Khách hàng: Kính chào Luật Minh Khuê! Tôi có nhận mua của anh A một căn nhà vào cuối năm 2015. Tuy nhiên, lúc đã thanh toán xong tiền mua thì hai bên không làm hợp đồng mua bán mà anh A ký hợp đồng ủy quyền cho tôi được quản lý, sử dụng và định đoạt nhà ở. Hiện tại, tôi muốn bán căn nhà này cho chị B. Tôi có phải nộp thuế TNCN hay không và nộp như thế nào ?

Cảm ơn!

 

Trả lời:

I. Căn cứ pháp lý

Luật thuế thu nhập cá nhân 

Thông tư 111/2013/TT- BTC về thuế TNCN

 

II. Nội dung tư vấn

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Sau khi nghiên cứu nội dung câu hỏi của bạn, chúng tôi trả lời bạn như sau:

1. Bạn có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không? Phải nộp như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT_BTC về người nộp thuế:

"b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản."

Và điểm e khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT_BTC về thu nhập chịu thuế:

"e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật."

Theo đó, đối với việc ủy quyền bán nhà, ông A sẽ là người nộp thuế thu nhaaoj cá nhân dựa trên căn cứ là số tiền bán nhà tại thời điểm bạn bán hiện nay nếu việc ủy quyền là đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, theo thông tin mà bạn cung cấp, bản chất của hợp đồng ủy quyền giữa ông A và bạn là một giao dịch mua bán.  
Căn cứ Công văn 1133/TCT-TNCN ngày 05 tháng 04 năm 2011:  
"Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN."

 Công văn 3373/TCT_TNCN ngày 20 tháng 09 năm 2011:

"1. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

2. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà."

Căn cứ vào các quy định trên, bản chất hợp đồng ủy quyền giữa ban và anh A là hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, cơ quan thuế hoàn toàn có thể yêu cầu anh A và bạn phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với từng giao dịch.

Các mục dưới đây, công ty Luật Minh Khuê chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn thêm kiến thức cơ bản về các khái niệm, đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân, cũng như những đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân và đối tượng nào không... 

 

2. Khái niệm "Thuế thu nhập cá nhân"

Thuế thu nhập cá nhân chính là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của các cá nhân trong một năm, từng tháng hoặc từng lần. Thuế này thu vào một số khoản thu nhập cao chính đáng của cá nhân nhằm thực hiện việc điều tiết thu nhập giữa các tầng lớp dân cư, góp phần thực hiện công bằng xã hội và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Chính vì thế thuế thu nhập cá nhân có những đặc điểm sau đây:

- Có diện đánh thuế rộng là tất cả các cá nhân có thu nhập chịu thuế.

- Thuế thu nhập cá nhân luôn gắn với chính sách xã hội của mỗi quốc gia.

- Việc đánh thuế thu nhập cá nhân thường áp dụng theo nguyên tắc lũy tiến từng phần.

Thuế thu nhập cá nhân lần đầu tiên được ra đời ở Anh (1841) sau đến Nhật (1887), Mỹ (1913) và Mỹ trở thành quốc gia có tỉ suất thuế thu nhập cá nhân lớn nhất thế giới, chiếm 30-60% tổng thu thuế vào ngân sách nhà nước. Trung Quốc, thuế thu nhập cá nhân ra đời từ năm 1914 đến tận năm 1955 mới trở thành một sắc thuế độc lập. Ở Pháp thuế thu nhập cá nhân ra đời từ năm 1916, Liên Xô là 1922, cho đến nay theo thống kê của ERNST & YOUNG tại “The global Excutive” tính đến ngày 15/09/2001  thế giới có 136 nước áp dụng thuế thu nhập cá nhân.

Trước đây do điều kiện hoàn cảnh nền kinh tế tập trung,  do nguồn thu nhập của dân cư trong xã hội mang tính thuần chất nên Nhà nước không thu thuế đối với thu nhập của cá nhân không kinh doanh.

Hiện tại, cơ chế quản lý và cơ chế kinh tế đã thay đổi theo hướng nền kinh tế thị trường, mức độ phân hóa giàu nghèo ngày càng lớn nên để thực hiện điều tiết thu nhập giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội, ngà 27/12/1990, Hội đồng nhà nước ban hành Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, Pháp lệnh này được áp dụng trên thực tế kể từ ngày 1/4/1991.

Qua quá trình thực hiện, Quốc hội đã sửa đổi bổ sung nhiều lần  vào năm 1992, 1993, 1994, 1997, 2001, 2004. Ngày 21/11/2007 Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009. Và đến năm 2012, Luật thuế thu nhập cá nhân đã được sửa đổi bổ sung một số điều để phù hợp với thực tiễn.

 

3. Chủ thể nộp thuế thu nhập cá nhân

Chủ thể nộp thuế hay đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân, điều này được quy định tại điều 2 Luật thu nhập cá nhân, cụ thể: 

- Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

- Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

- Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân 

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định của Luật thu nhập cá nhân này, cụ thể thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân như sau:

- Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

+ Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ;

+ Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.

- Thu nhập từ tiền lương, tiền công, bao gồm:

+ Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công;

+ Các khoản phụ cấp, trợ cấp, trừ các khoản: phụ cấp, trợ cấp theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công; phụ cấp quốc phòng, an ninh; phụ cấp độc hại, nguy hiểm đối với ngành, nghề hoặc công việc ở nơi làm việc có yếu tố độc hại, nguy hiểm; phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực theo quy định của pháp luật; trợ cấp khó khăn đột xuất, trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con hoặc nhận nuôi con nuôi, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng và các khoản trợ cấp khác theo quy định của pháp luật về bảo hiểm xã hội; trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm theo quy định của Bộ luật lao động; trợ cấp mang tính chất bảo trợ xã hội và các khoản phụ cấp, trợ cấp khác không mang tính chất tiền lương, tiền công theo quy định của Chính phủ.

- Thu nhập từ đầu tư vốn, bao gồm:

+ Tiền lãi cho vay;

+ Lợi tức cổ phần;

+ Thu nhập từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác, trừ thu nhập từ lãi trái phiếu Chính phủ.

- Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác.

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

- Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:

+ Trúng thưởng xổ số;

+ Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại;

+ Trúng thưởng trong các hình thức cá cược;

+ Trúng thưởng trong các trò chơi, cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác.

- Thu nhập từ bản quyền, bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ;

+ Thu nhập từ chuyển giao công nghệ.

- Thu nhập từ nhượng quyền thương mại.

- Thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

- Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

 

5. Thu nhập được miễn thuế

Cơ sở pháp lý: Điều 4 Luật thu nhập cá nhân, Theo đó, thu nhập được miễn thuế được áp dụng với những trường hợp sau đây:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

- Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

- Thu nhập từ kiều hối.

- Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.

- Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng.

- Thu nhập từ học bổng, bao gồm:

+ Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;

+ Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

- Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.

- Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.

- Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế.

- Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ.

 

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty Luật Minh Khuê về vấn đề:  Người được ủy quyền bán nhà có phải nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không ? Nếu có vấn đề thắc mắc, góp ý, phản ánh, quý khách hàng vui lòng liển hệ tổng đài tư vấn pháp luật thuế:1900.6162  để được hỗ trợ.

Bộ Phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty Luật Minh Khuê.