Mục lục bài viết

Ngành luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam, bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất. Ngành luật đất đai ở nước ta bao gồm luật đất đai và các văn bản pháp luật về đất đai do Quốc hội ban hành.Luật đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả, là cơ sở để Nhà nước thiết lập mối quan hệ của mình đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.

1.Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai

1.1 Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai,… là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. ”. Điều 4 Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa thành: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
* Tính đặc biệt của sở hữu Nhà nước đối với đất đai thể hiện ở những điểm sau:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, nó không phải là hàng hóa thông thường mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống.
Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do đó sẽ không có khái niệm “Đất vô chủ”, không còn tranh chấp về quyền sở hữu đối với đất đai và khái niệm “cấp đất” được chuyển thành khái niệm “giao đất”.

1.2 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Sự thống nhất của Nhà nước đối với đất đai được thể hiện ở 4 mặt sau:
Đất đai được xem là một chính thể của đối tượng quản lý.
Sự thống nhất về nội dung quản lý đất đai, coi đất là một tài sản đặc biệt, điều này quyết định những việc làm cụ thể của Nhà nước khi thực hiện chức năng quản lý của mình.
Sự thống nhất về cơ chế quản lý, nhất là thống nhất trong việc phân công, phân cấp thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, từng vùng và trong những tình huống quản lý cụ thể, thống nhất này đảm bảo cho việc 
Thống nhất về cơ quan quản lý đất đai.

1.3 Nguyên tắc ưu tiên, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

Thực tế khoảng 70% dân số là nông dân nhưng bình quân đất nông nghiệp trên đầu người nước ta lại thấp .Trong tình hình hiện nay với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao diễn ra trên địa bàn cả nước đang ngày càng làm cho quỹ đất nông nghiệp bị thu hẹp dần. Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã ra nhiều văn bản để hạn chế tình hình đó:
– Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa nước, hạn chế chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
– Người sử dụng đất chuyên trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ  màu mỡ của đất.

1.4 Nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm

Để đảm bảo nguyên tắc này phải tuân theo những điều kiện sau:
Sử dụng đất trước hết phải theo quy hoạch và kế hoạch chung.
Đất đai phải sử dụng đúng mục đích mà cơ quan có thẩm quyền đã quyết định.
    Tận dụng mọi đất đai vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất đai có hiệu quả, khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân nhận đất trống, độ núi trọc để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Tăng cường hiệu suất sử dụng đất, thâm canh tăng vụ, bố trí lại cây con hợp lý trong sản xuất, phân công lại lao động, dân cư,…

1.5 Nguyên tắc cải tạo, bồi bổ, làm tăng khả năng sinh lời của đất

 Nhà nước khuyến khích các hành vi cải tạo, bồi bổ, đầu tư công của, làm tăng khả năng sinh lợi của đất.
Các chủ thể sử dụng đất có nghĩa vụ bắt buộc phải cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu mỡ của đất, hạn chế khả năng đất bị rửa trôi, bạc màu do thiên tai gây ra ở mức thấp nhất.
Nghiêm cấm các hành vi hủy hoại đất đai, làm đất bạc màu,…

2. Quyền chung của người sử dụng đất 

Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: 

2.1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là một trong những quyền rất quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước - với tư cách là chủ sở hữu đất đai đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao đất cho sử dụng. Mặt khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người sử dụng đất được phép thực hiện (ranh giới sử dụng đất, thời hạn và mục đích sử dụng,…) 
Tổ chức và cá nhân nào sử dụng đất đai hợp pháp thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn đinh, được Ủy ban nhân xã, phường, thị trấn xác nhận. 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm nội dung pháp lý và nội dung kinh tế, trong một số quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị như một “ngân phiếu”. 

2.2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

Thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất là những sản phẩm lao động hoặc đầu tư của người sử dụng gồm:
• Những tài sản gắn liền với đất như: nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng,... 
• Khả năng sinh lợi, lợi thế được tạo nên trong quá trình sử dụng đất như cải tạo, khai phá, san lấp, tôn tạo,... 
• Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng vật nuôi. 
Người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật bảo hộ quyền hưởng một cách tuyệt đối tất cả thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao và hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

 2.3 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

Người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình: khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. 
3.2Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 
• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
• Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của  người sử dụng đất có liên quan.
• Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

3. Thủ tục hành chính của luật đất đai

Khái niệm
Thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập trình tự về không gian, thời gian, cách thức giải quyết công việc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đặc điểm
• Được thực hiện bởi hệ thống cơ quan có thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai.
• Bao gồm nhiều nội dung thể hiện trong hai nhóm quy phạm: quy định về thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của cơ quan Nhà nước và quy định trình tự, thủ tục cụ thể.
• Mang tính bắt buộc đối với mọi đối tượng.
• Một dạng dịch vụ công do Nhà nước cung cấp.
Các thủ tục hành chính cụ thể trong Luật đất đai
• Trình tự, thủ tục giao, cho thuê, cấp GCNQSDĐ cho người được giao, thuê đất.
• Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất.
• Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép.
• Trình tự, thủ tục trong việc thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ.
• Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn.

4. Vai trò của luật đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư, Luật ĐĐ có vị trí, vai trò quan trọng không thể phủ nhận. Vị trí, vai trò của Luật ĐĐ được thể hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, Luật ĐĐ có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng. Đối tượng điều chỉnh của Luật ĐĐ là các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp từ việc con người sở hữu, chiếm hữu, quản lý và SDĐ đai. Đây là các quan hệ liên quan trực tiếp đến việc sở hữu, quản lý và SDĐ đai - một loại tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của đất đai thể hiện: (i) Về nguồn gốc phát sinh, đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiện tạo ra; cố định về vị trí địa lý, không di dời được và bị giới hạn bởi không gian, diện tích; (ii) Đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau; nên quan hệ đất đai vừa chứa đứng yếu tố quản lý hành chính vừa chứa đựng yếu tố kinh tế (KT), dân sự, thương mại, văn hóa và xã hội (XH)…: (iii) Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, là lãnh thổ quốc gia mà còn là nơi cư trú của con người và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống;
Thứ hai, Luật ĐĐ có những nguyên tắc đặc trưng phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội. Các nguyên tắc này bao gồm: (i) Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; (ii) Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và PL; (iii) Nguyên tắc SDĐ đúng mục đích, đúng quy hoạch, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả; (iv) Nguyên tắc bồi bổ, cải tạo và bồi bổ đất đai; (v) Nguyên tắc đặc biệt ưu tiên bảo vệ nhóm đất nông nghiệp;
Thứ ba, Luật ĐĐ đã quán triệt sâu sắc và thể chế hóa các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai nhằm phục vụ những yêu cầu của cách mạng qua từng giai đoạn 
Thứ tư, Luật ĐĐ năm 2013 góp phần xác lập quyền sở hữu tài sản của hộ GĐ, cá nhân trong lĩnh vực đất đai dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Thứ năm, trong hệ thống PL của nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, Luật ĐĐ năm 2013 có vị trí không khó để nhận biết với nét đặc thù là các quy định về sở hữu toàn dân về đất đai. Trong điều kiện KT thị trường nhiều thành phần, đa dạng hóa các hình thức sở hữu tư liệu SX là một đòi hỏi mang tính khách quan nhằm đáp ứng đòi hỏi của hoạt động SX- KD. Tuy nhiên, đất đai- tư liệu SX, chủ yếu, quan trọng nhất- lại không được Luật ĐĐ năm 2013 cho phép đa dạng hóa hình thức sở hữu. PL đất đai hiện hành chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việc duy trì và củng cố hình thức sở hữu đất đai này nhằm giữ vững ổn định chính trị, duy trì tính ổn định trong các quan hệ quản lý và SDĐ đai; đồng thời góp phần giữ vững tính định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển KT thị trường nhiều thành phần ở nước ta.
Thứ sáu, Luật ĐĐ năm 2013 đã đưa các nội dung KT- dân sự vào các quy định thông qua việc xác định mục đích, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất; các quy định về chính sách tài chính về đất đai; các quy định về giao đất có thu tiền SDĐ; các quy định về cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, GPMB...
NHững thay đổi của luật đất đai về việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong thời gian qua về cơ bản phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước.