1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

Pháp luật dân sự nước ta quy định khái niệm bất động sản theo phương pháp liệt kê bao gồm:

  • Đất đai
  • Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
  • Tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
  • Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

1.1 Khái niệm

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời”.

Như vậy ta có thể hiểu thị trường bất động sản là quá trình bên bán và bên mua, bên thuê và bên cho thuê, bên thuê mua và bên cho thuê mua tác động qua lại với nhau nhằm thỏa thuận số lượng, chất lượng, thời hạn, giá cả hàng hóa bất động sản. Hoặc thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ về giao dịch của con người với con người, bao gồm các giao dịch như: giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý xác định trong một khoảng thời gian cụ thể xác định.

1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản gồm các đặc điểm:

- Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm, hoạt động của thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm đầu mối.

- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, đòi hỏi sự can thiệp của nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hỏa của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.

- Giao dịch trong thị trường bất động sản rất là phức tạp, bất động sản có tính chất rất căn bản mà các hàng hóa khác không có, đó là tính bất động. Quá trình giao dịch, trao đổi bất động sản hàng hóa rất phức tạp, qua rất nhiều khâu, cần rất nhiều thủ tục của các bên liên quan. Đặc điểm này làm tăng phí giao dịch và thời gian giao dịch.

- Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc. Đặc tính của đất đai là bất động, không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi, để đáp ứng sự thiếu với đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính của địa phương và cần có sự can thiệp của Nhà nước thông qua chính sách thuế theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách nhà nước và theo quy định của pháp luật của thị trường với những cấp độ khác tại mỗi địa phương khác nhau.

- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy giảm. Thị trường bất động sản là đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường của nền kinh tế đặc biệt của thị trường tài chính. Thị trường bất động sản mang tính địa phương, biến động mang tính chu kỳ, có tính thanh khoản thấp. Thị trường bất động sản phản ứng trễ của cung so với cầu, là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hỏa, dễ này sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian, chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch. Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế. thị trường bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định đến tăng, giảm tổng tích lũy của nền kinh tế, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân.

2. Các loại giao dịch trên thị trường bất động sản

Trên thị trường bất động sản có các loại giao dịch sau:

- Giao dịch mua, bán bất động sản: Thị trường mua bán bất động sản là một loại hình hình thành sớm nhất trong các loại hình trên thị trường bất động sản. Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay việc mua, bán, trao đổi đất đai bất động sản đã trở thành phổ biến và vượt khỏi khuôn khổ của một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Mua bán, trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức, dịch vụ môi giới bất động sản.

- Giao dịch cho thuê- đi thuê bất động sản:

+ Bất động sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra số tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Từ thực tế trên nảy sinh quan hệ cho thuê và đi thuê bất động sản. Hơn nữa người có nhu cầu thuê bất động sản có thể chỉ sử dụng bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định, việc thuê bất động sản sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác cho người đi thuê.

+ Người có bất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trường để quyết định việc cho thuê bất động sản, đảm bảo lợi ích kinh tế thu được là cao nhất. Giá cả cho thuê được hình thành theo quan hệ cung cầu về các bất động sản cho thuê. Các giao dịch về bất động sản có thể được tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sản hoặc thông qua các tổ chức trung gian về môi giới bất động sản. Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường bất động sản.

Góp vốn liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản: Người sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để góp vốn liên doanh. Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản có thể mở rộng bằng hình thức góp vốn bằng cổ phần của bất động sản. Trong nền kinh tế phát triển việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần khá phát triển. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút nguồn vốn đầu tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua các dự án liên doanh. Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hình thành nên thị trường các loại bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh

3. Các chính sách, nghĩa vụ tài chính trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

- Thứ nhất: Chính sách về thuế đối với các giao dịch trên thị trường bất động sản: chính sách về thuế của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường bất động sản. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch, nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khai hóa các giao dịch thu hẹp quy mô các vụ giao dịch. Nhằm làm bất động sản được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả, hợp lý nhất quỹ đất và nguồn bất động sản hiện có, chính sách thuế giá trị gia tăng của loại hàng hóa đặc biệt này phải có lợi ích cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm thực hiện một chiều là điều tiết cho thu nhập của ngân sách nhà nước. ngoài ra trong bước đầu hình thành thị trường bất động sản Nhà nước có thể ưu đãi các tổ chức kinh doanh các dịch vụ trên thị trường theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ, kích thích vốn đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Thuế là nguồn thu chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đối với nền kinh tế.

 Về các khoản lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là khoản thu của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký hoặc chuyển nhượng các tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản của các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật tổ chức, cá nhân nước ngoài, kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các tài sản thuộc đối tượng thuộc sở hữu của lệ phí trước bạ thì phải nộp lệ phí trước bạ trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan Nhà nước. Gần đây, một số nghiên cứu cho rằng mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay (0,5%) là quá cao, dẫn đến các giao dịch bất động sản chuyển sang giao dịch ngầm thay vì công khai nên Nhà nước một mặt không thể kiểm soát được thị trường bất động sản và mặt khác bị mất một nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, để khuyến khích các giao dịch bất động sản thực hiện công khai, tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản thì cần phải điều chỉnh giảm mức thu lệ phí trước bạ.

Vai trò của thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản:

+ Thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy việc sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản. Bằng việc ban hành các Luật thuế, Nhà nước quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi trên thị trường bất động sản. Thông qua đó tác động làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường.

+ Thuế bất động sản là một công cụ để điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng, chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ theo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, mặt khác giá của một mảnh đất tăng lên là do sự phát triển kinh tế- xã hội ở khu vực đó, phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách hợp lý. Trước đây các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó. Tuy nhiên hiện nay hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính chất hành chính này và thay vào đó là thực hiện công bằng thông qua công cụ thuế.

+ Thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, giám sát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản. Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các Luật Thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thức hiện đúng các luật thuế đã được ban hành, cơ quan thuế và các cơ quan có liên quan phải sử dụng các biện pháp nhằm nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng thời phát hiện ra những sai phạm, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân,... tham gia thị trường bất động sản, hoặc phát hiện ra những khó khăn vướng mắc trong thực tiễn để kịp thời đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền để tìm hướng tháo gỡ.

- Thứ hai: Chính sách về định giá bất động sản.

+ Hiện nay Việt Nam tồn tại 2 loại giá bất động sản là giá do Nhà nước ban hành và giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Chính sách định giá đất và khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và thuế đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đầu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước  khi thực hiện cổ phần hóa, tính giá trị quyền sử dụng đất đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm về pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Chính sách định giá các loại tài sản gắn liền với đất: UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng, giá các loại cây trồng và phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà, công trình xây dựng để áp dụng trong đầu tư xây dựng hoặc chuyển giao, bán và bồi thường thiệt hại.

+ Tuy nhiên từ lâu trên thị trường giao dịch nhà đất vẫn tồn tại một thực tế là giá ghi trên hợp đồng luôn thấp xa hơn so với giá thực tế. Mục đích của việc này nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế cho cả hai bên. Theo đó người chuyển nhượng thì né thuế thu nhập cá nhân, người nhận chuyển nhượng thì tránh lệ phí trước bạ. Để khắc phục tình trạng như trên Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn, nếu giá trị nhà đất chuyển nhượng trên hợp đồng không ghi hoặc thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ, thì giá tính thuế sẽ áp theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.

+ Thực tế cho thấy rằng  khi giao dịch tại cơ quan công chứng, các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng tiếp tục đối phó bằng thỏa thuận ghi giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng bằng, hoặc thấp hơn giá trị bất động sản (BĐS) tính theo bảng giá đất và bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành. Điều này khiến công tác điều tra chấp hành nghĩa vụ thuế đối với các hành vi gian lận trên thị trường, nhất là các giao dịch giữa các cá nhân với nhau gặp nhiều khó khăn, trong khi chức năng điều tra chưa được giao cho cơ quan thuế, dẫn đến thất thu ngân sách. Nguyên nhân chính là do Nhà nước chưa có cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch trên thị trường, vô hình chung đã  tạo cơ hội làm giàu nhanh chóng cho một bộ phận không nhỏ những nhà đầu cơ. Đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản, gây bất ổn thị trường => Để khắc phục thực trạng này, cần xác định mục đích ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh, hướng đến chính sách an sinh xã hội và thu hút đầu tư. Đối với dự án kinh doanh bất động sản, giá đất để tính bồi thường phải căn cứ trên giá thị trường của từng loại đất, trên cơ sở áp dụng tuần tự 4 phương pháp xác định giá đất, trong đó cần bổ sung các cơ sở xác định giá BĐS theo thông tư 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài Chính. Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định giá tính thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, áp dụng đối với trường hợp giá trên hợp đồng chuyển nhượng quá thấp, có dấu hiệu gian lận. Bên cạnh đó, có cơ chế bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai và chịu trách nhiệm về giá chào bán bất động sản thuộc các dự án của mình, đồng thời đăng tải trên trang thông tin của Bộ Xây dựng. Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố sẽ thực hiện chức năng kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có). Đồng thời, bổ sung chế tài đủ sức răn đe và ngăn ngừa đối với các hành vi vi phạm quy định này trong các văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản. Về phía Bộ Tài chính, cần có hướng dẫn cụ thể mức phạt theo số thuế trốn đối với hành vi gian lận trong chuyển nhượng bất động sản, đây là chế tài vừa mang tính ngăn ngừa vi phạm, nhưng đồng thời hướng đến hạn chế hình sự hóa các vụ trốn thuế trong giao dịch bất động sản.

- Thứ ba: Chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, bán đấu giá đất, thu hồi đất, sắp xếp sử dụng nhà đất và bán, cho thuê bất động sản:

+ Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất: Khi giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất, tùy theo đối tượng sử dụng đất, mục đích giao đất, người được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

+ Chính sách thu tiền thuê đất trong việc Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất theo quy hoạch và mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà, công trình trên đất, phục vụ sản xuất kinh doanh dịch vụ. Người được thuê đất có trách nhiệm nộp tiền thuê đất. Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền một lần cho cả thời gian thuê đất, thuê mặt nước. Căn cứ tính thu tiền thuê đất là diện tích đất thuê và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất.

+ Chính sách tài chính trong việc bán (chuyển nhượng), cho thuê bất động sản: Nhà nước đã có chính sách bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê gồm giá nhà ở và đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó: giá nhà được căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng cho các tầng; giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước quy định và căn cứ vào vị trí đất ở và tầng nhà.

- Thứ tư: Chính sách tiền tệ - tín dụng trong phát triển thị trường bất động sản: Mọi hoạt động trong thị trường bất động sản đều liên quan đến việc sử dụng tài chính, chủ yếu có ở hai nguồn: nợ và vốn. Một nhà phát triển thị trường bất động sản có thể sử dụng toàn bộ vốn hoặc toàn bộ số tiền nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn (trường hợp kết hợp cả hai nguồn là phổ biến nhất). Để có tính khả thi, một thị trường bất động sản phát triển phải cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phí của tiền nợ và vốn góp. Vị trí vốn trong việc phát triển thị trường bất động sản được coi là dễ gặp rủi ro hơn so với vị trí nợ bởi vì sự đòi hỏi về vốn cơ bản là một sự đòi hỏi thặng dư gắn liền với sự phát triển của thị trường.

Thông qua các chính sách, can thiệp của Nhà nước thì Nhà nước đã thực hiện được việc điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục và hạn chế tình trạng các giao dịch ngầm, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây ra hậu quả cho các bên tham gia thị trường bất động sản cũng như gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Luật Minh Khuê (Sưu tầm & biên tập)