1. Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam hay không ?

Thưa luật sư. Tôi có câu hỏi về mua đất/nhà tại Việt Nam, mong Luật Sư tư vấn giúp cho,. tôi là người gốc Việt Nam và hiện đang định cư tại Hoa Kỳ đã lâu và hiện là quốc tịch Hoa Kỳ, tôi muốn mua nhà tại Việt Nam để về ở, theo pháp luật nhà nước Việt Nam tôi có được quyền mua nhà và quyền sở hữu nhà tại Việt Nam không ?
Nếu được thì điệu kiện và quyền lợi sở hữu của tôi có khác với công dân Việt Nam không ?, nếu sau khi tôi mua nhà tôi có quyền chuyển nhượng lại cho Con của tôi (Cháu sinh tại Hoa Kỳ, là gốc là người Hoa Kỳ) hoặc tôi có thể bán đi không ?
Mong nhận lời tư vấn của Luật Sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 159, Luật nhà ở 2014 Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

1 .Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi bạn là người gốc Việt Nam và hiện đang định cư tại Hoa Kỳ đã lâu và hiện đang mang quốc tịch Hoa Kỳ lúc này bạn đã trở thành người nước ngoài, giờ tôi muốn mua nhà tại Việt Nam để về ở căn cứ vào quy định trên bạn có quyền được mua nhà ở Việt Nam bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng về nhà ở. Tuy nhiên, để được mua nhà ở Viêt Nam thì bạn phải đáp ứng được điều kiện đó là bạn phải là cá nhân phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. (Khoản 3 Điều 160 Luật nhà ở 2014). Đồng thời khi mua nhà, bạn phải có các giấy tờ chứng minh như có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam. (Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ -CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở).

Về quyền sở hữu nhà của bạn thì bạn được quyền sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

2. Sau khi bạn mua nhà ở Việt Nam mà bạn muốn chuyển nhượng lại cho con gái bạn là người Hoa Kỳ khi đó vẫn xác định theo điều kiện người nước ngoài được sở hữu nhà ở như trên.

Nếu bạn muốn bán căn nhà mà mình đã mua cho người khác thì bạn có thể được phép bán cho các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam nhưng bạn chỉ được phép bán trước khi hết thời hạn sở hữu nhà theo quy định của Luật nhà ở.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

2. Đảm bảo quyền của người nhờ mua nhà theo hợp đồng ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê! Bố mẹ đẻ tôi muốn mua nhà thu nhập thấp gói vay 30,000 tỷ ở Hà Nội. Hàng tháng em trai tôi trả gốc và lãi với ngân hàng, tuy nhiên là nộp vào tài khoản tên tôi, do ngân hàng cho vay tiền kia mở cho người đi vay, có hóa đơn khi nộp, em trai tôi ký. Hiện này tôi rất lo lắng, trong tình huống hôn nhân rạn nứt, không may li hôn căn nhà đó về mặt luật pháp có cách nào đảm bảo quyền sở hữu cho bố mẹ và em trai tôi không?

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, trong trường hợp không có tranh chấp xảy ra thì sau khi ngân hàng giải ngân xong bạn và chồng muốn chuyển giao lại ngôi nhà cho bố mẹ mình theo đúng thỏa thuận ban đầu thì bạn nên thực hiện theo quy định tại

"Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất Luật Dân sự năm 2015

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

Thứ hai, trong trường hợp có tranh chấp xảy ra vì hôn nhân đổ vỡ. để đảm bảo quyền của bố mẹ và em trai bạn thì trong trường hợp này bạn là chủ sở hữu đối với ngôi nhà mua từ dự án mua nhà cho người có thu nhập thấp này thì bố mẹ bạn chỉ có quyền kiện đòi lại số tài sản mà đã gửi hàng tháng để trả cho ngân hàng thì bố mẹ bạn chỉ có thể khởi kiện ra tòa đòi lại số tài sản mà hàng tháng đã gửi vào ngân hàng để thanh toán khoản vay mua nhà. Bởi 2 lý do sau:

- Do bố mẹ và em trai bạn không thuộc đối tượng mua nhà từ dự án mua nhà gói vay 30.000 tỷ

- Các giấy tờ đứng tên căn nhà và giấy tờ mua bán là đứng tên bạn (là con gái).

Để đòi lại số tiền mà bố mẹ và em trai bạn đã chuyển để mua nhà thì căn cứ tại:

"Điều 164. Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Như vậy Việc mẹ bạn đưa tiền cho bạn là con gái để nhờ mua giùm nhà và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, khi mẹ bạn không phải là đối tượng được mua nhà theo gói vay có điều kiện của ngân hàng. Tuy nhiên, việc xét xử của tòa án sẽ tùy từng trường hợp cụ thể. Do đó bây giờ bố mẹ bạn có thể đưa ra các chứng cứ, giấy tờ chuyển tiền trước đây bố mẹ và em trai bạn đã chuyển cho bạn chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ để Tòa án giải quyết đảm bảo quyền của bố mẹ bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

3. Tư vấn các giấy tờ cấn thiết khi tiến hành thủ tục mua nhà ?

Chào anh/chị, Em đang tính mua căn nhà theo hiện trạng thực tế của nó là: 1 trệt 1 lửng 2 lầuTuy nhiên, khi xem giấy tờ nhà thì người bán cung cấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cấp 4/2005. --> có chụp hình gởi kèm. Chứ không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Xin cho em hỏi:

- Giấy tờ này có hợp lệ hợp pháp khi mua bán công chứng không ?

- Khi mua bán công chứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có bắt buộc tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu của gia đình này từ 18 tuổi trở lên phải ký tên trên HĐ mua bán? (Nếu là sổ hồng thì chỉ cần người đứng tên trên sổ hồng ký HĐ mua bán là được)- Nếu tụi em mua nhà này, thì sau khi ký HĐ mua bán công chứng thì phải làm những gì để được có sổ hồng theo hiện trạng bây giờ luôn và sang tên cho em luôn?

- Có trường hợp nào mà sổ đỏ không thể được đổi sang sổ hồng không? Vì nhà này thấy chủ bán hiện tại mua từ 2007 nhưng không hiểu vì lý do gì mà không đổi sổ hồng luôn từ đó đến nay, mặc dù đã có ghi nhận công trình xây dựng 1 lửng 2 lầu trên sổ đỏ đó. Mong luật sư hỗ trợ giúp em với ạ.

Em cám ơn nhiều.

>> Luật sư dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 118 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Điều 95, khoản 1 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Như vậy, ngôi nhà bạn muốn mua phải đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 (trong đó bao gồm điều kiện phải có giấy tờ theo đúng quy định của pháp luật). Về giấy tờ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là bắt buộc phải có và chủ nhà đó có thể đăng ký quyền sở hữu nhà hoặc không (chính vì vậy mà chủ sở hữu nhà mặc dù mua nhà từ năm 2007 nhưng vẫn chưa đăng ký tài sản gắn liền với đất, tức là chuyển sang sổ hồng). Nhưng nhà khi tiến hành giao dịch thì cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Do vậy, bạn cần phải đề nghị xem giấy tờ sở hữu hợp pháp về ngôi nhà như giấy tờ mua bán căn nhà đó với chủ sở hữu cũ; nếu không, cần yêu cầu chủ sở hữu nhà tiến hành thủ tục đăng ký nhà ở và tài sản gắn liền với đất ( làm sổ hồng) sau đó mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn soạn hợp đồng cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất hiện nay ?

4. Mua nhà bên Mỹ, thanh toán tại Việt Nam có hợp pháp không ?

Thưa luật sư, Hiện nay công ty Mua nhà bên Mỹ đã kết hợp với ngân hàng để khách hàng có thể mua nhà bên Mỹ nhưng sẽ thanh toán tại ngân hàng ở Việt Nam.
Khi khách hàng quyết định mua nhà bên Mỹ thì sẽ chuyển tiền thanh toán vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng ở Việt Nam, ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền này cho đến khi hoàn tất giấy tờ sang nhượng ra tên chủ sở hữu của khách hàng thì ngân hàng mới giải ngân số tiền này. Đây là một giải pháp rất an toàn cho nhà đầu tư ở Việt Nam. Liệu giải pháp này có hợp pháp không?
Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai, dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 1 điều 12 Nghị định số 101/2012/NĐ-CP của Chính phủ : Về thanh toán không dùng tiền mặt :

"1. Tài khoản thanh toán được tạm khóa (tạm dừng giao dịch) một phần hoặc toàn bộ số tiền trên tài khoản khi chủ tài khoản yêu cầu hoặc theo thỏa thuận trước giữa chủ tài khoản và tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán.

2. Tài khoản thanh toán bị phong tỏa một phần hoặc toàn bộ số tiền trên tài khoản trong các trường hợp sau:

a) Khi có quyết định hoặc yêu cầu bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

b) Khi tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán phát hiện có nhầm lẫn, sai sót về chuyển tiền;

c) Khi tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán phát hiện có dấu hiệu gian lận, vi phạm pháp luật liên quan đến hoạt động thanh toán;

d) Khi có tranh chấp giữa các chủ tài khoản thanh toán chung.

3. Việc chấm dứt phong tỏa tài khoản thanh toán được thực hiện khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc các tranh chấp theo quy định tại khoản 2 Điều này đã được giải quyết.

4. Việc phong tỏa tài khoản thanh toán nếu trái pháp luật gây thiệt hại cho chủ tài khoản thì bên ra lệnh phong tỏa tài khoản phải chịu tránh nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật."

Gải pháp của công ty bạn có thể hiểu là khách hàng thanh toán số tiền mua nhà vào một tài khoản bảo đảm thanh toán, theo yêu cầu của khách hàng, ngân hàng thực hiện phong tỏa (hay tạm ngừng giao dịch một phần hoặc toàn bộ số tiền trên tài khoản). Sau đó bên bán, bên mua, và ngân hàng ký một thỏa thuận dạng như một hợp đồng đảm bảo thanh toán. Sau khi có được thỏa thuận này, bên bán và bên mua tự hợp tác với nhau để sang tên đổi chủ. Khi đã thực hiện được các thủ tục sang tên thì ngân hàng sẽ thanh toán tiền cho bên bán.

Theo khoản 4 điều 3 Thông tư số 39/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam : Hướng dẫn về dịch vụ trung gian thanh toán:

"4. Dịch vụ hỗ trợ thu hộ, chi hộ là dịch vụ hỗ trợ các ngân hàng thực hiện dịch vụ thu hộ, chi hộ cho khách hàng có tài khoản thanh toán, thẻ ngân hàng tại ngân hàng thông qua việc nhận, xử lý, gửi thông điệp dữ liệu điện tử và tính toán kết quả thu hộ, chi hộ; hủy việc thu hộ, chi hộ để quyết toán cho các bên có liên quan."

Đối với giải pháp này được coi là dịch vụ trung gian thanh toán của ngân hàng nên nếu bên mua chấp nhận phương thức thanh toán này thì các bên có thể thỏa thuận về việc lựa chọn ngân hàng có dịch vụ trung gian thanh toán tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà để thực hiện giao dịch.

Như vậy, nếu đảm bảo các quy định này thì cách thức mua - bán đó không trái quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết vấn đề về hợp đồng cho thuê trọ ?

5. Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai ?

Những năm gần đây khi thị trường bất động sản đang dần phục hồi và phát triển sau đợt khủng hoảng kinh tế năm 2008 , việc xây dựng các dự án chung cư và các dự án nhà ở giá rẻ ngày càng nhiều.

Nhu cầu của người dân trong việc mua nhà ở ngày càng cao, trong đó các dự án mua nhà ở hình thành trong tương lai đang bộc lộ đượ những ưu điểm và đáp ứng được thị hiếu của người mua bởi gia thành rẻ hơn so với nhà ở bán sẵn và việc thanh toán có thể theo từng đợt mà không phải làm thủ tục vay trả góp… Tuy nhiên việc mua bán nhà ở trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không lường trước được, vậy khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khách hàng có thể gặp phải những rủi ro gì và cần lưu ý những điều gì để tránh được nhưng rủi ro đó ?

Thứ nhất , tiền mất tật mang , theo quy định của pháp luật , một công ty có đăng ký kinh doanh bất động sản khi giao kết hợp động mua bán nhà ở với khách hàng thì hợp đồng này không cần công chứng hay chứng thực . Do vậy , chỉ một căn nhà , chủ đầu tư có thể rao bán cho rất nhiều khách hàng để lấy vốn xây dựng mà không có cơ quan nào hay khách hàng nào được biết về điều này , khi hoàn công chắc chắn sẽ phát sinh tranh chấp giữa bên mua và bên bán hay thậm chí cả giữa những người mua với nhau . Việc giả quyết tranh chấp sẽ làm mất rất nhiều thời gian và tiền bạc khiến người mua nhà lâm vào cảnh “chờ được vạ thì má đã sưng”. Bởi vậy , tuy pháp luật không quy định không buộc phải công chứng loại hợp đồng này , người mua vẫn có quyền yêu cầu được công chứng , chứng thực hợp đồng tại các cơ quan công chứng có thẩm quyền để đảm bảo chắc chắn rằng mình là người mua duy nhất.

Thứ hai, nhà xây dựng không đúng chất lượng và thiết kế như đã cam kết , đây là vấn đề phổ biến mà hầu như khách hàng nào cũng có thể gặp phải khi mua nhà ở hình thành trong tương lai . nguyên nhân xảy ra có thể do khách quan VD như mua bên không hiểu hết bản vẽ , bản thiết kế của đối phương hoặc ngược lại , chủ đầu tư không hiểu rõ yêu cầu của khách hàng dẫn đến việc thi công sai lệch hoặc cũng có thể do chủ quan , chủ đầu tư cố ý thi không đúng với cam kết để tiết kiệm chi phí . thông thường hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ do bên chủ đầu tư soạn thảo nên các điều khoản hợp đồng sẽ có lợi hơn cho bên bán , vì vậy khi giao kết hợp đồng người mua phải nghiên cứu kỹ và đám phán , thỏa thuận về các điều khoản trong hợp đồng , nhất là các khoản phạt và lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khi có một bên vi phạm hay thục hiện không đúng hợp đồng.

Thứ ba , giao nhà không đúng thời hạn và chậm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , việc thi công một công trình phụ thuộc và nhiều yếu tố , ngoài vấn đề về nhân sự , về thời tiết , thiên tai , địch họa, thay đổi chính sách của nhà nước , tăng giá vật liệu … làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình thì vốn cũng là một yếu tố quan trọng để dự án được đảm bảo đúng tiến độ. Thông thường một dự án nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có 3 nguồn vốn chính đó là vốn tự có của nhà đầu tư , vốn nhà đầu tư thế chấp đất để vay ngân hàng và vốn từ việc thanh toán đợt đầu của khách hàng, thông thường sẽ có một ngân hàng khác đứng ra bảo lãnh dự án cho chủ đầu tư đề phòng rủi ro khi dự án gặp vấn đề , tuy vậy nhiều chủ đầu tư huy động các khoản vay mà không sử dụng đúng cam kết , đầu tư dàn trải quá nhiều dự án nên không kịp xoay vòng vốn hoặc sử dụng vốn vào mục đích cá nhân dẫn đén việc thi công công trình không đúng tiến độ . Mặt khác , như đã nêu trên , chủ đầu tư thường thế chấp đất của dự án để đảm bảo việc trả nợ cho ngân hàng , do vậy chỉ khi naò chủ đầu tư thanh toán khoản nợ cho ngân hàng ở một mức nhất định thì ngân hành mới xóa thế chấp , lúc này mới làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng được . Do vậy , khi chọn dự án và chọn nhà đầu tư để mua nhà ở hình thành trong tương lai , khách hàng nên tìm hiểu kỹ các thông tin để đảm bảo được quyền lợi của mình khi mua nhà . Tuy nhiên việc tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư đối với khách hàng mà nói còn nhiều hạn chế do vậy khách hàng nên chọn những chủ đầu tư lớn có uy tín đẻ giao kết hợp đồng.

Hiện nay , một số nhà đầu tư có đạo đức cũng như có trách nhiệm nghề nghiệp sẽ cố gắng khắc phục khó khăn cũng như bồi thường hợp đồng cho khách hàng khi có rủi ro xảy ra . Tuy vậy , cũng có những nhà đầu tư có hành vi chiếm dụng vốn của khách hàng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thấy có rủi ro , hiện trạng này xảy ra một phần do lỗi của nhà đầu tư và một phần cũng do quy định của pháp luật còn chưa chặt chẽ, do vậy để bảo vệ quyền lợi của mình một cách tối ưu nhất , người mua nhà cũng nên có những hiểu biết nhất định về pháp luật khi giao kết hợp đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Nhà chưa được cấp sổ hồng có được cho thuê không? Hợp đồng không công chứng có được không?