1. Mục đích

1.1 Đối với bên cho thuê đất (Nhà nước)

Thứ nhất, cho thuê đất tức là phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước. Không chỉ Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều nhận thức về đất đai không như những tài sản thông thường khác mà mang các đặc điểm đặc thù riêng, được thể hiện trên góc độ quản lí Nhà nước. Hơn thế, nhu cầu sử dụng đất đai đang ngày càng tăng nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế, xã hội; tuy nhiên, đất đai không phải một nguồn tài nguyên vô hạn và không thể tự tái tạo. Bởi vậy, việc quản lí và sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước đang trở thành một vấn đề cấp thiết và có ý nghĩa to lớn. Trong quản lí và sử dụng đất, có thể nói cho thuê đất là hình thức phổ biến nhất.Ở nước ta, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng mà người sử dụng đất được giao đất hoặc cho thuê đất. Vì vậy, Nhà nước đảm bảo và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất khi thuê.

Thứ hai, cho thuê đất là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả; giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế- xã hội bền vững. Là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả; giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế- xã hội bền vững.Cụ thể, Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lí, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế- xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lí nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích,….”. Hoạt động cho thuê đất sẽ góp phần thực hiện hóa quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lí Nhà nước về đất đai.

1.2 Đối với bên nhận thuê đất (người sử dụng đất)

Trong hoạt động cho thuê đất, người sử dụng đất là nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Người sử dụng đất thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh có hiệu quả nhằm tăng khả năng sinh lợi từ đất, người sử dụng đất phải cải tạo và bồi bổ đất. Ngoài ra, hoạt động cho thuê đất còn giúp cân đối mức cung và cầu về đất đai để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, những người có quyền sử dụng đất sẽ thu được lợi lớn hơn nếu như đất đó phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình. Từ đó, việc cho thuê đất cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng nhằm xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất hay các dự án trọng điểm của nhà đầu tư. Đặc biệt, việc nhà đầu tư trở thành chủ thể của quan hệ cho thuê đất tức là nhà đầu tư sẽ được hưởng các quyền quy định trong pháp luật đất đai và sẽ có cơ hội được bình đẳng hơn trong việc tiếp cận với tài nguyên đất đai so với hình thức giao đất.Từ những phân tích trên, có thể thấy, việc cho thuê đất có một ý nghĩa bao trùm trong đời sống chính trị, kinh tế- xã hội; đặc biệt là đã góp phần đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư; đảm bảo lợi ích hài hòa, cân đối giữa Nhà nước (bên cho thuê) và nhà đầu tư (bên thuê); tạo niềm tin tưởng giữa các bên trong quan hệ pháp luật về thuê đất.

2. Đặc điểm của pháp luật cho thuê đất

2.1 Thứ nhất, về giá trị pháp lý

Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua hợp đồng. Quyền sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ sở những điều khoản về quyền và nghĩa vụ đối với bên thuê đất được xác định trên cơ sở mục đích đất thuê, thời hạn thuê và phương thức trả tiền thuê, cùng với những ưu đãi hoặc hạn chế theo quy định của pháp luật… được xác định rõ trong hợp đồng.

2.2 Thứ hai, về quan hệ chủ thể

Hoạt động cho thuê của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước và các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt động cho thuê đất là hợp đồng, song do Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai vừa là tổ chức quyền lực chính trị, nên ở một góc độ nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước. Thể hiện sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước và tham gia của nhiều cơ quan trước khi bên thuê ký hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Chẳng hạn, trước khi ký hợp đồng thuê đất, phải có quyết định cho thuê của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện10 (cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất); hay việc quyết định đơn giá đất thuê thì cần có ý kiến của cơ quan tài chính, nếu các dự án đầu tư thì phải có ý kiến của Sở kế hoạch đầu tư. Bên thuê đất bao gồm nhiều thành phần khác nhau như cá nhân, tổ chức, hộ gia đình; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất, do đó dẫn đến việc không còn đối trọng nhất định với bên cho thuê là Nhà nước.

2.3 Thứ ba, về đối tượng của quan hệ thuê đất là quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, không phải mọi loại quyền sử dụng đất đều là đối tượng cho thuê. Nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành cho thấy, đối với loại đất sử dụng không vì mục đích kinh doanh, đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng trong hạn mức, đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê, đất ở của hộ gia đình, đất kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa thì không phải là đối tượng trong quan hệ cho thuê. Quyền sử dụng đất này thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc giao có thu tiền.11 Quyền sử dụng đất là đối tượng trong quan hệ cho thuê được xác định theo phương thức loại trừ, đó là tất cả các mục đích kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp mà không thuộc trường hợp kinh doanh nhà ở, hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, kể cả quyền sử dụng đất cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự tại Việt Nam.12

2.4 Thứ tư, thuê đất được thực hiện do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục hành chính

Cơ quan hành chính nhà nước bằng các quyết định mang tính quyền lực của mình nhằm thay đổi hay chấm dứt hoặc xác lập một quan hệ pháp luật đất đai: quyết định cho thuê đất, quyết định giao đất, quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai.

3. Vai trò của pháp luật cho thuê đất

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của con người, có vai trò quan trọng đối với các mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, vì thế pháp luật về cho thuê đất luôn được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước. Pháp luật về cho thuê đất được thực hiện theo chủ trương của Đảng, chính sách và pháp luật Nhà nước đặc biệt trong thời kỳ hội nhập. Các chủ trương, chính sách ấy được thể chế hóa bằng pháp luật, trong đó có pháp luật về cho thuê đất. Hoạt động cho thuê đất là một trong những các thức phổ biến để Nhà nước thực hiện việc phân bổ quỹ đất đai cho người có nhu cầu sử dụng đất nói chung và để thực hiện các mục đích đầu tư, kinh doanh nói riêng. Trong thực tế, đang ngày càng chủ yếu các chủ thể sử dụng đất được tiếp cận đất đai bằng phương thức này bởi tính đa dạng của mục đích sử dụng đất, bởi phương thức linh hoạt khi trả tiền thuê đất và sự ứng biến linh hoạt trong quá trình sử dụng đất. Nhằm đáp ứng sự kỳ vọng đối với các chủ thể thuê đất thì việc điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước bằng pháp luật là vô cùng cần thiết bởi những lý do sau:
Thứ nhất, về mặt lý luận, pháp luật được coi là “công cụ” có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không có được đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc, tính cưỡng chế và tính thích ứng. Vì vậy, pháp luật trở thành công cụ hiệu quả nhất để quản lý xã hội bao gồm cả hoạt động cho thuê đất để thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Thứ hai, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước xuất phát từ quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về củng cố và hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Pháp luật đất đai là sự thể chế hoá quan điểm, chủ trương của Đảng về lĩnh vực đất đai. Do đó, hoạt động cho thuê đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội phải tuân thủ và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ ba, pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước thông qua cơ chế tác động đến những hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ thuê đất. Chính sách pháp luật đất đai còn quy định cách thức, thẩm quyền, thủ tục giao đất, cho thuê đất… Đây là phần nội dung, các phần việc đầu tiên, chủ yếu để doanh nghiệp có đất đai làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh hoặc sử dụng vào sản xuất kinh doanh nông, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản…Thông qua các quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, chủ thể, đối tượng, trình tự, thủ tục và thẩm quyền ấy, người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ sẽ   là cơ sở để Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất trên thực tế cho người sử dụng đất thuê nhằm tạo điều kiện và cơ hội cho người sử dụng đất phát triển kinh tế, do đó họ phải tuân thủ, thực hiện những quy định về trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định. Ngược lại, đối với những trường hợp có hành vi vi phạm các quy định pháp luật đất đai sẽ bị ngăn chặn và xử lý. Từ đó, xác lập một trật tự thuê đất đất ổn định, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, song phải phù hợp lợi ích của Nhà nước và vì lợi ích chung của xã hội.
Với những lợi thế của pháp luật nói chung và pháp luật về cho thuê đất nói riêng, có thể nhận diện rõ vai trò của pháp luật cho thuê đất ở những phương diện chủ yếu sau: Sự điểu chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cho thuê đất sẽ xây dựng nên một môi trường pháp lý công bằng, bình đằng, minh bạch và hợp lý cho các chủ thể thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh. Việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai trên thế giới là các chính sách có ảnh hưởng đầu tiên đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nhất là các nước đang chuyển đổi từ nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường. Với xu hướng toàn cầu hóa thì pháp luật về cho thuê đất cũng phù hợp. Việc mở cửa nền kinh tế của các quốc gia mang tính đa dạng hóa, trong các quan hệ kinh tế đối ngoại trên nguyên tắc giữ vững độc lập, bình đẳng, cùng có lợi, phát huy mọi mặt các nguồn lực bên trong và thu hút các nguồn lực bên ngoài. Do vậy, pháp luật cho thuê đất có vai trò hết sức quan trọng, nó có tác động trực tiếp thông qua việc cho người nước ngoài thuê đất, thúc đẩy hợp tác, hội nhập kinh tế quốc tế tại Việt Nam. Tạo được hành lang pháp lý với các quy định cụ thể về thủ tục cho thuê đất đối với người nước ngoài. Pháp luật cho thuê đất góp phần thúc đẩy, khuyến khích các nhà đầu tư, cũng như ổn định chi phí đầu vào của các doanh nghiệp. Nhà nước thông qua các công cụ thuế như: thuế đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập từ kinh doanh đất đai, lệ phí sử dụng đất, tiền thuê đất… nhằm điều tiết, tăng, giảm hoặc ổn định trong thời gian dài và coi đây như một đòn bẩy kinh tế, khuyến khích đầu tư. Khoản thu của các loại thuế vào đất đai mặc dù chiếm phần nhỏ nhưng nếu hợp lý sẽ có ý nghĩa lớn trong sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp khi sử dụng đất: thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thu hồi đất, hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp (bồi thường, tái định cư cho những trường hợp bị thu hồi đất). Pháp luật cho thuê đất góp phần quản lý chặt chẽ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thông qua đó, cũng thúc đẩy sự phát triển chung của đất nước, nộp thuế vào ngân sách nhà nước, ngoài ra còn góp phần vào việc khai thác, bảo vệ đất đai hợp lý. Pháp luật về cho thuê đất đã quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của cá nhân, tổ chức, cơ quan khi thuê đất của nhà nước, có các chế tài quy định tại Luật Đất đai.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê