10/2008: Ông Huỳnh Ng kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm

25/11/2008: Ông N rút đơn kháng cáo. Đình chỉ xét xử phúc thẩm. Bản án sơ thẩm có hiệu lực.

5/5/2011: Ông N xin kháng nghị giám đốc thẩm

5/7/2011: VKSND tỉnh Đồng Nai có quyết đinh kháng nghị giám đốc thẩm do bỏ sót tư cách tố tụng là ông Phan Đình Định. Hợp đồng trước đây bà Ng nhờ ông Định- em ruột bà Ng đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng Ông N , bà Nh nhưng tòa án không đưa ông Đinh tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: hủy bản án sơ thẩm của TAND huyện Long Thành giải quyết và chuyển hồ sơ cho TAND huyện Long Thành giải quyết lại theo thủ tục chung.

I. Làm rõ một số chi tiết trong tình huống.

21/7/2007: Ông N , bà Nh và bà Ng thỏa thuận chuyển nhượng 7.344 m2 gồm 3 thửa 91, 94, 95 tờ bản đồ số 32 với giá là 30 triệu/1.000m2 Bà Ng đã đưa trước 41 triệu. Bà Ng đã mượn giấy nhận QSD đất; chứng minh thư nhân; sổ hộ khẩu của vợ chồng Ông N và bà N để sang tên.

Ở đây tôi muốn làm rõ vấn đề về sự kiện mượn giấy tờ của Ông N và bà Nh để sang tên cho bà Ng. Việc mượn giấy tờ này chỉ là bằng miệng hay có viết tay về việc biên nhận giấy tờ này.

23/11/2007: Ông N ký vào giấy bán đất cho bà Ng nhưng bà Ng không tiếp tục thực hiện hợp đồng nên xảy ra tranh chấp.

Cần làm rõ sự kiện ký vào giấy bán đất cho bà Ng.

Cụ thể giấy bán đất này là giấy gì? Là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đấy hay chỉ là giấy biên nhận đã nhận tiền, giấy biên nhận mượn giấy tờ. Hơn thế nữa cần làm rõ Ông N ký với ai, với hai bên là Ông N và bà Ng hay ba bên là Ông N , bà Ng và công chứng viên?

Nếu giấy biên nhận trên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất thì chính Ông N đã mang rủi ro vào mình khi ký vào hợp đồng có đối tượng là bất động sản mà không có công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật. Còn nếu là giấy biên nhận thì bà Ng hoàn toàn không có lỗi

Ở đây Ông N ký hợp đồng với ai. Nếu sự kiện ký chỉ xảy ra giữa hai bên thì Ông N một lần nữa không hiểu pháp luật, mua rủi ro vào bản thân mình. Bởi vì Theo quy định tại đoạn 2 khoản 1 Điều 126 Luật đất đai thì: “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”. như vậy việc Ông N ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Ng như vậy là lỗi thiếu hiểu biết về pháp luật của Ông N . Còn nếu Ông N ký với ba bên trong đó có bà Ng và công chứng viên thì hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp về mặt hình thức. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 39 Luật công chứng viên thì địa điểm công chứng phải thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 của Điều này: “Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.

Thông tư số 11/2011/TT-BTP hướng dẫn thực hiện một số nội dung về công chứng viên, tổ chức và hoạt động công chứng, quản lý nhà nước về công chứng, tại Điều 11 của Thông tư này có quy định: “Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Việc công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng chỉ thực hiện trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 39 Luật Công chứng và do tổ chức hành nghề công chứng chịu trách nhiệm xem xét từng trường hợp cụ thể để quyết định thực hiện việc công chứng ngoài trụ sở. Khi thực hiện công chứng ngoài trụ sở, công chứng viên phải ghi rõ lý do và địa điểm công chứng vào văn bản công chứng”.

Với các quy định này ta có thể nhận thấy vấn đề địa điểm công chứng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, với việc ký hợp đồng chuyển nhượng ba bên thì hợp đồng này đã hợp pháp về mặt hình thức.

Còn một vấn đề nữa là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đứng tên một mình cá nhân Ông N hay đứng tên hộ gia đình. Vấn đề này cực kỳ quan trọng trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Vì nếu là các nhân Ông N thì Ông N có toàn quyền đối với mảnh đất đó. Còn nếu là tài sản hộ gia đình thì buộc khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phải có chữ ký thể hiện sự đồng ý của mỗi các nhân trong hộ gia đình mà cụ thể ở đây là cả Ông N và Bà Nhường.

10/3/2008: Ông N làm đơn gửi đến TAND huyện Long Thành.

Khi Ông N làm đơn gửi đến Tòa án thì cơ sở nào để Ông N làm đơn gửi đến Tóa án nhân dân Huyện Long thành. Tức là Ông N đã có những chứng cứ, tài liệu gì.

9/4/2008: TAND huyện Long Thành đã thụ lý đơn của Ông N

Theo quy đinh tại Điều 167 BLTTDS: “Toà án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Toà án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Toà án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:

1. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình;

2. Chuyển đơn khởi kiện cho Toà án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án khác;

3. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án”

Như vậy khi nhận được đơn khởi kiện của Ông N trong vòng 5 ngày thì Ông N có nhận được giấy tờ về việc tiến hành thủ tục thụ lý vụ án hay một giấy tờ khác không?

Theo quy định tại Điều 171 BLTTDS thì: “Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí”

23/09/2010: TAND huyện Long Thành đưa vụ án ra xét xử. Bản án sơ thẩm số 234 quyết định: Bà Ng có trách nhiệm giao trả tiếp số tiền chuyển nhượng đất là 309 triệu. Sau làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Bà Ng có trách nhiệm trả lại cho Ông N và bà Nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông vì còn có thửa số 36 tờ bản đồ 28 không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng đất.

Đối với nội dung bản án sơ thẩm này thì Bà Ng có trách nhiệm trả lại cho Ông N giấy chứng nhận quyền sử dụng bản gốc vì trong đó còn có thửa số 36 tờ bản đồ số 28 không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng giữa Ông N , bà Nh và Ng. Bên cạnh đó bà Ng có trách nhiệm giao số tiền chuyển nhượng còn lại theo giá thị trường hiện nay cho Ông N là 309 triệu đồng. Đồng thời Ông N có trách nhiệm giao mảnh đất nằm trong hợp đồng chuyển nhượng đó cho bà Ng.

3/10/2008: Ông Huỳnh Ngọc kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại sao Ông N lại kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Cơ sở pháp lý gì khiến Ông N có quyết định như vậy trong khi tranh chap giữa Ông N và bà Ng đã được giải quyết.

Theo quy đinh tại Điều 45 về Thời hạn tự nguyện thi hành án thì: “Thời hạn tự nguyện thi hành án là 15 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Nếu hết thời hạn này mà người phải thi hành có điều kiện thi hành án mà lại không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế theo quy đinh tại Điều 46 Luật thi hành án dân sự.

Vậy nếu trọng tâm là việc bà Ng không thực hiện theo bản án sơ thẩm số 234 thì Ông N phải làm đơn đến cơ quan thi hành án huyện Long Thành theo quy đinh tại Điều 35 Luật thi hành án dân sự để yêu cầu cưỡng chế thi hành án dân sự thay vì làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 234 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành. Bởi vì thi hành án dân sự là giai đoạn kết thúc của quá trình tố tụng, trong đó các bản án, quyết đinh của Tòa án phải được thi hành. Thi hành án đảm bảo hiệu lực của bản án, quyết định dân sự của Tòa án, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, bảo hộ các quyền, lợi ích hợp pháp của các nhân, tổ chức có quyền và lợi ích liên quan,

25/11/2008: Ông N rút đơn kháng cáo. Đình chỉ xét xử phúc thẩm. Bản án sơ thẩm có hiệu lực.

Hơn một tháng sau Ông N lại rút đơn kháng cáo. Điều này thể hiện cho ta thấy thái độ của Ông N với cơ quan nhà nước có phần thiều tôn trọng, việc làm đơn kháng cáo và rút đơn kháng cáo là cả một công đoạn, trình tự theo luật định không thể theo ý chí chủ quan của mỗi người.

Chính tại thời điểm này thì bản án sơ thẩm chính thức có hiệu lực pháp luật. Tức bà Ng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc cho Ông N và bà Nhường, bà Ng có trách nhiệm trả cho Ông N 309 triệu đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn thiếu theo giá thị trường hiện nay. Đồng thời Ông N có trách nhiệm giao đất cho bà Ng.

5/5/2011: Ông N xin kháng nghị giám đốc thẩm.

Câu hỏi lớn khi đến giai đoạn này tại sao Ông N lại kháng nghị giám đốc thẩm? Cơ sở nào để Ông N kháng nghị giám đốc thẩm. Phải chăng ông thấy được hành vi vi phạm trong quá trình hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ông N và bà Ng.

5/7/2011: VKSND tỉnh Đồng Nai có quyết đinh kháng nghị giám đốc thẩm do bỏ sót tư cách tố tụng là ông Phan Đình Định. Hợp đồng trước đây bà Ng nhờ ông Định- em ruột bà Ng đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng Ông N , bà Nh nhưng tòa án không đưa ông Đinh tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: hủy bản án sơ thẩm của TAND huyện Long Thành giải quyết và chuyển hồ sơ cho TAND huyện Long Thành giải quyết lại theo thủ tục chung. Thủ tục chung được quy định cụ thể tại chương XII Bộ luật tố tụng dân sự.

Ông N có thể hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đó theo quy định tại Điều 45 luật công chứng viên là: “Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.

2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật này”

Tuy nhiên trường hợp này phải có sự thỏa thuận đồng ý của các bên tham gia hợp đồng trong đó có Ông N và bà Ng.

Như vậy với vai trò tư vấn tôi có thể tư vấn cho Ông N và Bà Nh gửi đơn đến tòa án yêu cầu hủy lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa bà Ng và các đối tượng khác đó theo quy định tại Điều 45 luật công chứng: “Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật”.

Với việc phát hiện ra sự vi phạm pháp luật trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đó là chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng giữa Bà Ng với những người khác đối với mảnh đất mà quyền sử dụng đất là của Ông N và bà Nhường. Ông N có thể làm đơn đề nghị Tòa án nhân dân huyện Long Thành tuyên bố văn bản công chứng đó vô hiệu.

Tại sao khi công chứng viên không chứng minh đc đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà đó mà vẫn tiến hành công chứng hợp đồng để dẫn đến tình trạng tranh chấp như trên. Như vậy theo quy đinh tại khoản 5 Điều 32 Luật công chứng thì: nghĩa vụ của tổ chức hành nghề công chứng “Bồi thường thiệt hại do lỗi mà công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng gây ra cho người yêu cầu công chứng” vấn đề lỗi hiện nay của công chứng viên vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại một van bản nào. Tuy nhiên áp dụng tương tự pháp luật ta có thể thấy lỗi bao gồm lỗi chủ quan và lỗi khách quan, ở đây có thể hiểu lỗi là mọi hành vi của công chứng viên đối với việc công chứng mà không phù hợp với yêu cầu của pháp luật về công chứng đều được coi là lỗi của công chứng viên. Tuy nhiên, vấn đề mức độ bồi thường chưa được nêu rõ nhưng nó được tính là dựa trên thiệt hại thực tế bị mất đối với Ông N .

Tư vấn tình huống

Thứ nhất về hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông N và bà Ng:

Theo quy định của pháp luật thì:

- Điều 405 Bộ Luật dân sự có hiệu lực lúc bấy giờ quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

- Điều 689 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

- Điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”.

- Khoản 3 điều 4 Luật Công chứng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Đến đây có thể hiểu: nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chứng hành nghề công chứng.

Như vậy có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông N và bà Ng là hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng phải đáp ứng được những điều kiện nêu trên cùng với một số quy định của pháp luật dân sự về nội dung, chủ thể hợp đồng dân sự.

Như vậy, vấn đề về thời hiệu khởi kiện khởi kiện đối với hợp đồng dân sự được tính theo quy định tại Điều 427 BLDS: "Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm".

Thời hiệu khởi kiện trong tình huống này của ông N vẫn đang còn. Nó được tính từ ngày mà hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ng và bà Ng, Như vậy việc khởi kiện này này hoàn toàn hợp lý và vẫn trong thời hiệu khởi kiện. Cần chú ý là đây chỉ là thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa Ông N và bà Ng. Thời hiệu này là hai năm như vậy tính đến hiện nay thì Ông N đã hết thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng này. Quy định này của pháp luật là hoàn toàn hợp lý, yêu cầu chủ thể ký hợp đồng phải chủ động trong việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình.

Về vấn đề Giám đốc thẩm của Ông N :

Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm

Theo quy định tại Điều 284 Bộ luật TTDS, trong thời hạn một năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu phát hiện vi phạm pháp luật trong bản án, quyết định đó (những “căn cứ” quy định tại phần III mục A) thì đương sự (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) có quyền gửi “Đơn đề nghị xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm” tới những người có quyền kháng nghị để được xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

Điều 288 BLTTDS quy định: "Người có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm chỉ được tiến hành việc kháng nghị trong thời hạn ba năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật". Như vậy ngày 23/9/2008 bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật. Nhưng ngày 3/10/2008 ông N kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 25/11/2008 TA đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì ông Ng rút đơn kháng cáo. Như vậy, từ ngày này thì bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm trong vụ án này được tính từ ngày 25/11/2008. Thời hiệu này kéo dài đến 25/11/2011.

Căn cứ kháng nghị giám đốc thẩm:

Điều 283 BLTTDS quy định: "Bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây: Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng"

Khoản 1 Điều 299 BLTTDS quy định: "Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định hủy một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại hoặc xét xử phúc thẩm lại trong các trường hợp sau đây: Việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa thực hiện đầy đủ hoặc không theo đúng quy định tại Chương VII của Bộ luật này". có thể thấy trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ng với bà Ng thì việc thu thập chứng cứ và chứng minh thực hiện chưa đầy đủ.

Thứ hai, khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ng và bà Ng không hợp pháp mà cụ thể là:

Chủ thể ký hợp đồng chuyển nhượng không có thẩm quyền ký theo quy định của pháp luật:

Tổ chức công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thứ hai do không cập nhật thông tin giao dịch bất động sản trong hệ thống, dẫn đến việc chứng nhận một hợp đồng bị lừa dối về chủ thể, một thửa đất bị lừa dối chuyển nhượng cho nhiều người. Theo quy định tại Điều 45 Luật Công chứng: "Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật" Ông Ngóc là người có quyền, lợi ích liên quan đến hợp đồng mà bà Ng đã ký với người thứ ba, có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng đó vô hiệu vì việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu:

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập"

Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó".

Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:

Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trong trường hợp Hợp đồng vô hiệu nhưng tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định tại Điều 257 của Bộ luật dân sự.

Trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một Hợp đồng khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Thực tế cho thấy thì Thời gian qua, có một trường hợp Sở Tư pháp ra quyết định hủy lời chứng của công chứng viên do người ủy quyền chứng minh không đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà khi ủy quyền cho người khác quản lý (do người bị ảnh hưởng quyền lợi yêu cầu). Và một trường hợp UBND TP đề nghị Sở Tư pháp hủy hợp đồng công chứng đã ký do người đó không có đầy đủ quyền sở hữu đối với bất động sản đó mà thuộc diện Nhà nước quản lý. Vấn đề "hủy lời chứng" khi không phải do các bên giao dịch yêu cầu, hiện nay còn nhiều vướng mắc vì hiện tại vẫn chưa có quy định cụ thể của pháp luật. vấn đề "áp dụng pháp luật" khi phát hiện vấn đề giao dịch đó có điểm sai, rút lại lời chứng để kịp thời sửa sai.

Trường hợp này công chứng tại văn phòng công chứng thì vấn đề xác định trách nhiệm gặp nhiều khó khăn vì pháp luật chưa quy định rõ. Khi công chứng viên công chứng đã ký do chủ thể chuyển nhượng không có đầy đủ quyền sở hữu đối với mảnh đất đó. Pháp luật quy định vẫn chưa rõ ràng trách nhiệm của công chứng viên trong các trường hợp này dẫn đến sự dùn đẩy hay phó thác trách nhiệm.

=> Như vậy với vai trò tư vấn tôi có thể tư vấn cho Ông N và Bà Nh gửi đơn đến tòa án yêu cầu hủy lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa bà Ng và các đối tượng khác đó. Có thể thấy một vấn đề xảy ra ở đây phải chăng công chứng viên và bà Ng có mối quan hệ gì cần chứng miinh. Taiị sao khi công chứng viên không chứng minh đc đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà đó mà vẫn tiến hành công chứng hợp đồng để dẫn đến tình trạng tranh chấp như trên. Có thể thấy dấu hiệu lừa dối trong bản hợp đồng này. Tuy nhiên đây là một vụ án dân sự thì có dấu hiệu của tội phạm cần yêu cầu viện kiểm sát nhân dân huyện Long Thành kiểm sát hoạt động này. Nếu thực sự thì sẽ khởi tố vụ án hình sự với tội danh rõ ràng: lừa đảo chiếm đoạt tài sản bên cạnh vụ án dân sự trên.

III. Dấu hiệu tội phạm trong vụ án dân sự.

Với tình huống này ta Có thể thấy dấu hiệu lừa dối trong bản hợp đồng này. Đây là một vụ án dân sự thì có dấu hiệu của tội phạm cần yêu cầu viện kiểm sát nhân dân huyện Long Thành kiểm sát hoạt động này. Nếu thực sự thì sẽ khởi tố vụ án hình sự với tội danh rõ ràng: lạm dụng chiếm đoạt tài sản bên cạnh vụ án dân sự trên. Dấu hiệu tội phạm ta có thể thấy ở đây là: thứ nhất về mặt khách quan thì bà Ng đã có được tài sản một cách ngay thẳng thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền

Điều 175 BLHS quy định Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản như sau:

"1. Người nào thực hiện một trong những hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại hoặc tài sản có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 12 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

4. Phạm tội chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản."

Đối chiếu với quy định nêu trên, ta có thể nhận thấy dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của bà Ng. Cụ thể các dấu hiệu đó như sau:

Về chủ thể.

Bà là người có năng lực trách nhiệm hình sự, cụ thể như sau:

- Về tuổi chịu trách nhiệm hình sự (Điều 12 Bộ luật Hình sự năm 2015):

Người từ đủ 16 tuổi trở lên phải chịu trách nhiệm hình sự về mọi tội phạm.

Người từ đủ 14 tuổi trở lên, nhưng chưa đủ 16 tuổi phải chịu trách nhiệm hình sự về tội phạm rất nghiêm trọng do cố ý hoặc tội phạm đặc biệt nghiêm trọng.

- A không thuộc trường hợp không có năng lực trách nhiệm hình sự theo Điều 13 Bộ luật Hình sự:

Người thực hiện hành vi nguy hiểm cho xã hội trong khi đang mắc bệnh tâm thần hoặc một bệnh khác làm mất khả năng nhận thức hoặc khả năng điều khiển hành vi của mình, thì không phải chịu trách nhiệm hình sự; đối với người này, phải áp dụng biện pháp bắt buộc chữa bệnh.

Người phạm tội trong khi có năng lực trách nhiệm hình sự, nhưng đã lâm vào tình trạng quy định tại khoản 1 Điều này trước khi bị kết án, thì cũng được áp dụng biện pháp bắt buộc chữa bệnh. Sau khi khỏi bệnh, người đó có thể phải chịu trách nhiệm hình sự.

Với những quy định được nêu trên thì bà Ng là người hoàn toàn có đủ năng lực để chịu trách nhiệm hình sự.

Về mặt khách quan của tội phạm.

* Hành vi khách quan:

Thứ nhất, Việc chuyển giao tài sản từ người bị hại sang người phạm tội xuất phát từ hợp đồng hợp pháp (vay, mượn, thuê …).

Có thể thấy đối với trường hợp này thì việc chuyển giao giấy tờ nhà đất mà cụ thể là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với 4 thửa đất của Ông N sang cho bà Ng là xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai ông ba. Như đã phân tích ở trên hợp đồng này hoàn toàn có thể là hợp pháp.

Thứ hai, Sau khi nhận được tài sản, người phạm tội mới dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản mà mình đang quản lý hoặc sử dụng vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản. Nếu không dùng thủ đoạn gian dối như vậy, nhưng sau khi đã nhận tài sản rồi bỏ trốn với ý thức không thanh toán, không trả lại tài sản thì cũng được coi là hành vi chiếm đoạt tài sản.

Có thể nhận thấy hành vi trên của Bà Ng. Cụ thể là sau khi nhận được giấy tờ nhà đất thì bà Ng đã bỏ với ý thức không thanh toán số tiền hợp đồng còn lại của hợpđồng giữa ông bà mà đúng lý bà Ng phải trả cho Ông N , cũng như không có ý định trả lại giấy tờ nhà đất cho Ông N . Vì chỉ có ¾ thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nằm trong hợp đồng mua bán, còn có một thửa đất không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng

* Hậu quả: Số tiền chiếm đoạt theo Điều 1745Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017. Hậu quả là việc chiếm đoạt số tiền đối với mảnh đất không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng giữa Ông N và bà Ng, được quy định cụ thể tại Điều 140 đã nêu ở trên.

Ngoài những dấu hiệu nêu trên thì có thể thấy các dấu hiệu khác về mặt chủ quan của bà Ng như bà đã thực hiện hành vi phạm tội này một cách có ý thức – lỗi cố ý trực tiếp. Tuy nhiên, việc xác định này sẽ do cơ quan có thẩm quyền tiến hành theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật.

Như vậy bà Ng có thể bị truy tố theo quy định tại Khoản 1 Điều 175BLHS.

Xác định thời hiệu khởi kiện

"Điều 27. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự

1. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự là thời hạn do Bộ luật này quy định mà khi hết thời hạn đó thì người phạm tội không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

2. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự được quy định như sau:

a) 05 năm đối với tội phạm ít nghiêm trọng;

b) 10 năm đối với tội phạm nghiêm trọng;

c) 15 năm đối với tội phạm rất nghiêm trọng;

d) 20 năm đối với tội phạm đặc biệt nghiêm trọng.

3. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự được tính từ ngày tội phạm được thực hiện. Nếu trong thời hạn quy định tại khoản 2 Điều này, người phạm tội lại thực hiện hành vi phạm tội mới mà Bộ luật này quy định mức cao nhất của khung hình phạt đối với tội ấy trên 01 năm tù, thì thời hiệu đối với tội cũ được tính lại kể từ ngày thực hiện hành vi phạm tội mới.

Nếu trong thời hạn quy định tại khoản 2 Điều này, người phạm tội cố tình trốn tránh và đã có quyết định truy nã, thì thời hiệu tính lại kể từ khi người đó ra đầu thú hoặc bị bắt giữ."

Khoản 1 ĐIều 175 là tội phạm ít nghiêm trọng theo quy định tại Điều 9 BLHS. Như vậy thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này là 5 năm. Thời hạn này được tính từ ngày tội phạm được thực hiện. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoàn thành từ thời điểm mà người phạm tội nhận được tài sản của người bị hại. Như vậy ngày tội phạm được thực hiện ở đây chính là ngày mà bà Ng nhận được tài sản của Ông N thông qua hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể là ngày 21/7/2007. Đến hết ngày 21/7/2012 thì đã hết thời hiệu khởi kiện để truy cứu trách nhiệm hình sự đối với bà Ng. Việc quy định thời gian này là hoàn toàn hợp lý,nó yêu cầu tất cả người dân cần nắm rõ tất cả những quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Như vậy kể từ ngày 22/7/2012 thì thời hiệu khởi kiện đối với bà Ng đã hết nên không thể truy cứu trách nhiệm hình sự đối với Bà Ng theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật hình sự.

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?